Millised maksukohustused tekivad võlgade tasumisel ja sissenõudmisel?

Foto: Caro / Scanpix

Majandusraskustes ettevõtja või eraisiku ettekavandamata või sundolukorras võlgadest vabanemiseks tehtud tehing võib kaasa tuua ka ebameeldivaid maksuüllatusi.

Selle artikli eesmärk ongi anda väike ülevaade nendest maksuaspektidest, millega peaks kindlasti arvestama, kui hakatakse võlgade katteks vara müüma või üle võtma, kirjutab maksumaksjate liidu ajakiri

Maksumaksja

.

Ettevõtluses kasutatud kinnisvara sundmüük

Kui võla katteks tuleb loobuda oma kinnisvarast, saab see toimuda kahel viisil - vabatahtliku müügitehinguna kokkuleppel võlausaldajaga või kohtutäituri poolt sundmüügina.

Esimene asi, millega peab arvestama, on võimalik käibemaksukohustus. Kohustuslik käibemaksuga maksustamine on ette nähtud uusehitistele, parendatud ehitistele, kruntidele ja pooleliolevatele ehitistele (vt käibemaksuseaduse § 16 lg 2 p 3) ning loomulikult eeldusel, et võlgnik on ettevõtja ja käibemaksukohustuslane.

Kui müüakse juba kasutuses olnud kinnisvara, siis on käibemaksu lisamine müügihinnale vabatahtlik (vt KMS § 16 lg 3), kuid tuleb meeles pidada, et maksuvaba müügi korral võib tekkida sisendkäibemaksu korrigeerimise kohustus (vt KMS § 32 lõiked 4, 41, 42 ja 5). Eluruumi müügil ei ole käibemaksuga maksustamine lubatud (KMS § 16 lg 3 p 2).

Käibemaksuga maksustamine ei sõltu sellest, kas müüki korraldab võlgnik ise või kohtutäitur. Küll aga tuleb arvestada, et kohtutäiturit käibemaks ei huvita. Tema võtab kinnisasja ostjalt raha vastu ja annab selle edasi võlausaldajale, arvates sealt maha oma täituritasu (millele lisandub käibemaks).

Arve esitamine ja käibemaksu tasumine tehingult jääb võlgniku enda mureks. Nii pole sugugi välistatud, et vara sundmüügi tulemusena tekib uus võlg, käibemaksuvõlg, mida kohtutäitur varsti uuesti sisse nõudma tuleb.

Euroopa direktiiv on selleks puhuks välja pakkunud võimaluse, et kinnisvara sundmüügi korral arvestab ostja ise käibemaksu pöördmaksustamise korras (art 199 lg 1 punkt g).

Arvatavasti pärast seda, kui riik on mõnes konkreetses menetluses suuremast käibemaksusummast tänu võlgniku pankrotistumisele ilma jäänud, ilmub see säte ka meie käibemaksuseadusesse. 

On siiski üks erand, millal kinnisvara müügi puhul ei teki käibemaksukohustust ega sisendkäibemaksu korrigeerimise kohustust. See on ettevõtte kui majandusüksuse üleandmine (KMS § 4 lg 2 p 1).

Kuigi võlaõigusseaduse sätted ettevõttega seotud kohustuste ülemineku kohta ei kehti sundtäitmise kohta, on käibemaksuseaduse rakendamise seisukohast tegemist ettevõtte üleandmisega ka siis, kui ettevõtte üleandmine toimus täite- või pankrotimenetluses.

Ettevõtte mõiste sisustamisel saame abi äriseadustiku §-st 5 ja võlaõigusseaduse § 180 lg-st 2 - ettevõttesse kuuluvad ettevõtte majandamisega seotud ja selle majandamist teenivad asjad, õigused ja kohustused, muu hulgas ettevõttega seotud lepingud.

Lahtiseletatuna tähendab see, et ei müüda mitte lihtsalt maja või korterit, vaid sellega koos ka näiteks seadmeid, sisustust, tootmisvahendeid jne. Samuti saab ettevõttest rääkida, kui kinnisvara on antud üürile või rendile ning omandaja võtab üle üürilepingud.

