Riigikontroll: valitsuse suutmatus on viinud riigi kinnisvarareformi läbikukkumiseni

Alar Karis Foto: Liis Treimann

Riigikontrolli hinnangul pole juba 2001. aastal alanud riigi kinnisvarareform saavutanud olulisi eesmärke – riigi hoonestatud kinnisvara valitsetakse jätkuvalt killustatult, kasutamine on ebatõhus ning riigile rahaliselt tarbetult koormav.

Riigikontrolli hinnangul on selle peamiseks põhjuseks valitsuse suutmatus leppida 15 aasta jooksul kokku riigi ühtses kinnisvarapoliitikas, mille raames valida analüüsile tuginevalt kõige otstarbekam kinnisvara korraldusmudel. Riigi kinnisvarakasutuse reform on arenenud sisuliselt koordineerimatult, aeglaselt ja prognoosimatult, sõltudes ministeeriumide üksikotsustest. Algne lootus teha Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi (RKAS) abil vajalikud hooned korda, ilma et see mõjutaks eelarvetasakaalu ja võlakoormuse näitajaid, läks luhta. Samuti on RKASile üle antud vaid 25 protsenti kinnisvarast, kuigi pea kogu vara pidi olema üle antud juba aastaks 2003.

«Riigi kinnisvarareformiga toimunu on näide sellest, kuidas probleeme on esinenud nii muudatuste algatamisel, rakendamisel kui ka lõpetamisel. Riigi hoonestatud kinnisvaraga seotud probleemid on olnud teada juba väga pikka aega, kuid jätkuvalt pole kokkulepet, kuidas neid lahendada. Ei teata, kui palju ja millist kinnisvara riigil oma ülesannete täitmiseks vaja läheb ning kuidas hoonete kordategemist rahastada. Valitsuse tasandil üksmeele puudumise tõttu on riigi kinnisvarareform arenenud paljuski koordineerimatult, ministeeriumide arusaam ja praktika riigi kinnisvara kasutamisel on erinevad,» kommenteeris riigikontrolör Alar Karis auditi tulemusi.

«Aga nii nagu inimene peab olema võimeline oma eksimusi tunnistama ning nendest õppima, peab ka riik oskama süsteemis olevaid puudusi ära tunda, parandada ja nende kordumist vältida. Riigi kinnisvarareform pakub väärtuslikke õppetunde ajal, kui valitsus on alustanud mitut uut reformi ning seistakse taas oluliste, kaalutletud otsuseid nõudvate muudatuste ees,» lisas ta.

2001. aastal algatas valitsus riigi kinnisvarareformi, mille eesmärk oli jätta riigiasutuste kasutusse vaid riigi ülesannete täitmiseks vajalikud hooned ja teha need korda. Riigi kinnisvara keskseks haldajaks pidi saama selleks otstarbeks asutatud riigile kuuluv äriühing Riigi Kinnisvara Aktsiaselts. Reform nägi ette, et riigiasutused annavad aastaks 2003 pea kogu hoonestatud kinnisvara RKASi omandusse ning üürivad oma ülesannete täitmiseks vajaliku pinna RKASilt põhiliselt turutingimustel tagasi. Reformi üheks peamiseks ootuseks oli teha riigi hoonestatud kinnisvara RKASi kaudu raha laenates korda nii, et see ei mõjutaks riigi võlakoormust ega eelarvetasakaalu, kuna RKASi ei arvatud asutamisel valitsussektori osaks. Muudatusest oodati aga ka tõhusamat ruumikasutust, kinnisvara professionaalsemat haldamist ja seeläbi kinnisvara korraspidamisega seotud kulude kokkuhoidu.

