Uus Maa analüütik kinnisvarakolakast: iga hinnalangus pole veel krahh

Ehitusjärgus majad Tallinnas tänavu kevadel. Foto: Jaanus Lensment

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi ütles, et kinnisvaraturul hinnalangus tuleb, kuid see on konkurentsi tulemus, mitte krahh.

Kõik märgid näitavad, et kinnisvaraturul on tulemas ränk hinnamuutus, kirjutas Grand Kinnisvara juht Marek Kerna tänases Äripäevas. 

Eesti kinnisvaraturg on tsükliline ja turbulentsuse poolest hämmastav. Igale tõusule järgneb seisak või suurem langus. Mida kõrgemaks kinnisvarahinnad tõusevad, seda valusam on pärast langus. Kõik märgid näitavad, et tulemas on uus hindade korrektsioon., kirjutas Kerna. 

Uus Maa analüütik Risto Vähi märkis, et muidugi ei jää hinnad igavesti tõusma, ent selleks, et kuulutada praegu krahhi, peab olema selge teadmine, et tulemas on mingi sündmus, mis kibekiirelt lööb kogu majanduse sassi.

Järgneb Risto Vähi kommentaar: 

Kolakas, krahh, kriis – üldiselt on need sõnad, mille kasutamisel peaks hoolega jälgima konteksti. Kindlasti toimub millalgi ka tugevam tõuge, mille puhul me ei kasuta enam pehmet sõna „korrektsioon“. Hinnad ei jää suures plaanis igavesti koguaeg tõusma, sest majandusel on tsüklid ja kinnisvaraturg majanduse peegliks. kui ma väidaksin vastupidist, siis ma lihtsalt valetaksin süüdimatult kõigile näkku ja õhutaksin buumi. 

Et kuulutada praegu krahhi, peab olema selge teadmine, et tulemas on mingi sündmus, mis kibekiirelt lööb kogu majanduse sassi, nullib inimeste ostuvõime ning suleb laenurahakraanid. Selleks miskiks võiks olla välismõju – ülemaailmne kriis või siis mingi meie regiooni puudutav mullistus. Hetkel pole näha ei börsikrahhi ega ka sõjalise invasiooni suurt ohtu meie regioonis. Muide, ega neid asju ei saa eitada, aga üldiselt, kui juhtub, siis börsikrahh mõningase etteaimatavusega ning invasioon ootamatumalt. Hetkel pigem ütleks, et ei juhtu kumbagi.

Lõhkemine või krahh saab toimuda ka siis, kui paisub mull. Enamasti siis usina spekuleerimise ja soodsa raha sissevooluga, mis muudkui kutsub ostma ja müüma. Ka seda ei ole, rahvas ei jookse kinnisvaraga spekuleerima nagu kümme aastat tagasi.

Seega, mina äkilisi sõnu kasutada ei tahaks.

Mida ma siis pigem ütlen? Oleme rääkinud stabiliseerumisest, ostjateturust jne. See kehtib endiselt ning on otseses seoses kasvanud pakkumiste hulgaga. See aga ei vii krahhini. Kui pakkumisi saab liiga palju, tõmbavad osad pakkujad tagasi, teised teevad hoogsaid kampaaniad ja mõni äri variseb ka kokku. Viimane siis pigem kehva majandamise ja valede otsuste tulemusel.

Inimesed jätavad mugavusostud tegemata ja liigseid kohustusi ei võta. Kui laenu teenindamine tundub perspektiivis keeruline ning vajadused suurema elamispinna järele ei ole karjuvad, võetakse pigem rahulikult ja ei tormata. Sellist pöörast laenurallit, nagu eelmisel kümnendil, ju pole!

Korrektsioon võib olla tehingustatistiline, st mingist piirist ülesse poole maksvaid elamispindu palju ei osteta ja valitakse rohkem soodsamaid objekte. Seega langeb taas tehinguhinnataseme mediaan. Kas see tingimata tähendab, et kõik on kohe tuksis? Ei, see tähendab, et piir on käes.

Pakkumishinnad pigem ei kerki, kui välja arvata mõni eriti eksklusiivne või pigem nišitooteks asetuv arendus. Kalli kinnisvara notariaalsed tehingud on varasemate otsuste vili, st paljud neist majadest on valminud või veel alles valmimas. Kui vaadata aga seda, mis toimub just praegu, täna, nüüd, siis kõrge hinnaga kinnisvara osas rallit pole. Seega, ka edaspidi saame hinnakõikumiste puhul rääkida ühe või teise hinnatasemega vara osatähtsusest tehingute koguhulgas mingil ajaperioodil, näiteks ühes kuus.

Iga langus pole krahh. See, mis toimus viimastel aastatel piima hinnaga ning mille langus tulenes sanktsioonidest ja suurest ületootmisest, selle kohta võiks öelda krahh, sest selle olukorra põhjustasid mitu erinevat, aga fundamentaalset tegurit. Samas, meil langevad mobiil- ja andmesidehinnad. Kas see on krahh? Ei, see on konkurents.

Igaüks otsustab ise. Mina pean korrektsiooni põhjuseks praegu konkurentsi, mitte krahhi.

Kinnisvaraturg õitseb

Kinnisvara hind on viimased aastad järjest tõusnud ning uusarenduste arv kasvanud. Näiteks tänavu juunis lisandus Harjumaa uute korterite turule üle 300 pakkumise, kõikide uute korterite pakkumiste arv tõusis sellest tuleneval üle 2100.

«Ehkki turule lisandus kuus uut arendusprojekti, siis järsu pakkumiste arvu kasvu taga oli tegelikult vaid kaks ülisuurt arendust, Vega Lasnamäel ja Mariino Residentsid Pirital, kus paisati avalikku müüki kogu arenduse maht korraga, vastavalt üle 200 ja 100 ühiku,» rääkis Pindi Kinnisvara müügipartner Peep Sooman juulis.

Tema selgitusel on uusarenduste turg jätkuvalt noortele peredele ülimalt atraktiivne ja eelkõige projektide algfaasis on uute ja vanade korterite hinnavahe piisavalt väike, et meelitada ostjaid järelturult uute pindade kasuks valima.

Sooman ütles, et kümme aastat tagasi aset leidnud kinnisvarabuumi ajal sai keskmine tallinlane osta endale koos laenuga maksimaalselt vaid alla 30 ruutmeetri suuruse elamispinna, praegu on aga ostuvõimekus üle kahe korra kõrgem, 63 ruutmeetrit. Tartus on vastav võrdlus 34 ruutmeetrit tänase 77 ruutmeetri vastu.

«Siia arvutusse on kätketud nii keskmine sissetulek, eluasemete hinnatase kui ka eluasemelaenude kehtivad tingimused,» rääkis Sooman. Tema sõnul mõnevõrra pehmendab suurt vahet, kui lisada arvutuskäiku ka inflatsiooni. «Kuid see mõju ei ole ülearu suur,» märkis ta.

Soomani sõnul pole ülemaailmsete majanduskriiside ja nendest tulenevate turbulentside eest kaitstud keegi, kuid kohalik eluasemeturg iseenesest ülekuumenenud ei ole. «Pigem on meil suuremaks probleemiks, et kaalukauss ja turuaktiivsus on kaldunud tugevalt Tallinna kasuks ning ülejäänud Eesti linnade eluasemeturud on jätkuvalt väga jahedad,» märkis ta.