Korterelamu parkimiskorra üle ei saa otsustada ühistu üldkoosolekul

Parkimiskohtade jaotuse üle peetakse tuliseid vaidlusi paljudes korteriühistutes. Kui parkimiskoha heatahtlik või lihtsalt leidlik broneerimine ei aita, tuleb kokkulepped fikseerida notari juures või nõuda õigust kohtust. Foto: Margus Ansu

Korteriomandit ostes pöördutakse notari poole sageli küsimusega, kas ja kuidas on korteriomandi omandajale tagatud parkimiskoht korterelamu juurde kuuluval maa-alal.

Harvem pöörduvad parkimiskohtadega seotud küsimustes notari poole korteriühistute esindajad, kuigi vajadus parkimiskohtade kindlaksmääramiseks on ning seda eriti nende korterelamute juures, kus parkimiskohti kõigile majaelanikele ei jätku. Kui parkida pole võimalik ka lähikonnas, on konfliktid majaelanike vahel kerged tekkima.

Fikseeri kokkulepped

Kinnistu koosseisu kuuluv maa-ala, millel korterelamu paikneb, kuulub üldjuhul mõtteliste osadena elamus kortereid omavatele isikutele (korteriomandi omanikele).

Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kas kokkuleppe või siis enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamikule kuulub suurem osa ühises asjas.

Väiksemate korterelamute puhul ei ole kaasomanikel tavaliselt raske saavutada kokkulepet kaasomandi valdamise ja kasutamise, sealhulgas parkimiskorra kohta ning kokkulepitu toimib n-ö vaikivalt põhimõttel «alati on korteri nr 1 omanik parkinud peauksest paremal ja korteri nr 3 omanik vasakul».

Selline kaasomanike kokkulepe võib olla sõlmitud nii suulises kui ka lihtkirjalikus vormis, kuid arvestama peab, et kui kokkulepe ei ole kantud märkusena kinnistusraamatusse, ei kehti kokkulepitu isiku suhtes, kes ostis elamusse korteri pärast kokkuleppe sõlmimist.

Kuna alatine kokkulepete uuendamine on ebamugav ja aeganõudev, on otstarbekas sõlmida kasutuskorra kokkulepe notariaalses vormis ja kanda märkusena kinnistusraamatusse.

Lisaks parkimiskohtade fikseerimisele on sellise, kaasomanike vahelise kokkuleppega võimalik loomulikult reguleerida ka muid kaasomandi valdamist ja kasutamist puudutavaid küsimusi – tasu maksmine parkimiskoha koristamise eest, panipaikade kasutamine vms.

Mõtle tulevikule

Kuidas määrata kokkuleppes parkimiskohad? Kaasomanike kokkuleppel võib mõne kaasomaniku kasutuses olev osa ühisest asjast olla kas suurem või väiksem temale omandis kuuluvast osast.

Nii võidakse kokku leppida, et 100 m² korteriomandi omaniku kasutuses on üks parkimiskoht, samas kui 35 m² korteriomandi omaniku kasutuses on kaks parkimiskohta. Siinkohal tasuks korteriomandi omanikul mõelda loomulikult käesolevast hetkest ka kaugemale.

Kuigi korteriomandi omanikul enesel ei pruugi kokkuleppe sõlmimise ajal autot olla ja ta sooviks vähendada parkimiskohast loobumise teel enda kulusid kaasomandi valdamisel, võib parkimiskoha puudumine vähendada hiljem märkimisväärselt korteriomandi müügihinda.

Kasutuskorra paikapanemisel tuleks lähtuda lahendusest, mis arvestaks võimalikult õiglaselt kõigi kaasomanike huve.

Kohtuotsus juhiseks

Suuremate korterelamute puhul on kaasomandi valitsemiseks tavapäraselt asutatud korteriühistu. Kuna konsensuse saavutamine suurtes korterelamutes on sageli raskendatud (on ju omanikke palju ja igal neist oma arusaam), siis on korteriühistud soovinud määrata parkimiskorra üldkoosoleku otsusega ja häälteenamuse alusel.

Korteriomandiseaduse kohaselt saab häälteenamusega otsustada neid küsimusi, mis jäävad tavakasutuse piiresse. Kas parkimiskohtade kindlaksmääramine jääb tavakasutuse piiresse või ületab tavakasutuse mõjud?

Kui seni on püüdnud ühistud sellele küsimusele ise vastata (kuna seadus otsest vastust ei anna) ja kehtestanud nii mõnelgi juhul parkimiskorra üldkoosoleku otsusega, siis edaspidi peab arvestama, et Riigikohus on oma määruses 18. jaanuarist 2011 (nr 3-2-1-151-10) leidnud, et parkimiskohtade määramine ei ole tavakasutuse küsimus ning on käsitletav kasutuskorra kindlaksmääramisena.

Seega pole parkimiskorralduse kindlaksmääramine üldkoosoleku otsusega reeglina võimalik. Erandina võiks parkimiskohad määrata üldkoosoleku otsusega vaid juhul, kus koosolekul osalevad kõik korteriomanikud ja nad kõik hääletavad otsuse vastuvõtmise poolt.

Süvenev probleem

Mida siis teha, kui mõni kinnisasja kaasomanik keeldub kaasomandi kasutuskorra (antud juhul parkimiskohtade kindlaksmääramise) kokkuleppe sõlmimisest? Sellisel juhul võib iga kaasomanik nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses.

Senistes lahendites on Riigikohus välja toonud, et kohus peab otsuse tegemisel lähtuma hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada tuleb kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid.

Kortermajade arendajatele aga soovitaks kasutuskord aegsasti (juba enne korterite müümist) paika panna, et vältida hilisemaid vaidlusi. Parkimiskohtade probleem lähiaastatel pigem süveneb kui leevendub.