Füüsilise isiku kinnisvara müük

Kui võlgade katteks läheb müüki füüsilise isiku kinnisvara, siis võib tekkida tulumaksukohustus. Kui müüdud maja või korterit kasutati elukohana, siis rakendub müügil maksuvabastus vastavalt TuMS § 15 lg-le 5.

Näiteks poolelioleva elamu või väljaüüritud korteri puhul maksuvabastus ei rakendu. Kasu vara võõrandamisest maksustatakse sõltumata sellest, kas müük toimus vabatahtlikult või täitemenetluses.

Kasu maksustamisel saab müügihinnast maha lahutada dokumentaalselt tõendatud soetamismaksumuse ning müügiga seotud kulud (nt notaritasu, riigilõiv, maakleritasu, hindamise tasu, ka kohtutäituri tasu).

Kasust ei saa maha lahutada võlausaldajale makstud viiviseid ja leppetrahve või kohtukulusid (kui võla sissenõudmine toimub kohtuotsuse alusel).

Kui müüki pandud korter oli soetatud eluasemelaenuga, siis eluasemelaenu intresside tulust maha arvamise õigus säilib kuni eluaseme võõrandamiseni. Muid pangale makstud tasusid (nt viiviseid) tulust maha arvata ei saa.

Mingit tagasiulatuvat parandamist teha ei tule, kuigi näiteks eluase ei pruukinud valmis saada ja seda tegelikult kasutama ei hakatud. Erinevalt müügitulu maksuvabastusest ei ole eluasemelaenu intresside tulust maha arvamisel seda nõuet, et eluaset peab olema juba kasutama hakatud.

Kui kinnisvara kasutati ettevõtluses, siis lisaks võimalikele käibemaksuprobleemidele, millest on kirjutatud eespool, tuleb kindlasti meeles pidada TuMS § 15 lõiget 6 ja § 37 lõiget 2.

Kui elamut või korterit kasutati osaliselt elukohana ja osaliselt ettevõtluses, tuleb osa müügitulust maksustada ja deklareerida kui kasu vara võõrandamisest.

Kui kinnisvara soetamismaksumus oli varem maha arvatud ettevõtluse tuludest, tuleb kogu müügist saadud tulu (mitte kasu, vaid kogu tulu) liita maksumaksja ettevõtlustulule, st maksustada lisaks tulumaksule ka sotsiaalmaksuga.

Vallasvara müük

Kui võlgade katteks müüakse vallasvara, on maksustamisel erinevus põhiliselt selles, et ettevõtja vallavara müük või vahetus on üldjuhul alati käibemaksuga maksustatav (ainsa erandina võib jällegi välja tuua eespool juba mainitud ettevõtte üleandmise) ning füüsilise isiku puhul kehtib TuMS § 15 lg 4 p 4 - isiklikus kasutuses olnud vallasvara müük on maksuvaba.

FIE ettevõtluses kasutatud vallasvara kohta kehtib sama kassapõhise arvestuse reegel, mis kehtib ka kinnisvara puhul - kui vara soetamisel oli selle maksumus tulust maha arvatud, siis müügitulu liidetakse täies ulatuses ettevõtlustulule juurde.

Väärtpaberid ja varalised õigused

Füüsilisel isikul võib tekkida tulumaksukohustus ka siis, kui võlgade katteks tuleb võõrandada väärtpabereid või lõpetada ennetähtaegselt kindlustuslepinguid.

Kuigi ligi aasta tagasi anti Riigikogu menetlusse eelnõu, mis oleks leevendanud väärtpaberitulude maksustamist, on see eelnõu jäänud toppama ning tundub, et vähemalt lähemate aastate jooksul tuleb jätkuvalt väärtpaberite võõrandamisest saadud kasult tulumaksu maksta.

Kui tehingust tekkis kahjum, saab seda vastavalt TuMS § 39 sätetele maha arvata tulevaste perioodide väärtpaberitulust (muudest tuludest mahaarvamist teha ei saa). Näiteks kinnisvara müügist saadud kahju puhul sellist võimalust ei ole.

