Kinnisvara ostmisest – müüdid ja tegelikkus

Kortermajades võib sisekliimaga olla tõsiseid probleeme. Foto: Heiko Kruusi / Linnaleht

Järjest suurenevad nõuded hoonete energiasäästlikkusele ja sisekliimale, püstitavad kinnisvara ostjatele ja omanikele üha keerulisemaid ülesandeid, tegemaks majanduslikult ratsionaalseid ja põhjendatud otsuseid. Uute nõuetega kaasnevad täiendavad kulutused kaasaegsete kütte- ja ventilatsioonisüsteemide väljaehitamisele, hoonete soojustamisele ning remondile, mis kaalutletult toimetades teenivad tehtud kulutused peatselt tagasi, kirjutab OÜ Eesti Ehituse Asjatundjad konsultant Veiko Välja.

Põhjamaisele laiuskraadile omaselt on Eesti kliima ja ilm heitlik. Pikad talvekuud ja lühikesed, kuid üha palavamad suved teevad aasta keskmiseks õhutemperatuuriks +5°C ja keskmine suhteline õhuniiskus küünib 80% juurde. Liikudes õuest tuppa, tunneb normaalse sisekliima ära igaüks, kes viibib ruumis, mille temperatuur nii suvel kui ka talvel on 20°-23°C, õhuniiskus 40-60%, puudub tuuletõmme ja kus värske õhu tagab soojustagastusega sundventilatsioon.  

Kuidas need näitajad mõjutavad tänast korteri- või majaostjat, milline on hoonete tegelik olukord – kas meie korterite, elamute ehitustehniline seisukord on tänapäevaste energiasäästu ja sisekliima nõuetele vastav?

Müüt nr 1

On levinud müüt, et niinimetatud mägede korterid on justkui soodsa hinnaga müügihitid, kuid enamasti ei oma paljud sarnaste korterite ostjad ülevaadet nende tehnilisest seisukorrast ning tuleviku remondi- ja hooldusega kaasnevatest kuludest. Suhteliselt odava müügihinnaga korterid, mis on nõukaajal projekteeritud ja ehitatud probleeme tekitavate külmasildadega. Tänapäevasest energiasäästu soovist tingitud vähendatud küttega kaasnevad sarnaselt projekteeritud majades  liigniiskuse ja hallituse probleemid, halb sisekliima ja kaasaegsete korterelamutega võrreldes ebamõistlikult suured küttekulud.

Kõige eelnevaga seonduvalt suurenevad terviseriskid ja korteriomanike nõrga ühistegevuse korral ka pikaajalise majanduskava puudumine – oht  korterelamu kiirele amortiseerumisele. Esmapilgul odav, ei ole põhjalikul kaalumisel seda mitte.

Müüt nr 2

Renoveeritud kortermaja ei vaja enam tulevikus korrapärast ülevaatust, remonti ega hooldust. Tegelikkuses võib ka äsja renoveeritud kortermajades korteri ostmine ilma selle tehnilisest seisukorrast  ülevaadet omamata tuua ootamatuid, ehk siis varjatud puuduste kõrvaldamisega seotud lisakulusid. Ebapiisav ventilatsioon, niiskus korteris ja hoone konstruktsioonides, tasakaalustamata küttesüsteem, tervisele kahjulik hallitus on vaid mõned näited võimalikest probleemidest.

Müüt nr 3

Uued, äsja ehitatud kortermajad tagavad ostjale tänapäevaste nõuetele vastava sisekliima ja tulevikus madalad remondi- ning hoolduskulud. Kui esimeste probleemide ilmnedes teostatakse tehnilise seisukorra hindamine, siis ootustele mittevastavate tulemuste selgudes keeldutakse asjatundjaid uskumast – kuidas saavad äsjavalminud hoone vajaminevad remondikulud ulatuda kümnetesse tuhandetesse eurodesse. Põhjuseks kiire kasumisooviga kinnisvaraarendajate  kokkuhoid ja sellest tulenevad projekteerimis- ja ehitusvead, ebasobivate materjalide ja tehnoloogiate kasutamine.

Müüt nr 4

Korteri või eramu ostuotsuse tegemiseks piisab selle müüja suusõnalisest kirjeldusest või ehitusspetsialistist sõbra soovitustest. Tegeliku olukorra kaardistamiseks ja fikseerimiseks tuleks kasutada erapooletu asjatundja koostatud kirjalikku tehnilise seisukorra hindamise raportit. Pädev kinnisvara seisukorra hindaja ka vastutab teostatud ülevaatuse ja antud hinnangute eest.

Müüt nr 5

Tänagi renoveerimata kortermajade elanike sõnul on nendes elatud aastakümneid ja keegi ei ole siiani halva sisekliima üle kurtnud. Selle müüdi uskujad ei tunne reeglina hoonete ehitustehnilisi probleeme, mis kaasnevad näiteks korteri akende vahetuse või hooldamata ventilatsiooniga.

Eeltoodud müüdid ja tegelikkus pole omased ainuüksi meie laiuskraadile, vaid ka meist põhja pool – Põhjamaades. Alles hiljuti mõistis Helsingi teise astme kohus ühelt korteriühistult heauskse korteriostja kasuks välja üle saja tuhande euro niiskuskahjustusega 99 m2 korteri remondi- ja kohtukulusid, millest ühistu kindlustus kattis vaid neljandiku. Kõrgema astme kohus ei võtnud asja enam menetlusse ja jättis teise astme kohtu otsuse jõusse.

Meie soov läheneda Põhjamaade elustandarditele ja kinnisvara ostjate ning omanike teadlikkuse kasv aitab prognoosida lähiaastatel toimuvaid arenguid. Kinnisvara ost on tihti elu tähtsaim investeering, mida tasub hoolega kaaluda ja vajadusel kaasata otsustusprotsessi erapooletu ning selleks vajaminevat koolitust omav asjatundja.