Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2014/03/10/2883844t1hc977.jpg)
:format(webp)/nginx/o/2017/08/20/7012483t1ha4f6.jpg)
- 26 aastane Rauno Teder kontrollib 160 miljoni euro maksumusega projekti.
- Konkurendid peavad Porto Francos korteritest loobumist valeks otsuseks.
- Hillar Tederi poolt Ukrainas teenitud raha võib tulla Porto Francosse.
Isalt Hillar Tederilt pealinna silmatorkaivama kinnisvaraarenduse üle võtnud Rauno Teder näeb Porto Francos justkui eesti keelt kõnelevate investorite ärisaart keset Tallinnas laiuvat Vene kapitali merd.
Porto Franco arendajad kavatsevad Admiraliteedi basseini äärde tuua Ukrainas edukalt kaubanduskeskusi rajanud ettevõtte Arricano raha, mis kuulub 55 protsendi ulatuses Hillar Tederile.
Rohkem kui seitsme protsendi suurune tükk ettevõttest kuulub nüüd ka Rauno Tederile. Kuid Arricano juhtkond peab esmalt teatama börsile, kui Tallinna projekti rahastamise otsus langetatakse.
Vaid 26-aastane Teder kontrollib ligi 80 protsenti Tallinna vanalinna ja Admiraliteedi basseini vahele kerkivast kaupluste ja büroode kompleksist. Jutt käib 160 miljoni euro suurusest investeeringust.
Tegemist on juriidiliste vaidluste ja Eesti arhitektide vastuseisu tõttu aastaid marineerinud arendusega, mis paistab nüüd edukalt valmimise poole liikuvat: kopad mürisevad ja tosin meetrit alla merepinda laotakse vundamendi rajamiseks killustikupatja. Alles äsja kauplesid siin mustlased hõlma alt kellade, binoklite ja pannidega.
Tederi kinnitusel on peamiselt kolmele osanikule kuuluval arendusfirmal piisavalt jõudu, et ilma täiendavaid aktsionäre kaasamata avada kolme aasta pärast 150 000 ruutmeetrit äripindasid.
Samas pole suurarenduse juures paigas rahastamisskeem, ehituse peatöövõtja ega ka keskuse lõplik insenertehniline lahendus.
Ühe panga jaoks kujutab Porto Franco liiga suurt tükki, mistõttu peetakse läbirääkimisi kahe Eestis tegutseva pangaga sündikaatlaenu saamiseks. Mis aga puudutab ehituse peatöövõtjat, siis ka selle ettevõtte nime saab avaldada alles pärast lepingu sõlmimist.
Arenduse maksumus jaguneb nii, et krundi maksumus on 40 miljonit, ehitus kokku 110 miljonit ning arendus ja intressikulud jäävad 5–10 miljoni euro vahele.
Asjaajamise muudab kohmakaks Porto Franco suurus, mis Eesti mõistes paistab erakordne. Selleks et hakata ühest otsast töödega peale ning seejärel liikuda nii rahastamise kui ka projekteerimisega edasi, jagati monoliitsena seisnud maatükk suve hakul kolmeks kinnistuks.
Eesmärk on sama pangasündikaadiga ja ehituse peatöövõtjaga minna kuni lõpuni välja, et kompleks tervikuna ühekorraga välja arendada. Esimesena valmib ärimaja Navigator kõrvale kerkiv hoone, mis lähtub kogu keskuse ideest, mille kohaselt kaks esimest korrust jääb kaubandusele ja järgmised korrused büroodele. Kuigi hotelliarendajaid käib Porto Francosse kolimise üle juba praegu läbi rääkimas, avatakse esimene hoone vaid büroodele.
Vaade Admiraliteedi basseinile ja teiselt poolt Oleviste kirikule peaksid tagama hoogsa välja rentimise tempo.
Selleks et esimene osa arendusest saaks toimida, tuleb maa-alused väliskommunikatsioonid esmalt tervikuna valmis ehitada. Maa alla tuleb kolm korrust parkimist ja ankurrentnik Prisma hüpermarket haarab enda alla maa-aluse osa kahte ülemist korrust läbiva ploki. Esimesse majja on võimalik kolida 2019. aasta esimeses pooles ja kogu keskus avatakse 2020.
