Uus aasta toob kaasa olulisi muudatusi korterielanikele

Merli Mäesalu. Foto: Erakogu

Järgmise aasta algul jõustuva korteriomandi- ja korteriühistuseadus mõjutab kõige rohkem kortermaju, kus puudub korteriühistu.

Iga sellise kortermaja majandamiseks loob riik korteriühistu, mida hakkab korteriomanike otsuse alusel juhtima juhatus või valitseja. Juhatuse (või valitseja) puudumise korral saavad kuni 10 korteriomandiga kortermajas korteriühistut esindada ka korteriomanikud ühiselt. Samas on vastu võetud muudatusi, millega oleks vaja arvestada juba maja arendamisel ja olemasoleva ühistu juhtimisel.

Mida tuleks arvestada korteriomandite moodustamisel?

Alates 2018. aastast ei ole enam lubatud moodustada korteriühistut mitme kinnistu majandamiseks. Kehtib põhimõte «Üks kinnistu = üks korteriühistu». Olemasolevad sellised korteriühistud likvideeritakse ja igale kortermajale luuakse eraldi korteriühistu, kes võtab korteriomandite majandamise üle korteriühistult, mis oli loodud mitme kortermaja majandamiseks. Muudatuse eesmärk on tagada kortermaja majandava korteriühistu ning seal asuvate korteriomanike vastutuse ja õiguste kokkulangevus.

Seadus toob sisse uue mõiste  «eriomand». See on ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hoone osad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Lisaks eluruumile või mitteleuruumile võib eriomandi esemeks olla ka garaažiosa, panipaik, rõdu, lodža, terrass jms hoone osa, mis paikneb hoone välispiirdest väljaspool, kuid on piisavalt ruumiliselt piiritletud.

Praktikas on siiani vormistatud majasisesed parkimiskohad eraldi korteriomanditena, et tulevased omanikud saaksid neid oma soovi järgi kergemini valida. Selline lahendus on aga muutnud korteriomanike omavaheliste suhete teostamise põhjendamatult keeruliseks nii üldkoosolekul hääletamisel kui ka majandamiskulude jagamisel. Majasisesest garaažiosast ei saa edaspidi enam moodustada iseseisvat korteriomandit, vaid see saab olla eriomandi ese ainult koos n-ö põhiruumiga. Uues seaduses lähtutakse põhimõttest, et garaažiosa ja üldjuhul ka hoiuruum kuuluvad eluruumi koosseisu ning moodustavad koos sisulise terviku – eluruumi. Need ruumid ei ole omaette mitteeluruumid.

Panipaik võib omanikku vahetada

Oluline uus muudatus on veel see, et asjassepuutuvate korteriomanike kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust. Näiteks saab anda ühe korteriomaniku kasutuses oleva panipaiga (eriomandi eseme) üle teisele korteriomanikule, selleks on vaja ainult mõlema korteriomaniku nõusolekut.

Uues seaduses on eraldi käsitletud kaasomanike kokkulepet, mis kantakse kinnistusraamatusse eriomandi sisuna. Kaasomanikud saavad kokkuleppel korraldada omavahelisi õigussuhteid seadusest erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Kokkuleppele ei kehti siinjuures ka põhikirja sisule sätestatud piirangud.

Teine uus oluline mõiste on erikasutusõigus, mis suuresti asendab siiani kasutuses olnud kaasomandi kasutuskorra lahendust. Erikasutusõiguse esemeks võib põhimõtteliselt olla igasugune kaasomandi eseme osa, näiteks hoovis asuv parkimiskoht või ka tavaliselt eriomandi esemeks olev kaasomandi osa, näiteks hoiuruum. Oluline muudatus on, et korteriomanikud võivad omavahel kokku leppida olemasoleva erikasutusõiguse üleandmise ühe korteriomandi sisust teise korteriomandi sisu hulka. Seega võivad nad leppida omavahel kokku parkimiskoha üleandmises teisele kaasomanikule. Selliseks muudatuseks ei ole vastupidiselt praegu kehtivale kaasomanike kasutuskorra lahendusele vaja kõikide kaasomanike nõusolekut.

Korteriühistu juhtimise teeb lihtsamaks muudatus, et üldkoosoleku otsuseid on võimalik vastu võtta ilma koosolekut kokku kutsumata. Iga korteriomanik peab esitama oma seisukoha. Kui ta ei teata, kas ta on otsuse poolt või vastu, loetakse, et ta hääletab otsuse vastu. Otsus on vastu võetud, kui selle poolt on antud üle poole korteriomanike häältest juhul, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Samuti tuleb alates 2018. aastast koosoleku teated, otsused jms saata ühistu liikme e-posti aadressile, kui liige on teatanud enda e-posti aadressi.

Põhikiri pole kohustuslik

Uue seaduse kohaselt pole korteriühistu põhikiri enam kohustuslik, sest tingimused, mis teiste juriidiliste isikute puhul on määratud põhikirjas, on korteriühistu puhul juba piisavalt määratud seadusega. Seadusest erineva lahenduse (näiteks majandamiskulude arvestamine, hääleõiguse jagunemine üldkoosolekul) rakendamine on seevastu vaja kinnitada põhikirjaga.

Lisaks hakkab uue seaduse alusel kehtima kaasomanike solidaarse vastutuse asemel korteriühistu vastutus. Ehitise kaasomanik vastutab praegu ehitisest lähtuva ohu eest solidaarselt teiste kaasomanikega. Korteriühistuseadus käsitleb korteriühistut korteriomanikust eraldiseisvana, st isikuna, kelle kohustused kortermaja majandamisel tekivad üksnes üldkoosoleku otsuse alusel. Seega võib esitada praegu isik, kes kahju kannatab, kogu kahjunõude omal valikul ükskõik millise korteriomaniku vastu. See korteriomanik peab hiljem ise pöörduma teiste korteriomanike poole, et need talle oma osa hüvitaksid. Uue seaduse järgi tuleb selline nõue esitada korteriühistu vastu.

Muudatused seoses võlgnevustega

Majandamiskulude (ehk kommunaalkulude) võlgnevuse puhul muutub olukord kõigi asjaosaliste jaoks selgemaks, sest uus seadus tagab korteriühistu majandamiskulu nõudeid esimese järjekoha pandiõigusega korteriomandile. See võimaldab korteriühistul panna oma nõue maksma ka juhul, kui korteriomandile on seatud hüpoteek, mis ületab selle väärtust. Samas on korteriühistu pandiõiguse suurus selgelt piiratud, erinevalt praegu ostjale üle minevast eelmise omaniku võlast.

Uue seadusega sätestatakse veel erisused korteriühistu maksejõuetuse puhuks. Korteriühistu pankrott on küll endiselt võimalik välja kuulutada, kuid sellele järgneb sisuliselt ühistu saneerimine.

Korteriühistu lõpetamine on pankroti väljakuulutamise järel võimalik ainult juhul, kui on võimalik lõpetada ka korteriomandid (näiteks lagunenud maja puhul). Kui maksevõimet ei ole võimalik taastada, otsustab korteriühistu lõpetamise kohus, ning lõpetamise korral saavad korteriomanikest kinnisasja kaasomanikud.