SEB nädalakommentaar: mis ootab Rootsi kinnisvaraturgu?

Stockholm Foto: SCANPIX

Spekulatsioonid Rootsi kinnisvaramulli lõhkemise osas on kestnud juba aastaid, kuid alles nüüd on ilmnemas esimesed märgid trendi pöördumisest. 

Võttes arvesse soodsat majanduskliimat ja jätkuvat rahvastiku juurdekasvu, jääb langus siiski tagasihoidlikuks. Küll võib oodatav ehitusturu aeglustumine negatiivselt mõjutada Eesti eksportööre, kirjutab SEB analüütik Mihkel Nestor nädalakommentaaris. 

Rootsi kinnisvaraturg jahtub

Rootsi kinnisvaraturu jahtumise teemadel on spekuleeritud tänaseks juba aastaid. Ainest on selleks andnud eelkõige elukondliku kinnisvara peadpööritav hinnakasv. Rootsi oli üks vähestest riikidest, kus 2008-2009. aasta finantskriis ei toonud kaasa kinnisvarahindade langust. Korraks aeglustunud hinnakasv kiirenes niipea, kui keskpangad alustasid intressimäära kärbetega. Kümne aasta taguse ajaga võrreldes on Eurostati koostatav eluasemehinnaindeks kasvanud EL riikides keskmiselt kõigest 6 protsendi jagu, Rootsis aga ligi 75 protsenti. Suuremates linnades, nagu Stockholm, on elamispinnad kallinenud veelgi kiiremas tempos.

Majapidamistele antud eluaseme­laenu­de portfell on sama perioodi vältel enam kui kahekordistunud, küündides kogumahult nüüdseks üle 3 triljoni Rootsi krooni. Kriitikute hinnangul on kinnisvaraturg juba ammu muutunud spekulantide pärusmaaks, mistõttu on oodatud mulli lõhkemist.

Esimesed märgid turu jahtumisest on ilmnemas alles nüüd. Inimeste ootusi kinnisvara­­hindadele väljendav SEB eluasemehinnaindeks langes novembris madalaimale tasemele alates 2012. aastast. Siiski peegeldab see pigem ootust kinnisvarahindade paigal­seisule: kui hindade langust ootas 32 protsenti inimestest, siis 43 protsenti uskusid, et kasv jätkub ka edaspidi. Rootsi kinnisvara hetkeväärtust peegeldav Valueguard’i eluaseme­hinna­indeks näitas oktoobris aga juba väikest langust.

Müüjate ja ostjate nägemused kinnisvara õiglase turuväärtuse osas kipuvad aina enam lahknema, eriti just suurlinnades, kus varasem hinnakasv on olnud suurim. Seetõtt, tuleb pidada tõenäoliseks, et väike hinnakorrektsioon Rootsi kinnisvaraturgu tõepoolest eest ootab. SEB prognoosi põhjal langeb Valueguard’i eluasemehinnaindeks tänavu augustis saavutatud tipust 2018. aasta keskpaigaks 5-10 protsendi võrra allapoole. Seejärel turg küll tasakaalustub ja 2019. aastal võib taas oodata väikest hinnakasvu. Kuid miks saab langus olema niivõrd väike?

Viimaste aastate kiire ehitustempo ei ole suutnud eluasemedefitsiiti kaotada

Üks peamistest selgitustest hinnakasvu pöördumisele on olnud turul valitsev ülepakkumine teatud kinnisvarasegmentides. Elamuehituse tempo on Rootsis tõepoolest olnud hoogne. 2017. esimesel poolaastal alustati töid enam kui 33 000 elukondliku ehitusprojektiga. Võrdluseks – alles 2013. aastal oli see tase enam kui kaks korda väiksem. Hinnanguliselt peaks 2017. aastal Rootsis valmima umbkaudu 70 000 uut kodu. Sellele vaatamata ei saa öelda, et viimaste aastate kiire ehitustempo oleks tekitanud turule üldise eluasemete ülekülluse. Riikliku ehitus- ja planeerimisameti Boverket hinnangul on 2020. aastani turul nõudlus 80 000 uue kodu järele aastas.

Selle põhjuseks on vajadus tulla toime kiire rahvastiku juurdekasvuga, mis on osaliselt seotud põgenike sissevoolust Rootsisse viimastel aastatel. Lisaks on praegune kiire ehitustempo väldanud suhteliselt lühikest aega – näiteks Norras on 10 aastase perioodi vältel ehitatud suhtena 1000 elaniku kohta 50 protsenti rohkem eluasemepinda.