Riigikontrolli auditist selgub, et 2016. aasta seisuga ei ole reformi lõpule viidud ega selle eesmärke saavutatud. RKASile on üle antud vaid ca 25 protsenti riigiasutuste kasutuses olevast pinnast. Riigikontrolli analüüsitud 11 kinnisvaraobjekti näitel ei ole siiski oodatavat kokkuhoidu saavutatud, kulud kasvasid asutuse eelarves pärast RKASiga üürilepingute sõlmimist ja kaheaastase üleminekuperioodi lõppu (mil kulud valitsuse otsuse kohaselt suureneda ei tohtinud) keskmiselt veidi enam kui 2,5 korda.

Vaadeldud objektidega seotud kulude kasvu peamine põhjus oli riigikontrolli auditi järgi kinnisvara rahastamismudeli muutus: lisaks kuludele, mida asutused ka varem kandsid, on tulnud RKASile maksta turutingimustele vastavat üüriraha, täiendava kuluna tuleb käsitleda ka tasu haldusteenuse eest ja regulaarseid makseid jooksva remondi kuludeks. Samuti tuleneb kulude kasv kinnisvara korrashoiuteenuste nagu tehnohooldus, heakord jms üldisest kallinemisest turul, vahel ka sellest, et muutus teenuse sisu.

Et RKAS on äriühing, mille olemuslik eesmärk on teenida raha, on riigihalduse minister kui omaniku esindaja kinnitanud RKASi omakapitali oodatavaks minimaalseks tootluseks 2016. aastaks 6,6 protsenti, mis loomulikult kajastub ka klientide makstavas hinnas. Samal ajal aga pole riigiasutused olnud motiveeritud kinnisvarakuludelt säästma ega asunud otsustavalt tegutsema pinnakasutuse tõhustamiseks, nii nagu uuest korraldusmudelist oodati.

Riigikontroll auditeeris ka RKASi tegevust ning leidis, et RKASi tegevus on seaduslik ja raamatupidamine vastab heale raamatupidamistavale. RKASi hankekord on põhjalik ning auditeeritud ajavahemikul 2013–2014 korraldatud hanked on kooskõlas riigihangete seadusega. Ehkki RKASile riigivaraseadus ei laiene, on RKAS Riigikontrolli hinnangul kehtestanud riigivaraga ümberkäimiseks asutuses riigivaraseadusega samaväärsed nõuded.

Riigikontroll hoiatab auditis, et hoolimata kinnisvarakulude kasvust pole olemas täit kindlust, et riigi hoonete seisukord paraneb. Rahandusministeeriumi hinnangul praegu RKASile makstavast remondirahast hoonete seisundi säilitamiseks pigem siiski ei piisa. Riigi kinnisvara nn remondivõlg on rahandusministeeriumi andmetel ca 500 miljonit eurot. Järgmise viie aastaga riigi kinnisvarakulud rahandusministeeriumi prognoosi kohaselt pea kahekordistuvad, kuid sellest rahast kõigi praegu riigi kasutuses olevate hoonete korrastamiseks ning edaspidiseks korraspidamiseks ei jagu. RKASi arvamisega valitsussektori osaks luhtus 2008. aastal lootus kaasata eelarvetasakaalu mõjutamata riigi hoonete kiireks korrastamiseks laenuraha, mis oli peamisi kinnisvarareformi ootusi. Uusi sisulisi otsuseid, kuidas pikemas perspektiivis kinnisvarainvesteeringutega toime tulla, pole valitsus seni langetanud.

Riigil puudub ka selge pilt kinnisvarakuludest: kui RKASil kui kompetentsel kinnisvarahaldajal on ülevaade neile üle antud kinnisvarast väga hea, siis üle andmata kinnisvara kohta on andmete koondamine keerukas, info kohati puudulik.

Riigikontroll soovitas auditis vabariigi valitsusel selgitada välja ja otsustada, kui palju ning millist kinnisvara riik oma ülesannete täitmiseks vajab ja kuidas vajalike hoonete kordategemist rahastada. Samuti soovitas riigikontroll kinnitada pinnakasutuse jm hoonete tõhusa kasutamise ühtsed eesmärgid kõigile valitsemisaladele.