Rahandusministeerium selgitab: miks on riigiasutuste kinnisvarakulud kasvanud?

Foto: Erakogu

Rahandusministeerium teeb puust ja punaseks ette, miks on riigiasutuste kinnisvarakulud pärast RKASiga üürilepingu sõlmimist märkimisväärselt kasvanud ning pakub välja võimalused, kuidas saaks kulusid kokku hoida.

Riigikontroll avaldas eile kriitilise auditi, mille kohaselt pole juba 2001. aastal alanud riigi kinnisvarareform saavutanud olulisi eesmärke – riigi hoonestatud kinnisvara valitsetakse jätkuvalt killustatult, kasutamine on ebatõhus ning riigile rahaliselt tarbetult koormav.

Auditi käigus selgus, et kinnisvara korrashoiuga seotud kulud analüüsitud 11 asutuse eelarves kasvasid pärast RKASiga üürilepingute sõlmimist ja üleminekuperioodi lõppu keskmiselt 3,41 eurolt 8,98 euroni ruutmeetri kohta kuus ehk laias laastus kulud kahekordistusid.

Rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan on rahandusministeeriumi blogis varem selgitanud, et kulude kasv on tingitud peamiselt riigi kinnisvarareformi läbiviimisest ja muutusest rahastamismudelis – isehaldamise mudelilt minnakse üle üürimudelile. «See ei tähenda, et kogu kasv tuleneb mudeli muutusest, kindlasti on ka kokkuhoiu kohti,» nentis ta maikuus tehtud blogipostituses.

Riigiasutuste omandis ja kasutuses on kokku hooneid 2,1 miljonit ruutmeetri eest. Sellest umbes veerand on üüritud RKASilt, seitse protsenti teistelt omanikelt, seal hulgas erasektorilt, 46 protsenti on hetkel jätkuvalt riigi omandis ja võõrandatakse RKASile, 21 protsenti on riigi omandis ja ei kuulu RKASile üleandmisele (kaitseministeerium, välisesindused, põhiseaduslikud institutsioonid ja riigikantselei).

«Varasemalt valdavaks olnud isehaldamise mudeli üheks kõnekeelseks nimeks on «kapitaalremondist kapitaalremondini», kuna mudel oli aktiivselt kasutusel eelmise riigikorra ajal, mil täisrekonstrueerimise kohta kasutati sõna kapitaalremont. Isehaldamise mudeliga on rahastamine rohkem juhuslik ja seotud eelarve võimalustega, varad on nn säästurežiimil, kulud madalad,» selgitas rahandusministeeriumi spetsialist.

Ta lisas, et selle tagajärjel halveneb vara seisukord tasemele, kus remontimine enam ei aita ja teha tuleb kapitaalremont. «Kui remondiks raha jätkub, siis isehaldamise mudel toimib. Kui vana ja väsinud vara taaselustamise asemel eelistatakse suunata investeeringuid uue ja ilusa juurdeloomiseks, siis hakkab kasvama remondivõlg.»

«Kinnisvarareformiga soovib riik sellest lõputust õudusest ja pidevast säästurežiimist välja rabeleda. Säästmises ehk kokkuhoius ei ole midagi halba, vastupidi – riik peabki tagama vajaliku kinnisvararessursi maksimaalselt tõhusa kasutamise. Säästmisel tuleb hoolitseda, et vajalikud tööd ei jääks tegemata ja kokkuhoid ei muutuks koonerdamiseks turvalisuse, ohutuse ja tervise arvelt. Selleks on vajalik koondada riigi kinnisvara ühe peremehe käe alla, kes tagab vara korrashoiu ja ressursside suunamise kõige kriitilisematesse kohtadesse,» kirjutas Ilsjan.

Kuidas kulud uuele üürimudelile üleminekul muutuvad?
 

Vastab rahandusministeeriumi riigivara osakonna nõunik Veronika Ilsjan: Kinnisvarakulusid võrreldes ja analüüsides tuleb arvesse võtta kõik kinnisvara korrashoiu ja kasutamisega seotud kulud ehk võrrelda kogukulusid, mitte ainult neid kulusid, mille eest teenusepakkuja arve esitab ja mille eest tasutakse. Sageli võrreldakse enda omandis oleva kinnisvara sisseostetavate teenuste kulusid RKASi rendimaksega ja tõdetakse, et RKAS on kallis. Seejuures jäetakse tähelepanu alt välja:

• varem «peidus olnud» või puuduvad kulukomponendid nagu kapitalikulud või oma tööjõuga tehtud tegevuste kulu;
• asjaolu, et teatud vajalikud tegevused ja kulud (nt perioodiline seadmete hooldus) on jäetud tegemata;
• tehtud investeeringud ehk kasvanud kvaliteedist tulenev mõju rendihinnale.

