Kuidas peaks korteriühistu võlgnikuga käituma?

Korterivõtmeid võlgnikult niisama käest võtta ei tohi, sest omatahtsi tegutsemine võib ühistule tuua kaasa hoopis kahjude hüvitamise nõude. Foto: SCANPIX

Korteriühistute kasvav mure võlgnike pärast sunnib küsima, kuidas veenda maksedistsipliinist möödahiilijaid kohustusi täitma. Elutähtsate teenuste väljalülitamist ei taha seadus lubada, ometi on just see olnud võlgnike suhtes kõige tulemuslikum meede.

Majanduslangus ja kümnete tuhandetega mõõdetav töötute armee on maksuvõlglaste arvu Eestis jõudsalt kasvatanud. Kütte- ning veefirmade ja elektriettevõtete kõrval murravad võlgnikega piike ka korteriühistud.

Harvad pole juhud, kus korteriomaniku võlasumma Eesti kroonides kiirelt viiekohaliseks on kasvanud. Loomulikult on võlgu elamine taunitav. Korteriomanikust ühistu liige, kellel on kommunaal- ja muude maksete näol igakuised kohustused korteriühistu ees, kuid kes neid täita ei suvatse, käitub vastutustundetult, sest tema võlad peavad kinni maksma ühistu teised liikmed.

Võlgnik lubab küll oma kohustused täita, kuid lubadustele vaatamata raha ühistu kontole ei laeku. Mida siis teha?

Ühistu juhid on mures ega tea ka täpselt, millal võib kohtusse pöörduda – on levinud arusaam, et kohtusse ei saa minna enne, kui võlgnevus pole kestnud vähemalt kolm kuud.

See pole tõsi – nõue muutub sissenõutavaks tähtaja ületamisel ning enamasti on korteriühistutel tähtajad kenasti põhikirjades kirjas. Peale tähtaja saabumist võib kohe algatada võlgniku suhtes kohtumenetluse.

Soovitan aga ühistul siiski mitte kohe kohtusse tõtata, vaid üritada leida võlgnikuga maksegraafiku näol kohtuväline lahendus. Juhul, kui läbirääkimised tulemusi ei anna, tulebki kohtu poole pöörduda.

Levinud tava kohaselt tuleks kohtutee jalge alla võtta umbes kuuajase võlgnevuse korral. Heas võlgnikega tegelemise praktikas leiabki laias laastus kaks põhimõtet – läbirääkimised ning juhul, kui ei õnnestu nii võlga kätte saada, alustatakse kohtuteed – seda kas siis maksekäsu kiirmenetluse, hagi menetluse vms kujul.

Kes karistab võlglast?

Kuid veel üks praktikas levinud põhimõte vajaks siinkohal selgitust. On ette tulnud juhtumeid, kus ühistu rakendab võlgniku suhtes teatavaid sanktsioone, sundides teda elutähtsate teenuste (vesi, elekter, küte) väljalülitamisega võlga tasuma.

Sanktsioneerimise pooldajad on viidanud võlgnike arvu suurenemisel koguni korteriühistu pankrotiohule ning toonud näiteks telefonioperaatorite tegevuse võlgnevuste menetlemisel – täitmata maksekohustuse osas saadetakse lühisõnum ja kui võlga ei tasuta, jääb telefon tummaks.

Tõsi, vastavalt VÕS § 111 lg 1 on sätestatud regulatsioon, mille sisuks on vastastikuste kohustuste täitmine. See tähendab, et kui üks lepingupool oma kohustust ei täida, võib ka teine pool oma kohustuse täitmisest niikaua keelduda.

Vaieldamatult on korteriühistu ja liikme vahel lepinguline õigussuhe, mida ilmestab asutamisel vastu võetud põhikiri. Kuid kas ikka reguleerib ja õigustab antud norm ka korteriühistut sanktsioonide kehtestajana, justkui oleks tegemist teenusepakkujaga?

Näide elust endast

Tarbijast tulenevaid põhjusi võrguühenduse katkestamisel, samuti ka teavitamist elektrienergia katkestamise kohta reguleerib elektrituruseadus. Tuginedes Viru Maakohtu otsusele tsiviilasjas nr 2-03-110, leidis kohus, et «eluruumi elamiskõlblikkuse osaks on kaasajal eluruumi varustatus vee, elektrienergia ja gaasiga, kui see on vajalik korteri kütmiseks, vee soojendamiseks või gaasipliidi kasutamiseks.»

Jättes eluruumi valdaja eelpoolnimetatud teenustest ilma, on korteriühistu piiranud korteriomandi valdaja õigust oma omandit sihipäraselt kasutada, s.o riivanud korteriomaniku omandiõigust.

Põhiseaduse § 32 sätestab, et igaühe omand on puutumatu ja võrdselt kaitstud. Igaühel on õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Kitsendused sätestab seadus.

Elektrituruseaduse §-d 8 ja 90 lubavad võrguettevõtjal katkestada võrguühenduse liitumispunktis või energia edastamise või jaotamise, teatades sellest kirjalikult ette vähemalt seitse päeva, kui tarbija võlgneb energia või võrguteenuse kasutamise eest.

Korteriühistu ei ole elektrituruseaduses sätestatud võrguettevõtjaks, kellele on seadusega selline õigus antud. Vastavalt elektrienergia ostu-müügilepingule ostab korteriühistu elektrienergiat aktsiaseltsilt Narva Elektrivõrk. Seega oli ühistu tegevus hagejal elektrienergia väljalülitamisel õigusvastane, kuna rikkus hageja omandiõigust.

Kostja vastuväited selle kohta, et korteriühistu liikmete üldkoosolekul oli vastuvõetud otsus

elektrienergia väljalülitamisest ja et hageja ise kirjutas lepingule alla, kus oli sätestatud võimalus elektrienergia väljalülitamiseks, on asjakohatud, kuna keegi ei pea täitma ebaseaduslike otsuseid ning lepingute ebaseaduslikud punktid on tühised.»

Ühistule seaduslikud õigused

Mida siis ikkagi teha? Ühistute üks tõhus võimalus võlgnikega efektiivselt võidelda on maakohtu otsusega elimineeritud.

Pean tõhususe all silmas seda, et liikmed käituksid vastutustundlikult, maksaksid oma arved korralikult ära ja elutähtsate teenuste väljalülitamise ohtu ei tekikski.

Kuigi kindlasti leidub ka ülalmainitud lahendile vastuargumente, soovitan siiski mainitud lahendit järgida ja seda just õiguskindluse põhimõttest lähtuvalt, vastasel juhul võib asjade käik tuua ühistule kaasa kahju hüvitamise nõude.

Kui aga maksevõlgnike arvu suurenemine jätkub ning kohtud on jätkuvalt ülekoormatud, mistõttu kohtutee valimise korral võib lahendini jõudmine võtta üüratult kaua aega, tasuks poliitikutel kaaluda tõsiselt korteriühistule seaduse tasandil võrguettevõtjaga samade õiguste andmist.