Uued eluasemed ei vasta inimeste vajadusele

Rootsi kinnisvaraturu ehk suurimaks probleemiks on asjaolu, et uued kinnisvara­arendused ei vasta elanikkonna tegelikule nõudlusele. Suur osa uutest projektidest on kavandatud kõrgemasse kvaliteedi- ja hinnaklassi, mida valdav enamus koduostjatest ei saa endale lubada. Maa piiratud kättesaadavus suurlinnades on motiveerinud arendajaid krunte maksimaalset väärindama, kuid klientide arv, kes on valmis luksuse eest maksma, on paratamatult piiratud. Pikemas plaanis tingib see vajaduse muutusteks nii ehitusturul, kui rendi- ja müügihindades.

Omaette küsimuseks on uusimmigrantide majutamisega seotud probleemid, kellest enamus ei suuda veel pikka aega isiklikku elamispinda hankida. Hetkel lasub põgenike majutamise kohustus kohalikel omavalitsustel, kes püüavad sellega toime tulla, andes neile eelisjärjekorra ootejärjekorras üüripindadele munitsipaalmajades. See muudab omakorda üürikorteri leidmise vaevalisemaks teistele ühiskonnagruppidele, kes omavalitsuselt korterit ootasid. Jõukas ühiskonnas ei päädi see aga kuuse all ööbimisega, vaid on motiveerinud inimesi isiklikku kinnisvara soetama. Kasvavaks trendiks on saanud ka üürimajade ehitus. Kuigi uusarendustes kipub üürihind turu keskmist oluliselt ületama, ei ole tõenäoline, et korterid jääksid tühjana seisma. Valdav enamus neist projektidest on ellu viidud suurlinnades, kus rahvastiku juurdekasv on olnud eriti kiire, andes arendajatele kindlustunde, et pindade vakantsus saab olema väga madal.

Rikas rootslane elab üle ka halvemad ajad

Kinnisvaraturu riskide hindamisel, tuleb arvestada inimeste majanduslikku kindlustatust, mis Rootsis on äärmiselt kõrge. Rootsi majapidamiste säästmismäär on aastaid püsinud 16% lähedal, mis on kordades kõrgem kui Euroopa Liidus keskmiselt. Värske Credit Suisse raport majapidamiste finantsvarade kohta hindab keskmise rootslase varade väärtuseks umbes 220 000 eurot, mis teeb neist ühe maailma kõige jõukama rahva. See tähendab, et keskmine rootslane on võimeline üle elama ka raskemad ajad majanduses. Lisaks tuleb märkida, et kuigi eraisikute võlgnevuse kasv on olnud kohati peadpööritav, püsivad igakuised laenukulud madalate intressi­määrade tõttu endiselt tagasihoidlikud, moodustades ajalooliselt väikseima osa majapidamiste eelarves. Olukorra muutumist lähemas tulevikus ei ole ette näha. Näiteks on Rootsi keskpank sõnaselgelt välja öelnud, et nemad kinnisvara hinnarallisse intressimäärade tõstmise teel sekkuda ei kavatse.

Ehitusturu aeglustumine võib põhjustada probleeme Eesti eksportööridele

Tänaseks on muutunud väga tõenäoliseks, et oodatav hinnakorrektsioon jahutab ehitussektori kasvutempot. SEB prognoosi kohaselt kahaneb eluasemeehituse panus Rootsi sisemajanduse kogutoodangu kasvus tänaselt ühelt protsendilt 2018. aastaks nullini ja 2019. aastal koguni pidurdab SKP kasvu -0,5 protsendi võrra. Lisaks aeglustub mõnevõrra ka eratarbimise kasv.

Ehkki Rootsi enda majandust aitab tasakaalustada tööstustoodangu ja ekspordi tõus, põhjustab ehitustempo raugemine tõenäoliselt meelehärmi paljudes Rootsi kaupa eksportivates Eesti ettevõtetes. Nimelt on just Rootsi suur nõudlus olnud üks peamistest teguritest, mis on viimastel aastate soosinud Eesti puidu- ja mööblitööstust. Tänavu on Rootsi eksporditud 24 protsenti kõigist valmismajadest, 37 protsenti töötlemata puidust ja 22 protsenti madratsitest ja vooditest.

Õnneks on ettevõtted riske silmas pidanud ja püüdnud müüki laiendada ka mujal, näiteks Saksmaal. Küll tuleb tõdeda, et turu suurust, jõukust ja geograafiat silmas pidades on Rootsi Eesti ettevõtete jaoks üks kõige atraktiivsemates sihtturgudest. Kindlasti pole põhjust Rootsi turu aeglustumist aga ka liialt mustades toonides näha, kuna ehitustempo jääb seal jõudsaks ka lähiaastail.