Ekspert selgitab: kas kinnisvara tasub osta enampakkumisel, kui kaasa võivad tulla ka Nancy Himmaga sarnased omanikud?

Politseinikud lohistasid Nancy Himma oma kodust välja. Foto: Kuvatõmmis videost

Hiljuti pälvis suurt meediatähelepanu laulja Nancy Himmaga seotud kinnisvaraskandaal, mille käigus pidi kohtutäitur võlgade katteks müüdud elamu võlgniku valdusest vabastama. Kui mõttekas on selle valguses enampakkumisele pandud kinnisvara ostmine, räägib advokaat Aleksandr Tsemin.

Kuna Nancy Himma juhtumi puhul ei toimunud kinnisvara üleandmine vabatahtlikult, kaasnes nii uuele omanikule kui ka lauljatarist võlgnikule palju meelehärmi ja tahtmatu avalik tähelepanu. 

Võttes arvesse, et praeguses majandusolukorras on kinnisvara muutunud äärmiselt atraktiivseks investeerimisobjektiks ning veelgi levinum on soodsa kinnisvara ostmine täitemenetluses, siis selgitan, millega ostja selles protsessis kõige sagedamini kokku puutub. 

-Ei pea ostjat puudustest teavitama

Tavapärase ostu-müügitehingu sõlmimisel peab müüja teavitama ostjat kõikidest puudustest, mis esinevad müüdaval objektil. Juhul, kui müüja seda ei tee ja ostja avastab, et ostetud kinnisvara ei vasta lepingus kokkulepitule, saab ta esitada nõudeid müüja vastu. 

Täitemenetluses antud põhimõte ei rakendu, eelkõige põhjusel, et müüjal tegelikkuses puudub tahe oma vara müüa, ta ei tee ostjale pakkumist vara omandada, samas ei ole ka kohtutäituril ammendavat infot müüdava vara kohta. Seega esineb kõrgendatud oht, et enampakkumisel võib osta «põrsa kotis» ning puuduste kõrvaldamiseks tuleb ostjal panustada märkimisväärne summa. 

Täiendavalt tuleb pöörata tähelepanu sellele, et kinnisasja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko läheb parima pakkumise teinud isikule üle pakkumise parimaks tunnistamise hetkest. Samas omandiõigus kinnisasjale tekib alles vastava kande tegemisest kinnistusraamatusse ehk umbes ühe kuu jooksul alates avalduse esitamisest kinnistusregistrisse. 

Seega saab ostja võlgnikult nõuda kinnistu valduse üleandmist vaid peale kande tegemist kinnistusraamatusse, kuid samas vastutab ta kõikide kulude kandmise ja juhusliku vara kahjustamise eest juba enne omaniku õiguste tekkimist. 

Näiteks, kui ostja teeb enampakkumisel  pakkumuse, mis tunnistatakse parimaks, kuid paar päeva hiljem põleb elamu äikese tagajärjel tekkinud tulekahju tõttu maha, siis on ostja ikka kohustatud tasuma kohtutäiturile pakkumuses märgitud hinna, vaatamata asjaolule, et ostja ei ole tegelikkuses veel omanik ja talle ei ole kinnisasja valdust üle antud. 

-Keeruline saada ülevaadet üürilepingutest 

Enampakkumisel müüdav kinnisvara võib olla nii võlgniku valduses, kui ka antud üürile kolmandatele isikutele. Üürilepingud võivad olla nähtavad kinnistusraamatust, kuid alati ei pruugi see nii olla. 

Ei ole haruldased juhtumid, kui pärast enampakkumisel kinnisvara ostmist avastab ostja ootamatult, et ostetud objektil elab üürnik, mistõttu valduse endale saamine muutub keeruliseks. Sõltuvalt sellest, kelle valduses enampakkumisel müüdud kinnisvara on, saab ostja kasutada erinevaid meetmeid kinnisvara enda valdusesse saamiseks. 

