Kas kinnisvara hindamisakti maksab uskuda?

Pilt on illustratiivne. Kortermaja Mäepealse tänaval. Foto: Erik Prozes

Kui kinnisvara soetada pangalaenuga, siis tuleb lasta see hindajal üle vaadata, kes tehingute ajalugu  vaadates selle mõistliku hinna välja mõtleb. Paraku võib aga juhtuda, et number, mis korteri või maja eksperthinnangus kirjas on,  jätab vara tulevase ostja täiesti külmaks.

Sama tuleb teha siis, kui olemasolev kinnisvara on uue laenu tagatiseks.  Võib aga juhtuda, et tulevane ostja on nõus hoopis rohkem raha välja käima, kui ekspert on julgenud arvata. Panka on selles veenda aga keeruline.

Kuna hindamine on tehtud selle põhjal, mis hinnaga on piirkonnas  sarnaste kinnisvaradega tehinguid varem tehtud, võib süüdlaseks olla teatud ajaline nihe.

«Toome lihtsustatud näite. Ühes väikelinnas on uue kortermaja ostumüügi tehingud toimunud hinnaga 1500 eurot ruutmeeter ja samas piirkonnas järgmise uue kortermaja ruutmeetri eest küsitakse hoopis 1800 eurot  ning on ka ostuhuvilisi,» rääkis Ober-Hausi Kinnisvara AS tegevjuht Jüri Kulbin.

Selle näite puhul ei ole hindajal eksperthinnangu koostamisel muud aluseks võtta kui varasemalt tehtud tehingud ning sellisel juhul ei anna pank laenu mitte arendaja korteri hinnast lähtuvalt vaid võtab aluseks eksperthinnangu, mis paraku on madalam kui korteri hind millega osapooled on nõus tehingusse minema. «Kui neid 1800-eurose ruutmeetrihinnaga  toimunud tehinguid koguneb piisavalt, saab ka järgmisi eksperthinnanguid teha kõrgema hinnaga,» selgitas Kulbin.

Magalarajoonide vanemate korterite puhul aga võib jälle juhtuda nii, et eksperthinnangus välja toodud hinnaga ei pruugi korter uut omanikku leida. Selle peamiseks põhjuseks on Kulbini sõnul korterite seisukordade suur erinevus.

Hindaja paraku ei tea tehtud tehingute analüüsimisel nende korterite seisukordasid, vaid näeb vaid rahalisi väärtusi. «Teisalt, ei saa tulevikus toimuvate tehingute hindasid ette ennustada mitte ainult toimunud tehingute statistika põhjal, vaid tuleb arvestada ka turusituatsiooni, pakkumiste arvu antud hetkel, pakutavate korterite seisukordasid ning võrrelda neid konkreetse korteriga,» rääkis  Kulbin.