Porto Franco pakutavate korruste pind on 1200 ruutmeetrit, mis annab Tederi arvates neile eelise kesklinnas asuvate bürootornide ees, kus korruse pinnad jäävad 450 ruutmeetri kanti. See tähendab, et suuremad firmad mahuvad sadamasse rajatavas ärikeskuses ära ühele korrusele, mis võimaldab firmasisest suhtlemist paremini korraldada.
Väiksemad kontorid algavad 40 ruutmeetrist, kuid mõnes kohas on võimalik teha ka 25-ruutmeetriseid büroosid. Kasutusele võetakse tõstetud põrandate lahendus, mis võimaldab ühe õhtuga nihutada büroo seinu selliselt, et ettevõte saab järk-järgult oma büroopinda suurendada. Kõik juhtmed veetakse põranda alt.
Porto Franco osaühing jääb ise ka kogu keskust haldama. Erandiks saab vaid parkla, kuhu võetakse üks kohalikest parklaoperaatoritest. Samuti ei hakata müüma arenduse osasid ning kõik pindade kasutajad on puhtalt rentnikud.
Et keskuse haldamine lihtsamaks muuta, loobutakse varem välja reklaamitud eluasemete rajamisest. Korterite rajamisest loobumine on tekitanud nii potentsiaalsete partnerite kui ka konkurentide seas kriitikat.
Elukondliku kinnisvara välja rentimine võimaldaks kriitikute arvates äriplaani kiiremini täita ja looks ööpäevaringse kasutamisega kogu piirkonnale ka parema õhustiku. Just lähiajal valmiv Maakri tänava tornmaja võib mitmeks aastaks parimad büroorentnikest kliendid alla neelata, ja ka kaubanduspindade arv on Tallinnas nii suur, et konkurentsi hinnatakse kriitiliselt tihedaks.
INTERVJUU
Rauno Teder, Porto Franco juhatuse liige
-Kuidas edeneb Porto Franco arendusele aktsionäride kaasamine?
Siin ümberringi kõik arendused kuuluvad Peterburi või teiste Venemaa suurlinnade ärimeestele. Tallinnas puudub suur hea asukohaga keskus, kuhu Eesti ärimeestel ja siinsetel pensionifondidel oleks võimalik investeerida.
Sellest sai algne idee, et Porto Franco omanikud jääksid arendusse sisse 50-protsendilise osalusega ja ülejäänud poole müüksime vähemalt 10-protsendiliste tükkidena Eesti investoritele. Oleme seda osalust püüdnud müüa ühele Eesti pensionifondile ja kümneprotsendiliste tükkidena tublidele Eesti ettevõtjatele. Me pole müüki liiga palju forsseerinud, sest meil pole sellega kiire. Peterburi taustaga ärimehed on käinud meile pakkumas, et soovivad osta.
Vene raha liigub praegu palju, kuid me oleme püüdnud hoida seda suurt ja toredat arendust sellisena, et nõukogu ja aktsionäride ring suhtleks eesti keeles. Tänaste aktsionäride vahel on kokku lepitud, et ka hilisemate osade müügi korral tuleb selgeks teha laitmatu renomee ja raha päritolu.
-Kas aktsionärid seadsid sellise klubilise ettekujutuse, et Porto Franco osakud vabasse käibesse ei lähegi?
Meie seisukoht on selline, et tublid ärimehed saavad osaleda toredas ettevõtmises, kus nad palju keerulisi otsuseid tegema ei pea ja saavad ka mõnusalt klubiliselt koos käia. Kui osanik müüb kolmandale isikule, siis kolmas isik peab liituma aktsionäride lepinguga.
Et tagada vara likviidsus, oleme näinud ette, et kui 25 protsenti osanikest soovib ettevõtte noteerida, siis ettevõte ka noteeritakse. Mis tähendab, et osanikel on alati ka väljumise võimalus. Kui ettevõte noteeritakse ja teatud hulk osasid läheb börsile, siis seal kehtivad börsi reeglid.
-Kas SEB, Swedbanki ja Nordea pensionifondid kvalifitseeruvad n-ö Eesti osanikuks?
Oleks tore, kui siin oleks sees üks pensionifond, mis kasvataks Eesti pensionäride raha.
-Kas see tähendab, et fondis peab olema just Eesti pensionäride raha?
Ma ei väidaks nii, et see peab olema just Eesti pensionifond. Fond oleks siin strateegiline investor ja siin võiks kasvatada ka Soome pensionäride raha.
- Ma hästi ei mõista seda kinnisvaraarendust kui rahvuslikku äriprojekti, kui see on soomlastele ja rootslastele avatud. Kas see piir on seatud siis Euroopa Liidu ja kolmandate riikide vahele?
