Üüriturg näeb lähiajal eluterveid muutuseid

Foto: Toomas Huik

Kui kinnisvaraturu teised tehingud toimivad üldjuhul levinud loogika kohaselt, et teenuse maksab kinni selle tellija või tulu saaja, siis eluruumide üüriturg on toiminud seni teisiti.

Kas te kujutate ette olukorda, et lähete poodi jäätist ostma ja kassasse jõudes küsib kassapidaja lisaks jäätise maksumusele ka enda tasu, mis on samaväärne jäätise maksumusega? Ometi on eluruumide üüriturg toiminud selliselt ajast aega.

Üürilesoovija rahakotis peab üürilepingut sõlmides olema üldjuhul kolme kuu üüritasu varu, millest ühe osa moodustab tasu maaklerile.

Aegade jooksul on paljud üüritehingud jäänud sõlmimata just seetõttu, et lepingu sõlmimisel nõutav ühekordne makse on liiga suur ja lähenemas juba ostmise puhul nõutavale omafinantseeringule, muutes üürimise absurdseks.

Kes maksab teenustasu?

Ka äripindade turg on vaevelnud aastaid segaduses, kes peaks kinni maksma maaklertasu.

Nüüdseks on siin asjad enam-vähem paika loksunud ja üürileandjad on võtnud maaklertasu maksmise enda peale.

Äripinna üürikuulutuse juures ei kohta enam naljalt reklaami, kus üürilevõtja peab kinni maksma esimese kuu üüri, tagatisraha ja maaklertasu.

Ühelt poolt on seda võimaldanud äripindade konkurentsitihe turuolukord, mistõttu üürileandjad on olnud mõnevõrra sunnitud seisus.

Teisalt on aga äriettevõtetest kliendid olnud oluliselt nõudlikumad ja ennast kehtestavamad ning sisuliselt pannud «võta või jäta»-põhimõtet kasutades maaklerid ja üürileandjad lihtsalt fakti ette.

Elamispindade puhul on aga olukord teine. Siin kestab jätkuvalt üürileandjate diktaat, mis mureneb sama aeglaselt kui Paldiski pankrannik.

Paljud Eestisse saabunud välismaalasedki peavad olukorda kummaliseks, sest arenenud kinnisvaraturgudel ei pea üürilevõtjal sellist säästude tagavara olema – üürileandja maksab teenuse ise kinni.

On ju üürileandja see, kes hakkab saama lühemat või pikaajalisemat tulu ning saadavast tulust ühe osa loovutamine on talle kindlasti oluliselt vähem valulikum kui üürilevõtja jaoks.

Esimesed märgid olukorra muutumisest on aga juba olemas. Paljude üürilevõtjate päringutesse on ilmunud laused, millega keeldutakse kohe maaklertasu maksmisest või siis lubatakse maksta sellest vaid poole.

Teadlikkus kasvab

Järjest süveneb mõtteviis, et ka üürileandja peab osa lepingu sõlmimisel tekkivatest ühekordsetest kuludest enda peale võtma. Mikroökonoomikast tuntud nõudluse pool on asunud tegutsema, nüüd selgub, kuidas pakkumise pool sellele järele tuleb.

Üürilevõtjatele meeldivam turu tasakaalupunkt on aga neile lähemal kui kunagi varem.

Olukorra muutust tingib asjaolu, et tõusmas on nii üürilevõtjate teadlikkus, rolli mängib aga ka reaalne finantsseis, mis sunnib olema kauplemisprotsessis aktiivsem. Üürileandjad peavad hakkama üles näitama senisest suuremat paindlikkust.

Vigadest tasub õppida

Miks üldse üüriturul on asjad teistmoodi toiminud? Üüriturg on võrreldes teiste kinnisvaraturu osadega käinud mõnevõrra aeglasemat sammu – ollakse veel arenemisprotsessis, kus põhimõtted, sealhulgas eetilised, on alles kujunemisjärgus.

Põhjus selleks on tegelikult teada-tuntud avalik saladus. Üüriturg toimib valdavas osas nn mustalt. Eraisikute vahel toimub väga palju otsetehinguid, mis ei jõua maaklerite ega ka maksuinspektorite vaatevälja.
Enamasti toimub sularahas arveldamine, mida toetab nõrk lepinguline baas.

Kui ostu-müügitehingud on notarite kontrolli all, kes tagavad lepingute korrektsuse ning tehingud on riiklike institutsioonide vaateväljas, siis üüriturg toimib täiesti omaette.

Üürilepinguid sõlmitakse ühe- või kümneleheküljelistena, paljudel juhtudel neid aga ei sõlmitagi. Nii nagu on kõikuv nende pikkus, on ebaühtlane ka nende kvaliteet. Kõik oleneb koostaja pädevusest ja kogemusest.

Nendel juhtudel, kus lepinguid üldse ei sõlmita, on tagasilööke saadud kuhjaga – õppimine vigadest võtab aga üüriturul aastaid.

Keskmine üürileandja peab sama reha otsa komistama vähemalt kaks korda, enne kui ta otsustab korralikke lepinguid sõlmima ja üürilevõtja tausta uurima hakata.

See on koht, kus tagasilööke kogenud kinnisvaraomanikud saavad aru asjaliku kinnisvaramaakleri teenuse otstarbekusest.

Riskide vähendamine, stabiilsemad rahavood, vara säilimine on argumendid, millega maakler saab oma teenust üürileandjale põhjendada.