Kaubanduskeskuste võidurelvastumine kärbib rendihindasid

Stseen uue kaubanduskesuse T1 Mall of Tallinn tutvustamise etenduselt. Foto: Toni Läänsalu

• Risto Veiderpassi magistritöö pakub kõigile kinnisvarainvestoritele elulootust.
• Tallinlane naudib palju suuremat kaubanduspinda kui naaberriikide pealinlased.
• Pessimistlikuks stsenaariumiks peaks kogu majandust tabama totaalne šokk.

Tallinnasse peadpööritava tempoga uute kaubanduskeskuste rajamine toob kaupmeestele kuldaja, sest kinnisvaraarendajad peavad oma majade täitmiseks rendihindasid hoogsalt allapoole tooma, näitab Risto Veiderpassi Tartu Ülikoolis kaitstud magistritöö.

Kui varasemate tühermaade täitumine uute kaubanduskeskustega võib tekitada aimdust buumist ja seejärel saabuva kriisi hirmu, siis Veiderpassi magistritöö mõjub optimistlikult, sest ka pessimistliku stsenaariumi juures jäävad kõik ellu.

Just kaubanduskeskused määravad kinnisvarafirmade liidu poolt mullu säravaima kinnisvaratähe tiitliga pärjatud Veiderpassi hinnangul kaubanduskinnisvara käekäigu, sest ühe sammuga kapitalismi astudes jättis Eesti tänavakaubanduse arenguetapi vahele.

Kohalikud arendajad võtsid kohe iseseisvumise järel eeskujuks lääneriikides 90ndateks domineerima hakanud kaubanduskeskused, mis sobisid Eesti viletsasse kliimasse suurepäraselt. Selle asemel, et kott näpus, läbi lörtsi ja soolaseguse lumesulbi leivapoest kingapoodi vantsida, tundus mõistlik kogu kauplemine ühe katuse alla tuua.

Sellepärast on Tallinnas suhteliselt vähe väikesi otse tänavalt sissepääsuga poode, mida võib igal sammul leida Londonis, aga kasvõi ka Riias.

Ober-Hausi kinnisvarabüroo tänavuse turu-uuringu kohaselt võib tallinlasi pidada Balti riikide kaubanduskinnisvara tšempionideks, sest iga Eesti pealinna elaniku kohta tuleb 1,43 m² poepinda. Riias on see number 1,01 ja Vilniuses 0,83 m². Selline edumaa tundub ka loogiline, kui uskuda statistikat, mille kohaselt saavad eestlased oma lõunanaabritest ligi veerandi võrra rohkem palka.

Ober-Haus hindas kaubanduspindade mulluseks kogumahuks Tallinnas ligi  610 300 m², mis moodustab hinnanguliselt ligi kaks kolmandikku kogu Eesti kaubanduspindade mahust.

Veiderpass juhib tähelepanu asjaolule, et Tallinna suuremad kaubanduskeskused on välja arendatud etapiviisiliselt, neid järk-järgult laiendades. Selline asjade käik on sundinud arendajaid kasutusele võtma tarbijale ebamugavaid laialivalguvaid ja sopilisi lahendusi, mis kujuneb nõrgaks kohaks võistluses uute ja tänapäevaste vabaajakeskustega. Samas täheldab Veiderpass, et kolm Tallinna kaubanduses suunda näitavat  kaubanduskeskust kuuluvad kahele mõjukale  rahvusvahelisele kinnisvaraettevõttele, millel jätkub oma turuosa eest seismiseks piisavalt vahendeid. Kristiine ja Rocca al Mare kuuluvad Cityconile, Ülemiste aga Norra Linstow ASile.

Kui järgmise kolme aasta jooksul, kui valmivad lisaks hiiglaslikule Peterburi maantee äärsele kaubandus- ja meelelahutuskeskusele T1 ka Porto Franco ja Tallink City,  saavutab Tallinna kaubanduspindade maht taseme, millest suuremaks kasvamist enam keegi prognoosida ei julge. Senine ajalugu on aga näidanud hoogsat kasvu igal aastal nii kaubanduspindade mahu kui ka ettevõtete müügitulu poolest.

Kaubandusettevõtete müügitulu on Veiderpassi magistritöö kohaselt kasvanud alates 2009. aastast 5,3 miljardilt eurolt 8,5 miljardile eurole 2015. aastal ehk 60 protsenti kuue aasta jooksul. Ehkki 2009. aastat iseloomustas majanduskriis, ületas kaubandusettevõtete müügitulu 2013. aastal eelmise  buumi tipu  ja edaspidi  on kasvamist 4–6 protsenti aastas.