Nagu allolevalt jooniselt näha, tõusevad üürimudelile üleminekuga kinnisva kulud omandis oleva kinnisvara nähtavate kuludega võrreldes 4,5 korda, pindade uuendamise ehk rekonstrueerimise järel umbes 8 korda.

Kinnisvarakulude muutus astmelisel üürimudelil
Create column charts

Riigiasutuste kinnisvarakulud 2015. aastal olid 129,2 miljonit eurot (kinnistute, hoonete ja ruumide majandamiskulud ja RKASile makstavad kapitalirendi intressid, ilma kapitalirendi põhiosa makseta ja investeeringuteta). 2016. aasta kinnisvarakulude prognoos riigieelarve koostamisel oli 134,5 miljonit eurot. Riigi kinnisvarakulud on kasvanud viimase kuue aastaga 44 protsendi võrra, mis on keskmiselt 7 protsenti aastas.

2020. aastaks riigieelarve strateegias prognoositud majandamiskulude maht on 256,2 miljonit eurot, mis teeb eeloleva riigieelarve strateegia perioodil nelja aasta kasvuks 121,7 mln eurot ehk kokku 90 protsenti, keskmiselt 23 protsenti aastas.

Kus on lubatud kokkuhoid ja sääst?

Vastab Veronika Ilsjan: Üürimudel hakkab tööle siis, kui rahastamine on piisav ehk kui riigiasutustel üürnikena on piisavalt raha vajalike teenuste eest maksta. Ainuüksi raha juurde lisamine ei taga süsteemi toimimist. Raha juurdelisamisega halvasti toimivasse süsteemi on suur tõenäosus raiskamiseks.

Väga oluline on tagada tõhus raha kasutamine ja motivatsioonimehhanismid säästlikuks raha kasutamiseks osapooltele  - riigiasutusele kui üürnikule ja RKASile kui üüriandjale.

Eespool juba nimetatud pinnakasutuse optimeerimine ehk kasutatavate ruutmeetrite mahu vähendamine on üks võtmeküsimusi. Kindlasti ei ole riik teinud seni ainult häid ja õigeid otsuseid, arenguruumi on üksjagu. Töö sellel teemal käib.

Lisaks pinnakasutuse optimeerimisele tuleb otsida senisest enam võimalusi ruutmeetri üürihinna vähendamiseks. Võimalused selleks:

• vaadata ümber ootused ruumide kvaliteedile, leppida väga hea kvaliteedi asemel hea või rahuldavaga, otsida senisest aktiivsemalt alternatiive uue hoone ehitamisele.
• Optimeerida sisseostetavate teenuste mahtusid, näiteks andes järele heakorrateenuse nõuetes, kus võimalik. Raske on uskuda, et näiteks bürooruumide koristamine tavapärase viie korra asemel nädalas näiteks üks, kaks või kolm korda nädalas ei ole odavam.
• Optimeerida rendilepingu tähtaegu – osadel objektidel on kasutatud põhjendamatult lühikesi tähtaegu, see suurendab kapitalikulude osa üüris. Uutel riigi erivajadusteks ehitatud hoonetel tuleb üürileping sõlmida koheselt kogu kavandatavaks hoone elueaks. Kui kavandatav kasutusaeg on lühem kui 20 aastat, siis ei saa olla investeering jätkusuutlik.
• Planeerida remondikulusid täpsemalt ja võimalusel kulusid edasi lükates. Kinnisvara omaniku riske maandab kõige paremini olukord, kus tehnosüsteeme vahetatakse vastavalt tootja seatud hooldusnõuetele ja selleks laekub üürnikult piisav rahastus remondifondi. Ruume kasutava riigiasutuse seisukohast, kelle eesmärgiks on kulude optimeerimine, tuleks otsida variante hooldusnõuete paindlikumaks jälgimiseks ja mõningate tööde edasi lükkamiseks. Tõenäoliselt on siin kasutamata kokkuhoiu võimalusi, kuid kindlasti ei tohi kokkuhoid tulla ohutuse ja turvalisuse arvelt.