Ektorneti juht: kinnisvara on pangale pigem probleem

Swedbanki kinnisvara kokkuostmise ja müümisega tegeleva firma Ektornet juht Meelis Šokmann. Foto: Laura Oks

Swedbanki kinnisvara kokkuostmise ja müümisega tegeleva ettevõtte juhi Meelis Šokmanni sõnul ei ole ettevõtte valduses olev kinnisvara hiigeltulu allikas, vaid pigem probleem, millest on tarvis lahti saada.

Kui palju Ektornetil Eestis praegu vara on?

Eestis on 479 miljoni Rootsi krooni eest ja Ektornetil kokku 3,2 miljardi Rootsi krooni väärtuses.

Kui palju sellest on Eestis ärikinnisvara ja kui palju elukondlikku?

Seda pean peast ütlema. Meil on 140 objekti ehk 140 erinevat aadressi, sellest 35–40 protsenti on ärikinnisvara.

Lugesin eelmisest aruandest, et Ektornet jätkab kinnisvara soetamist 2013. aastani. Kui palju Eestis veel sellist n-ö paha vara on, mida osta?

Kui ettevõtte tegevust vaadata, siis on kolm faasi: esimene etapp on kinnisvara omandamine enampakkumistelt, teine on omandatud kinnisvara parendamine kas detailplaneeringuga või kui on objekt, mil pole katust, pole aknaid ees või on lagunemisohtlik. Ja kolmas etapp on müük.

Praegu oleme esimese etapi lõpus.

Põhimõtteliselt võib siis öelda, et Swedbanki portfellis pole enam arendajaid, kelle kinnisvara annaks ära võtta?

Ütleme nii, et on teatud pankrotiprotsessid, mis võtavad rohkem aega. Arvan, et Eestis lõpeb järgneva 12 kuu jooksul omandamise pool peaaegu ära.

Kas portfellis on sellist kinnisvara, mis on eraisikutelt laenu tagatiseks ära võetud?

Enamjaolt on meil ikkagi arendusprojektid. On ka mõned korterid ja majad, mida oleme ostnud.

Kui suur nende osakaal protsentides võib olla?

Ma ei oska öelda, ma pole seda nii vaadanud.

Ektornetil on teiste kinnisvarafirmadega võrreldes põhimõtteliselt piiramatu krediidiliin. Kas see ei sea teisi kinnisvarafirmasid ebavõrdsesse seisu?

Ma ei tea, kuidas Swedbank laenu annab või mis on nende prioriteedid, meid finantseerib ikka emaettevõte ehk Ektornet AB.

Mis on Swedbanki omanduses.

Mis on Swedbanki omanduses, aga nende projektide kaalumised ei satu kunagi ühe laua taha.

Nii et kui on raha vaja, saadate kirja Rootsi.

Jah.

Aga teil on siiski võimalus saada raha parematel tingimustel kui näiteks mõnel teisel arendajal.

Peab vaatama, mis on Ektorneti eesmärk. Meie eesmärk on tagada pangale laenukahjumite maksimaalne vähenemine. See tähendab, et kui oleme ostnud vara näiteks 60 krooni eest ja pank on kunagi andnud laenu 100 krooni, siis meie eesmärk on nüüd kahjumit vähendada. Juhul kui müüme vara 70 krooni eest, siis me ei teeninud 10 krooni kasumit, vaid vähendasime kahjumit 40-lt 30-le.

Kinnisvaramulli tekkimises süüdistatakse panku, kes andsid vastutustundetult laenu. Nüüd paneb seesama pank arendajatelt ära võetud vara müüki. Tundub, et pangad ong­i selles mängus ainukesed võitjad.

Kõigepealt peaks seda küsima pangalt. Aga selgituseks võin öelda, et kui pank on kunagi laenu andnud 100 krooni ja ostnud 60 krooniga, on pank saanud 40 krooni kahjumit...

Seda te ütlesite jah, kuid eesmärk on teil ikkagi müüa vähemalt 110 krooniga.

Me teeme kõik selleks, et jõuda sajani. Aga selleks, et 60 pealt sajani jõuda, on vaja kui palju kinnisvarahindade kasvu? See tundub ebareaalne.

Kuid samas teenib pank ka kõrvalt, sest kui panete kinnisvara müüki, suunate korteriostja Swedbankilt laenu võtma ning sealt tuleb juba intressitulu. Ka kindlustus tuleb kindlasti teilt.

Loomulikult, kui võtame Juurdeveo tn projekti (Tallinnas Juurdeveo 19 asuv nn Tark Kodu – toim), siis tegelikult müüme koos Swedbankiga.

Kuidas selle Juurdeveo projektiga on, kas seal teenite oma investeeringu tagasi?

Omandamise, investeerimise ... arvan, et need kulud saame kindlasti tagasi.

Eestis ei ole palju firmasid, kel on nii palju vara nagu teil. Kas see tähendab, et Ektornet hakkab kinnisvaraturul hinda kujundama?

Eestis on bilansimahu järgi palju suuremaid firmasid kui Ektornet.

Aga mitte selliseid, kel kinnisvara lihtsalt olemas on, vaid selliseid, kes peavad neid ehitama.

Meil on tegelikult portfellis 140 probleemi. Need ettevõtted on mingil põhjusel pankrotti läinud ja tavaliselt on sel kinnisvaral mingi probleem küljes. Teise faasi eesmärk ongi probleemid üles leida ja lahendada.

Müümine ei ole niisama lihtne. Kui oled Swedbanki grupi osa, on potentsiaalsete ostjate ootused kvaliteedile vähe kõrgemad. Kui oled lihtsalt tavaline arendusettevõte, on sul mõningate asjade osas lihtsam silm kinni pigistada ja sellest ei ole midagi hullu ka. Kui oled suure grupi liige, ootab teine pool kõrgemat kvaliteeti.

Aasta esimese kvartali aruandest selgus, et müüsite 19 miljoni Rootsi krooni eest varasid ning teenisite neli miljonit kasumit. Kas võib eeldada, et vähemalt sama palju müüte ka igas järgnevas kvartalis?

Müüki ei oska ette prognoosida, sõltub, kuidas kliendid käituvad.

Ja kuidas nad käituvad? Milline on olukord kinnisvaraturul?

Kaks vastandlikku trendi või jõudu. Üks jõud on see, et ehitushinnad tõusevad, mis tähendab, et ka kinnisvarahinnad peaksid tõusma. Teine on see, et inimestel jääb elu kallinemise tõttu üha vähem vaba raha alles. Ise arvan, et järgmise 12 jooksul jääb turg pigem stabiilseks.