Prognoosides baasstsenaariumis Tallinna kaubanduskinnisvara arenguid aastani 2021 võttis Veiderpass oma arvutuste aluseks kaubanduskeskuste jaekäive ja kaubanduskeskuste koondrenditulu hinnangulise taseme.

T1 lisab pinda hüppeliselt

Kui tänavu siseneb Tallinna kaubanduskinnisvara turule T1 kaubanduskeskus 55 000 m2 renditava pinnaga, siis suureneb kogu turu maht ligi kümnendiku. Samal ajal toob see kaasa vabade kaubanduspindade arvu suurenemise. Kui tänavu vakantsete pindade osatähtsus püsis mitu aastat 3,5 protsendi juures, siis nüüd toimub hüpe kuni viieprotsendilise tasemeni.

 Vabade pindade osatähtsus jääb Veiderpassi nägemuses samasugusele viieprotsendilise taseme juurde ka siis, kui Porto Franco Ärikeskus valmib 2019 ja Tallink City 2021.

Rendihind aga teeb seejärel läbi väikese languse, tänavu 4,4 protsenti, järgnevatel aastatel langeb paari protsendi võrra. 2021. aastal aga ulatub keskmine ruutmeetri rendihind pärast 7,1-protsendilist langust 15,1 euroni ruutmeetrilt. Kaubanduskeskuste renditulu aga jätkab mõõdukat paari-kolme protsendi suurust kasvu igal aastal.

Veiderpassi optimistlik stsenaarium kirjeldab jaekaubanduse kiiret kasvu, mis toetub rentnike maksevõime paranemisele. Täitmata kaubanduspindade osatähtsus ei suurene, kõik uued kaubanduspinnad võetakse kasutusele ja ainukesteks langejateks kujunevad rendihinnad. Kaupmeeste kulud poodide üürile võivad praegusega võrreldes väheneda rohkem kui  viis protsenti. Keskmine rendihind langeb 4–5 protsenti aastas, kuid kaubanduskeskuste renditulu suureneb sama protsendipunkti võrra. Rendihind aga jääb vahemikku 17,7–16,7 eurot ruutmeetrilt. Uute pindade tulek võib kaubandust isegi elavdada, sest pakub ostlejatele rohkelt vaba aja veetmiste võimalusi.

Pessimistliku stsenaariumi järgi suureneb kaubanduspindade pakkumine vaadeldava seitsme aasta jooksul 39 protsendi võrra, kuid nõudluse kasv jääb seitsme protsendi piiridesse. Kasutuseta võib jääda isegi iga kümnes müügikoht, sest vabade pindade  osatähtsus võib kõikuda 5–10 protsendi vahel. Rendihinnad elavad aga üle dramaatilise languse, jäädes pidama tasemele 14,1 eurot ruutmeetri eest. Nii valus hinnalangus kutsub esile suuremate kaubanduskeskuste agressiivse käitumise, kõrge täituvuse nimel peetava hinnasõja.

Samas avaldasid Veiderpassi küsitletud allikad, et pessimistliku stsenaariumi tõeks saamiseks peaks majandust tervikuna tabama tugev šokk, mis lööb paigast ära kogu turu.

Tõenäoliselt on suuremad kaubanduskeskused valmis muutuva olukorraga paremini kohanema ning uute kaubanduskeskuste avamine mõjutab rohkem just väikeseid kaubanduskeskuseid ja müügipindasid.

Uute kaubanduskeskuste tulek Tallinnasse ongi käivitanud juba tegutsevate suuremate keskuste laienemise ja renoveerimise. Samuti võtab hoogu kinode ja meelelahutuskeskuste avamine. Näiteks Ülemiste keskus avas alles äsja oma laienduse, kuid just tõenäoliselt vahetusse lähedusse kerkiv T1 on sundinud ettevõtet alustama uue laiendusega, mis valmib juba 2019. aastal just vaba aja ja meelalahutuse pakkumiseks.

Samuti võib Vanasadamas asuva Nautica keskuse laienemist pidada reaktsiooniks kõrvale kerkiva Porto Franco ehitustööde algusele.

Kaubanduskeskuste laienemine mõjub hästi jaekaupmeestele, kes on aasta-aastalt omandamas üha tugevamaid positsioone renditingimuste üle läbirääkimistel ning kes kindlasti võidavad varasemast soodsama rendihinna.

Kaubanduspindade pakkumine on Veiderpassi nägemuses Tallinnas küll suur, kuid keskused ise on vananenud, mis annab uutele tegijatele turule sisenemiseks hea platvormi.