Kui füüsiline isik lõpetab ennetähtaegselt elukindlustuslepingu, siis üldjuhul maksukohustust ei teki (vt TuMS § 20 lõiked 3 ja 5). Kui ennetähtaegselt lõpetatakse vabatahtliku kogumispensioni leping või müüakse vabatahtliku pensionifondi osakuid (nn III pensionisammas), tasuks lugeda TuMS § 21.

Kui pensionikindlustus lõpetati enne kindlustatu 55-aastaseks saamist ning raha ennetähtaegne väljavõtmine ei olnud põhjustatud isiku töövõimetusest või näiteks pensionifondi likvideerimisest, maksustatakse kogu väljavõetud raha täies ulatuses 21-protsendilise tulumaksuga, kuna pensionikindlustuse sissemaksed on juba varem tulust maha arvatud vastavalt TuMS §-le 28.

Viivised ja leppetrahvid

Ettevõtjate jaoks on kindlasti oluline küsimus, kas võlgade tasumisega seoses tekkivad lisakulud - viivised, leppetrahvid, kohtukulud, täituritasu jne - on ettevõtlusega seotud või mitte.

Kui maksuintresside ja seaduse alusel määratud rahatrahvide kohta on TuMS § 34 p-s 3 ja § 51 lg 2 p-s 1 selgelt kirjutatud, et need ei ole ettevõtlusega seotud kulud ja juriidiline isik peab nendelt igal juhul tasuma tulumaksu, siis eraõiguslikes suhetes tekkivate sarnase sisuga kohustuste kohta taoline säte puudub, mis tähendab, et ettevõtja peab ise hindama kulutuse seotust ettevõtlusega.

Üldjuhul tuleks siiski eeldada, et tegemist on ettevõtlusega seotud kuludega ja tulumaksukohustust ei teki (samuti saab nt täituri tasult käibemaksu maha arvata).

Kuigi nii mõnigi maksuameti «tädi» võib seda arvata, ei tähenda ettevõtlus siiski, et ettevõtja täidab iga päev iga seaduse ja lepingu igat punkti piinliku täpsusega ega tohi mitte kunagi teha mitte ühtegi viga ega eksimust. Elus ja äris juhtub nii mõndagi ning sellega peavad arvestama ka maksuseadused.

Kui viivist või leppetrahvi saab füüsiline isik, on tema jaoks tegemist maksustatava tuluga, kuid mitte alati.

Näiteks kui kinnisvaraarendaja maksis viivist korteri ostjale selle eest, et korterit ei antud õigel ajal üle, võiks seda raha pigem lugeda oma sisult ostuhinna vähendamiseks ning seda ei ole vaja tulumaksuga maksustada.

Kui füüsilisest isikust ettevõtja saab viiviseid, leppetrahve, kahjuhüvitist vms oma ettevõtluse käigus, on tegemist tavaliste ettevõtlustuludega.

Viivised ja leppetrahvid ei ole käibemaksuga maksustatavad. Samuti ei teki käibemaksukohustust nõude loovutamisest. Kunagi oli nii isegi käibemaksuseaduse tekstis mainitud, nüüd tuleb igaühel ise jõuda selleni teenuse mõiste kaudu.

Viivis, leppetrahv, kahju hüvitamine ei saa olla ettevõtluse korras võõrandatav hüve, sest mitte kellegi ettevõtlus ei saa seisneda ainult viivise saamisel - alati peab sellega kaasnema mõni põhikohustus, näiteks müügi- või laenutehing.

Praktikas on probleemid pigem selles, et kui viiviste nõudmine ei ole just igapäevane tegevus, on raskusi nõude esitamise ja vormistamisega viisil, et tark arvutiprogramm ise käibemaksu sinna otsa ei hakkaks arvutama.

Sellest on ka põhjustatud raamatupidajate hulgas leviv rahvapärimus, justkui ei tohiks viivisenõude kohta esitada arvet.

Tegelikult on igaühe enda korraldada, kas ta esitab oma maksenõudeid vaba tekstina või kastikesse jagatuna ja kas ta tahab sõltuvalt kastikeste paigutusest dokumente erinevalt nimetada. Käibemaksukohustus tekib käibemaksuseadusest, mitte kastikeste paigutusest.