Olukord on oluliselt keerulisem, kui omandatud kinnisvara valdavad kolmandad isikud ning nende valdamine on õiguspärane. Isikutel võib olla seatud kinnisasjale piiratud asjaõigusi - nagu nt isiklik kasutusõigus -, või võlaõiguslikke õigusi, nt üürileping, mille kohta on tehtud märge kinnisturaamatusse. 

Kui mõni nimetatud õigustest ei ole sundtäitmise tõttu lõppenud ja õigustatud isik ei soovi kokkuleppel või pärast tema kasuks sõlmitud lepingu üles ütlemist - näiteks üürilepingu puhul -valdust kinnisvara ostjale üle anda, peab tekkinud vaidluse lahendama kohus. Samas enne kohtusse pöördumist on soovitav vaadata, millal oli sõlmitud valduse aluseks olev leping kolmanda isikuga. 

Juhul, kui üürileping oli sõlmitud pärast kohtulahendi tegemist, mille täitmiseks oli kinnisvara enampakkumisel müüdud, siis seaduse mõttes on üürnikud endise omaniku õigusjärglased ja täitedokument kehtib ka nende suhtes. Sel puhul ei ole uuesti kohtusse pöördumine vajalik, vaid tuleb kohtutäiturile esitada õigusjärglust tõendavad dokumendid ning uus täiteavaldus.

Juhul, kui pärast avalikul enampakkumisel kinnisvara ostmist kasutab vara endine omanik, kes keeldub valdust üle andma - näiteks ei koli välja -, siis ei ole ostjal endise omaniku väljatõstmiseks vajalik eraldi kohtusse pöörduda. 

Riigikohus on korduvalt selgitanud, et võlgnikust endiselt omanikult kinnisvara valduse väljanõudmise puhul on täitedokumendiks sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Kuna tegemist on täitedokumendiga kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda.

-Endise omaniku võlad

Viidatud risk kaasneb eelkõige korteromandi ostmisel avalikul enampakkumisel. On üldteada asjaolu, et korteri omandaja peab tasuma korteriühistule või omanike ühisusele endise omaniku poolt tasumata võlgnevused. Korteri enampakkumise läbiviimisel esitab ühistu täiturile tõendi võlgnevuse suuruse kohta. Ostja ei ole kohustatud viidatud võlgnevust koheselt maksma. 

Vastava aluse esinemise korral saab võlgnevust pärast korteri ostmist vaidlustada, näiteks kui viivise arvestus ei vasta seaduses sätestatud nõuetele või nõue on aegunud. Oluline erisus esineb aga olukorras, kui endiselt võlgnikult on korteriühistu kasuks võlgnevus kohtuotsuse alusel väljamõistetud. 

Tänase päeva seisuga puudub kohtupraktika, mille alusel saaks kindlalt väita, et endise omaniku suhtes tehtud kohtulahend, millega võlgnikult mõisteti välja tasumata majandamiskulud, kehtib ka uue omaniku ehk ostja suhtes. Riigikohus võtab antud küsimuses emakordselt seisukoha sel sügisel. 

Juhul, kui kohus jõuab seisukohani, et uus omanik ei pea endise omaniku suhtes tehtud lahendit täitma, siis peab korteriühistu sisuliselt sama nõudega pöörduma enampakkumisel korteri ostnud isiku vastu uuesti kohtusse. Reeglina on selleks ajaks aga nõuded juba aegunud, mistõttu jääb ühistu nõue rahuldamata. 

Kui selline lahend peaks riigikohtust tulema, siis on see täiendav stiimul täitemenetluses korteriomandite ostmiseks. 

-Millega siis arvestada?

Kuigi kinnisvara ostmine täitemenetluses võib tunduda atraktiivne, sest mõningatel juhtudel saab osta väärtusliku kinnistu või korteri turuhinnast olulisemalt madalamalt, peab ostja alati põhjalikult kaaluma riske, mis kaasnevad sellise vara ostmisega. 

Ei ole välistatud, et pärast vara soetamist kulub eelseisvatele vaidlustele  märkimisväärselt palju raha, mis teeb kinnisasja ostul saadud «hinnavõidu» suhteliselt olematuks. Samuti kaasnevad keeruliste vaidlustega emotsionaalsed läbielamised, mida hüvitada pole võimalik.