Ma ei ütleks, et ta on ühtedele avatud ja teistele suletud. Pigem on ühed erainvestorid ja teised institutsionaalsed. Kui tubli inimene teeb edukat äri ja soovib Tallinna kesklinna investeerida ja tema kõrval on institutsioon, siis selle osalusest saavad aktsionärid teistsugust kasu.
-Sellisel juhul võib see olla ka mingisugune Venemaa institutsionaalne investor?
Seda kindlasti. Rahvuse alusel me kindlasti kedagi ei välista.
-Millisel hetkel muutub 50 protsendi uute aktsionäride sisenemine teie projekti jaoks kriitiliseks?
Praegu on ettevõte hästi kapitaliseeritud ja meil ei ole osakute müügiga suurt kiirust. Arendustegevuse mõttes see pole kriitiline, seda ei nõua ei rentnikud ega ka pangad.
KOMMENTAAR1
Terviku loomine nõuab aega
Margus Nõlvak
Mainor Ülemiste juht
Olen Porto Franco kiire edu suhtes skeptiline, ja seda puhtalt omast kogemusest – me oleme 12 aastat Ülemiste City linnakut arendanud ja kõik see võtab aega, enne kui lihtsalt kõrvuti asetsevatest majadest tekib terviklik keskkond.
Porto Franco kontseptsioon nõuab, et kogu arendus tuleb korraga valmis ehitada, sest ükski klient ei taha tegutseda ehitustandril vineerseinte ja kraanade vahel.
Meie arendame ärilinnakut ja enamik meil asuvatest ettevõtetest tegutseb teenusmajanduse valdkonnas. Üle 90 protsendi meie rentnikest on ettevõtted, kes saavad teenuseid pakkuda omavahel ja teha koostööd. Näiteks võiks tuua kodumaised tarkvarafirmad, mistõttu siin on tekkimas omamoodi ökosüsteem.
Siin saavad kokku Tartu ja Narva maantee, trammitee, lennujaam ning tulevane Rail Balticu raudteejaam ning kõrval asuv Ülemiste keskus. Seega on välja kujunenud justkui linn linnas koos kõikide teenustega, nagu ujula, spordiklubi, Mainori kõrgkool, meditsiiniteenused, restoranid, Selver. Kui Porto Franco saab arvestada peamiselt Soome ja Rootsi turistidega, siis meie kujuneme tulevikus Eesti jaoks väravaks Euroopasse.
KOMMENTAAR 2
Korterid parandavad keskkonda
Avo Rõõmussaar
Colliers Eesti partner
Oleme Porto Franco arengut viimastel aastatel tähelepanelikult jälginud. Nii suurt projekti iseloomustab vajadus kõik ühekorraga valmis teha, kuid turg ei suuda seda vastu võtta. Praeguse kontseptsiooni täitmiseks kulub neil 5–7 aastat ja tühi hoone ei mõju arenduse identiteedile kuigi hästi.
Kontseptsiooniliselt on neil valitud üpris valus lahendus, mis näeb ette pooles mahus kaubandust ja teises pooles büroosid. Selles asukohas annaks elukondliku komponendi lisamine parema tulemuse.
Elukondlik kinnisvara teeb objekti haldamise keerulisemaks, kuid keskkonna muudab paremaks. Üksnes äripindade kasutamine tähendab, et tegevus toimub seal vaid kuni kell 22ni õhtul.
Samas sobib see piirkond väga hästi turistidele suunatud tegevusteks. Eeliseks võib nimetada asukohta kesklinnas, suurt pinda ja häid parkimisvõimalusi. Samas autoga ligipääs sellele kohale pole väga hea, ehkki ühistranspordi võimalused pole laita. Välismaiste klientide puhul on selgeks eeliseks, et iga soomlane või rootslane, kes laeva pealt Tallinnas maale astub, näeb kõige esimesena Porto Francot.
FAKTIKAST
Porto Franco
Peamised osanikud: Rauno Teder, Lembit Lump, Heldur Meerits
Maksumus: 160 miljonit eurot
Valmib etappidena: 2019–2020
Kogupind: 150 000 m2
Kaubanduspinda: 35 000 m2
Prisma Hypermarket: 6500 m2
Kohvikud ja restoranid: 5000 m2
Butiigid: 17 000 m2
Bürood: 31 700 m2
Parkimiskohti: 1250
Allikas: Porto Franco