Eesti kinnisvarafondide maht on lühikese ajaga kahekordistunud

Kinnisvara arendajatel on praegu head päevad. Foto: Erik Prozes

Kinnisvarafondid on kasvanud viimastel aastatel eriti tempokalt. Selle aasta oktoobris oli nende varade maht rohkem kui kaks korda suurem kui möödunud aasta alguses.

Eestis registreeritud kinnisvarafondid on viimastel aastatel kiiresti kasvanud. Ehkki fondide kasvuga kaasnevad omad ohud, on Eesti kinnisvarafondide maht väike ja sellest tulenevalt riskid finantssektori toimimisele väheolulised. Pealegi toob fondide areng kaasa riskide ühtlasema hajutatuse erinevat tüüpi finantsasutuste vahel. Eesti finantssektor on väga pankade keskne, kirjutab Eesti Panga ökonomist Mari Tamm Eesti Panga blogis. 

Kinnisvarafondid on kasvanud viimastel aastatel eriti tempokalt. Selle aasta oktoobris oli nende varade maht rohkem kui kaks korda suurem kui möödunud aasta alguses. Kiire kasvu taga on nii uute fondide ja investeeringute lisandumine kui ka kinnisvarahindade kasv. Investorid tunnevad kinnisvara vastu suuremat huvi, sest finantsvarade tootlus on madalate intressimäärade tõttu langenud. Kinnisvarafondide kiire kasv ei ole ainult Eestile omane, vaid see on levinud mitmel pool maailmas.

Samas võivad kinnisvarainvesteeringud olla üsna riskantsed ja nende väärtus suures ulatuses muutuda. Kui teised finantsasutused on fondidesse raha paigutanud, siis ei pruugi nad seda hiljem tagasi saada. Halbade asjaolude kokku langedes võivad fondid ohustada ülejäänud finantssüsteemi toimimist.

Euroopa Keskpank leiab, et kiiresti kasvavad investeerimisfondid, sealhulgas kinnisvarafondid, on oluline risk euroala finantsstabiilsusele. Probleem seisneb selles, et mitte ainult investeerimisfondide maht, vaid ka nende investeeringute riskitase on suurenenud. Finantsturgude ebasoodsa muutuse korral võivad investorid soovida üheaegselt fondidest väljuda ja fondid oleksid sunnitud oma varasid kiiresti müüma. See tooks kaasa varahindade järsu languse ja kahjustaks nii panku, ettevõtteid kui ka majapidamisi.

Ühendkuningriigis võis pärast EList väljaastumise referendumit näha kinnisvarafondidega seonduvate ohtude avaldumist. Investorid soovisid Ühendkuningriigi suurtest kinnisvarafondidest oma raha korraga välja võtta, sest nad kartsid kinnisvarahindade järsku langust. Fondidel tekkisid likviidsusprobleemid, kuna põhiosa portfellist moodustavad kinnisvarainvesteeringud, mida on keeruline kiiresti rahaks teha. Fondivalitsejad olid sunnitud osakute tagasiostud mõneks ajaks peatama ja nende tagasiostuhinda ulatuslikult alla tooma, et pärssida investorite huvi fondidest väljuda.

Mis iseloomustab Eesti kinnisvarafonde?

Eesti turule ilmusid esimesed spetsiaalsed kinnisvarafondid 2008. aastal, vahetult enne majanduskriisi. Need olid suunatud Kesk- ja Ida-Euroopa riikide kinnisvaraturgudele ja panustasid nende turgude kiiremale arengule võrreldes arenenud riikidega. Majanduskriisi ajal ja järel tekkisid fondid, mis panustasid eelkõige Eesti kinnisvarahindade taastumisele. Praegu on fondide investeerimisportfellis peamiselt Eesti ja teiste Balti riikide büroo- ja kaubandushooned.

Vaatamata viimaste aastate kiirele kasvule on kinnisvarafondide varade maht Eestis endiselt väike. Oktoobri lõpu seisuga oli Eestis registreeritud kaheksa kinnisvarafondi varade kogumahuga 321 miljonit eurot. Fondide investeeringute koguväärtus on sellest mõnevõrra suurem, sest lisaks investorite rahale on investeeringuteks kaasatud ka laenuraha. Kuid ka investeeringute koguväärtuse põhjal moodustavad kinnisvarafondid vaid ligikaudu 3% nii SKPst kui ka pankade koguvarast.

Investorite ring on mitmekesine, kuid tooni annavad kutselised investorid eesotsas pensionifondidega. Umbes kolmandik kinnisvarafondide aktsiatest ja osakutest kuulub Eesti pensionifondidele. Teine kolmandik kuulub Eesti ettevõtetele ja majapidamistele. Ligikaudu veerand kuulub välisinvestoritele, kellest enamik on lähiriikide pangad ja muud finantseerimisasutused.

Lisaks investoritelt kaasatud vahenditele rahastavad fondid investeeringuid tihtipeale pangalaenudega. Fondide laenuvõtmisele ei ole seadusega piiri pandud, kuid selle ulatus ja tähtajad tuleb sätestada fondi tingimustes või põhikirjas. Nende järgi on fondid määranud laenude maksimaalseks suuruseks 50–85% investeeringute väärtusest, kuid tegelik määr on avalike aruannete põhjal keskmiselt 50% juures. 2015. aasta lõpu seisuga olid fondid võtnud pankadelt laene kokku ligikaudu 220 miljoni euro väärtuses, mis moodustab vähem kui 2% pankade kogulaenuportfellist.

Millised on riskid muule finantssektorile?

Ülejäänud finantssektori avatus kinnisvarafondidega seotud riskidele on väike, sest fondide vara pole suur. Kinnisvarafondidele väljastatud laenud moodustavad vaid väikese osa pankade laenuportfellist. Sama kehtib pensionifondide kohta. Kuigi pensionifondid on kinnisvarafondide olulisimad investorid, on kinnisvarafondide aktsiate ja osakute osatähtsus pensionifondide portfellis 3–4%.

Eestis registreeritud fondide riske vähendab ka see, et need on kinnised fondid. See tähendab, et fondivalitsejal ei ole kohustust aktsiad või osakuid omaniku nõudmisel tagasi osta. Peale selle on fondidesse investeerinud peamiselt kutselised investorid, kellel on oskused ja vahendid fondiinvesteeringutega kaasnevate riskide hindamiseks ja vähendamiseks. Ühendkuningriigis raskustesse sattunud fondid olid avatud fondid, mille puhul investorid olid arvestanud võimalusega fondidest lühikese etteteatamisajaga väljuda.