Kinnisvara pole pelgalt neli seina

Sellele, et hoone vajab heaperemehelikku hoolt, tuleb mõelda juba ehituse käigus. Foto: Peeter Langovits

Kõik inimesed puutuvad iga päeva kokku kinnisvaraga, nii kodus kui ka tööl olles. Meie suhteid kinnisvaraga on peamiselt võimalik määrata kas omaniku, üürniku või kasutaja suhtena.

Soov olla omanikuks on eestlasele juba ajaloolistel põhjustel sisse programmeeritud – pole ju omandi tunnet eriti kaua tunda saanud. Viimane on kindlasti üks põhjus, miks just praegu oleme sellises majanduslikus olukorras.

Vahepeal toimunud niinimetatud kinnisvarabuumi ja laenuralli tagajärjel on Eesti eri paikadesse ehitatud erineva sihtotstarbega ehitisi. Eriti kogus tuure just eluasemeturg – justkui seni polekski Eesti inimesel olnud kohta, kus elada.

Mõned hooned on keerukad, mõned lihtsamad. Kõik need ja ka varem ehitatud hooned vajavad heaperemehelikku omanikku, kes hoolitseks vara eest nii, et oleks tagatud kinnisvara võimalikult pikk ja efektiivne eluiga.

Minult on sadu ja võib-olla isegi tuhandeid kordi küsitud, mis asi on kinnisvara korrashoid ja kinnisvara haldus?

Omaniku kohustused

Elame 21. sajandil, kus igas lugupeetud peres on auto või koguni kaks. Autotootja ütleb enamasti, et garantii kehtib üksnes siis, kui tagate autole süsteemse hoolduse, vastavalt hooldusraamatus ettenähtule.

Sellest saame tavaliselt kõik aru, miks on vaja kallist sõiduvahendit hooldada, miks on vaja õli vahetada ja kuluvosi asendada. Olen eeltoodud küsimustele proovinud vastata just selliste näidete abil – ka kinnisvara vajab täpselt sama palju ja veel rohkemgi hoolt ning hoolitsust, kui meie igapäevaselt kasutatav kallis sõiduvahend.

Peame mõistma, et kinnisvara pole pelgalt neli seina meie ümber. Kinnisvara võib olla hoonestatud, aga ei pruugi seda olla. Kinnisvara võib olla ka täiesti tühi muruplats, kuid ka selle tühja muruplatsiga tekib omanikul hulga erinevaid kohustusi – tuleb muru niita, maksta maamaksu.

Aga mis saab siis, kui tegemist on keeruka hoonekompleksiga, kus on palju erinevaid süsteeme nagu ventilatsioon, jahutus, generaatorid, õlipüüdurid, reoveepuhastid, pumplad jm.

Kindlasti vajab kinnisvaraomanik sellisel juhul, aga ka lihtsama ehitise puhul spetsialistide abi. Miks?

Standard aitab

Kõige lihtsam näide. Paljud meist elavad eramutes, oma gaasikatla ja süsteemidega. Aga kui paljud saavad panna käe südamele ning öelda, et on hooldanud oma katelt tehase etteantud hooldusjuhendi järgi, et meie kodukatel töötaks ka 20-kraadise pakasega?

Tavaliselt kiputakse süsteemsele hooldusele eelistama avariide likvideerimist, mis võib korrapärasest hooldusest mitu korda kallimaks osutuda.

Eestis on kõik tegevused, mida üks heaperemehelik kinnisvaraomanik peaks kinnisvara eluea jooksul ellu viima, süstematiseerinud ja kirja pannud Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit, kes on loonud tänuväärse töövahendi: «Kinnisvara korrashoiu standardi, EVS 807:2010».

Eeltoodud standardi kohaselt on kinnisvara korrashoid kinnisvara eluea jooksul tehtavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks, et säilitada ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele.

Kutsu haldaja appi

Kui eespool sai välja toodud auto ja autoomaniku vaheline seos, siis auto puhul on iga omanik enda auto haldajaks, korraldades tegevusi, et sõiduvahend oleks tehniliselt korras ja puhas ning et täidetud oleksid kõik õiguslikud nõuded.

Kinnisvara puhul on olukord natuke keerulisem, võib-olla mitte just eramu või suvila puhul, kus iga tubli peremees peaks ise hakkama saama.

Kortermajad, tootmishooned, koolimajad, büroohooned või ükskõik millise sihtotstarbega suured objektid või suured kinnisvarad nõuavad palju spetsiifilisi haldustoiminguid, millega kaasneb suur õiguslik ja majanduslik vastutus.

Selleks, et kõik kenasti sujuks ja meid ümbritsev kinnisvara teeniks talle pandud pikaajalist eesmärki, ongi vaja tagada objektil süsteemne korrashoiupoliitika – seda aitab korraldada pädev kinnisvarahaldaja.

Kinnisvara korrashoiustandard

Standard liigitab korrashoiutegevused omakorda järgmiselt:
•    Kinnisvara haldamine on kas õigusaktidest või lepingulistest kohustustest tulenev vastutus kinnisvara jätkuva olemasolu eest, tagades hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise, majandusliku ja sotsiaalse säilimise kaudu kinnisvara kasutamisega seotud protsesside juhtimise ja kirjeldamise (dokumenteerimise).
•    Ehitiste tehniline hooldamine on regulaarne ja reglementeeritud sisuga (töökirjeldusega) tööde kompleks, et säilitada krundil paiknevad ehitised (hooned, nende tarindid ja hoonetes paiknevad tehnosüsteemid ning rajatised) ettenähtud seisundis, üldjuhul oluliselt parendamata ja muutmata korrashoitava objekti kasutusotstarvet.
•    Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, et tagada puhtus ja korrashoid krundil ning sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktides ettenähtud tasemel ning hoonete välispindade ja siseruumide koristamine-puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.
•    Renoveerimistööd ehitise kasutusea jooksul on nii perioodilised kui ka ühekordsed tegevused, et purunemisest ja/või kulumisest tulenevalt taastada (remontida) olemasolevaid tarindeid ning tehnosüsteeme üldjuhul füüsilise vananemise kõrvaldamiseks ja/või kinnisvara kasutaja muutunud nõudmiste rahuldamiseks.
•    Kinnisvara omanikukohustuste kandmine seondub nii õigusaktidest kui ka lepingukohustustest tulenevate kinnisvara omanikule suunatud kohustustega.
•    Energia, vee ja kommunikatsiooni tagamine tähendab kinnisvara kasutajale eluks ja tööks hädavajalike või vajalike ning kehtivatele nõuetele vastava kvaliteediga ressursside müüki kinnisvaraobjekti kasutajale ning nende tarbimisvajadusi arvestades, kujundades tarbimiskulud objektil.
•    Tugiteenuste osutamine seisneb kinnisvara kasutajale kooskõlastatult kinnisvara omanikuga selliste täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusena tõuseb kinnisvaraobjekti kasutatavuse (kvaliteedi) tase.
•    Ehitus- ja rekonstrueerimistööd ehitise kasutusigade vahel on ühekordsed ja unikaalsed projektipõhised tegevused kinnisvaraobjektil tervikuna, millega kaasneb üldjuhul objekti taasväärtustamine ja/või kasutusotstarbe muutus ning funktsionaalse iganemise kõrvaldamine.
•    Korrashoiukulude katteallikad (tulud) on eeltoodu katteallikad.
Allikas: Tanel Tiits, Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liit