Iga uus suur keskus mõjutab turgu

Tallinna suurim kaubanduskeskus on Ülemiste Keskus, mille üldpind kasvas 2014. aasta laiendusega 78 500 ruutmeetrini, kaubanduspind aga 59 200 ruutmeetrini. Keskuses tegutseb 210 rentnikku ning ankurrentnikuks on Rimi hüpermarket. Ülemiste Keskusel on 1700 parkimiskohta, millest 1050 asuvad maja ees väliparklas. Ülemiste Keskuse omanik ja arendaja on Norra kinnisvaraettevõte Linstow AS.

Kristiine Keskus avati 1999. aastal. ja sai esimese juurdeehituse juba kolm aastat hiljem. Praeguseks 43 700 ruutmeetrini kasvanud keskuses tegutseb 170 kauplust, millest 100 on moepoed ja 18 söögikohad. Kristiinet külastab päevas ligikaudu 20 000 inimest. 2011. aastal omandas Kristiine Keskuse kaubanduskinnisvara ettevõte Citycon Oy.

1998. aastal avatud Rocca al Mare Kaubanduskeskus oli sel ajal esimene suurem kaubanduskeskus Eestis. 2005. aastal omandas keskuse Citycon. Pärast keskuse laiendamist 2009. aastal on seal äripinda üle 57 000 ruutmeetri, 170 rentnikku ja 1300 parkimiskohta.

Helsingi börsil noteeritud Citycon omab Soomes 51 kaubanduskeskust, tegutsedes aktiivselt ka Norras, Rootsis ja Taanis.

Ober-Hausi arvestuse kohaselt oli eelmise aasta seisuga Tallinnas 41 kaubanduskeskust, mille äripind ületas 5000 m² piiri ja kus rentnikke oli rohkem kui kümme.

Bauhausi ehituspoe avamine Haaberstis, Nautica keskuse laiendamine ja Maxima XXX kaupluse rajamine loomaaia kõrvale viis Tallinna kaubanduspinna mahu 610 300 ruutmeetrini, millega saavutasime Balti riikide seas esikoha 1,43 ruutmeetri kaubanduspinnaga iga elaniku kohta. Selle tulemusega paistab Eesti silma ka Ida-Euroopa kontekstis, sest CBRE Balticsi arvestuste kohaselt edestab kaubanduspinna tiheduse poolest vaid Bratislava, kuid tahapoole jäävad näiteks nii Praha kui ka Moskva.

Märkimisväärse jälje jättis samuti Balti Jaama turu avamine 19 500-ruutmeetrise kaubanduskeskusena, kus hinnanguliselt tegutseb ligi 300 kauplust ja müügipunkti.

Järgmise aasta lõpuks tuleb kaubanduspindasid juurde 160 000 ruutmeetri võrra. Selver, Maxima ja Rimi arendavad jõuliselt oma enda kaubanduskeskusi, kuid valdavaks trendiks kujuneb kinode, restoranide ja spordisaalide rajamine kaubanduskeskustesse.

Mis saab edasi?

Lähitulevikku hakkavad määrama juba alustatud ehitustöödega Porto Franco Vanasadamas, tänavu valmiv T1 Ülemistel. Olulist keskuse ümber ehitamist ja laiendamist kavandavad samuti Tallinna Kaubamaja omanikud. Mis lisab vürtsi äärelinnades asuvate suurte kaubanduskeskuste ja südalinna äride omavahelisse võistlusesse. Ehkki omanikud pole Tallink City vabaajakeskuse ehituse aega veel teatavaks teinud, arvestavad juhtivad kinnisvarafirmad oma prognoosides juba praegu ka selle rajatisega. Julgemad prognoosijad väidavad, et tänavu ja tuleval aastal alustab oma kaupluste ehitamisega Saksamaa päritolu odavkaupluste kett Lidl ning oma silma on Tallinnale peale pannud ka IKEA.

Ehkki turgude jälgijad täheldavad mõningaid riski märke, ei ole keegi praegu täheldanud majanduses ülekuumenemise ohtu, mis viis majanduse kümmekond aastat tagasi järsku langusesse.

Kaubanduskinnisvarale panustajad arvestavad samal ajal ka üha suureneva palgasurvega, mis toob kaasa elanike ostujõu kasvu. Ehkki palkade kasvu puhul on praegu tunda mõningast pidurdumist, peavad kinnisvaraarendajad seda ajutiseks, sest ennekõike elanikkonna vananemine ja Euroopa Liidu vaba tööjõuturg sunnivad ettevõtjaid ka edaspidi palkasid tõstma.

Fotode allkirjad:

Ülemiste keskus laienes võimsalt 2014. aastal ning on praegu Tallinna suurim. Foto: Liis Treimann

Balti Jaama turu avamine 2017. aasta kevadel on juba jätnud märkimisväärse jälje Tallinna kaubandusturule. Foto: Toni Läänsalu