Üürilepingu ülesütlemine tõi Amservile pretsendenti loova kahjunõude

Amservi üks asutajatest ja poole ettevõtte aktsiate omanik Raivo Aavisto. Foto: Erik Prozes

Lasnamäel asunud autokeskuse praeguseks juba endine omanik Esma Vara nõuab Amserv Grupilt kohtu kaudu pikaajalise üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise eest kuni 3,8 miljoni euro suuruse väidetava kahju hüvitamist.

Amservilt nõutakse saamata jäänud üüritulu, mis hageja arvates küündib koos viivistega kuni 3,8 miljoni euroni, vahendab Äripäev.

Kui kohus seda nõuet ei rahulda, siis alternatiivselt küsib Esma Vara kinnistu väärtuse vähenemise/müügihinna languse eest ligi kaht miljonit eurot. Amserv Grupi ASi nõukogu esimees ja poole ettevõtte aktsiate omanik Raivo Aavisto nimetab hagi fantoomnõudeks, mille perspektiiv on tema arvates nõrk.

Vaidlusest ning tulevasest kohtulahendist võib kerkida aga põhimõttelisem küsimus: millistel asjaoludel ja kui lihtsalt saab ankurüürnik pikaajalise üürilepingu üles öelda ja kas üürileandja peab seetõttu hakkama küsima suuremaid tagatisi.

Loe lähemalt Äripäevast.

Amserv Grupi esindaja ja Ellex Raidla Advokaadibüroo partneri Toomas Vaheri kommentaar

Tegemist ei ole pretsedenti loova ja üüriturgu segipaiskava kaasusega, nagu vastaspool püüab ülepingutatult väita. Seadus näeb ette pikaajalise lepingu lõpetamise õiguse erakorralise mõjuva põhjuse olemasolu korral. Amserv seda sätet ka kasutas.

Sellele paragrahvile põhinevaid lepingu lõpetamise vaidlusi on olnud mitmeid, ka Riigikohtus. Üks esimesi oli näiteks Tallinna linna ja TÜ Gals vaidlus seoses vanalinnas asuva hoone kasutusõigusega varsti juba 20 a tagasi, kus kohus tunnustas ühepoolset üürilepingu ülesütlemist erakorralisel mõjuval põhjusel.

Üüriturg on ammu juba selle riskiga arvestanud, et ebamõistlikult koormavat üürilepingut jõuga pikalt käigus ei hoia, turuolukorra muutumisel tuleb tõenäoliselt mingeid korrigeerimisi teha ka pika perioodi kestel. Esma Vara oli ebatavaliselt jäik oma üürniku suhtes ja see lõpuks ka kohtuvaidlused kaasa tõi.

Mis puudutab hüvitisi, siis Riigikohus on eelmisel aastal pretsedendi loonud ja piiranud tulevikku suunatud saamata jäänud tulu nõudeid olukorras, kus omanik on hoone maha müünud.

Loomulikult on iga uus vaidlus teatud määral kohtupraktika edasiarendus, aga loota, et värske Riigikohtu praktika kohe ümber pööratakse, on ebatõenäoline. Konkreetsel juhul soovis hoone omandaja osta vara vabana üürilepingust, et ise hoone kasutusele võtta.

Seega üürniku lahkumine konkreetses tehingus ei pruukinud hinda alandavalt mõjuda, sest kui üürileping oleks kaasa läinud, oleks uus omanik pidanud kandma lisakulusid üürnikust vabanemiseks.

Kahju tekkimine üürileandjale on neil asjaoludel küsitav.