/nginx/o/2013/07/19/1907400t1h4fb3.jpg)
Paljud suured kinnisvaravaled sünnivad erinevate osapoolte koosmõjus kas teadmatusest või pealiskaudsest lähenemisest. Seega pole võimalik öelda, et valed elavad üksnes maaklerite, kinnisvaraomanike, müüjate, ostjate, üürileandjate või üürnike süül, kirjutab Arco Vara Eesti büroode juht Maia Daljajev.
1. Juriidiliselt kehtetud lepingud
Kui Mari ja Jüri lepivad kokku, et Jüri ostab Marilt maja ning nad kirjutavad ostu-müügitingimused ja summa vihikulehele, siis pole seaduse silmis kinnisvaratehingut veel toimunud. Eestis saab kinnisvaratehinguid teha vaid notariaalselt. Kõik muud variandid ja vormid on ebaseaduslikud.
Seaduse silmis on kehtetud igasugused lihtkirjalikud eellepingud kui ka broneerimislepingud, mille sõlmimisel ostja maksab kinnisvara müüjale raha. Seaduse järgi pole kumbki pool kohustatud niisugusest lepingust kinni pidama, samas pole lubatud lepingust taganemist karistada rahatrahvi või ettemaksu tagastamata jätmisega.
Kui ettemaksu ja trahvitingimusi sisaldav kokkulepe sõlmitakse notari juures, on see kehtiv. Kahjuks kuuleme üsna tihti lubamatutest eellepingutest, lepingueelsete läbirääkimiste protokollidest või potentsiaalse ostjaga sõlmitud maaklerlepingutest, mis kohustavad ettemaksu tagastamata jätmise ähvardusel tehingusse minema.
Selliseid kinnisvarabüroodes sõlmitud lepinguid on jõudnud isegi tarbijakaitsesse, mis on kinnitanud ostja petmist.
Samas esineb juhtumeid, kus broneerimisleping sõlmitakse ostja nõudel, kes ei saa kohe notari juurde minna, kuid maksab teatud summa kinnisvara maksumusest, et müük näiteks kuuks ajaks peatataks. Siin on tegemist eelkõige mõlema osapoole heatahtliku kokkuleppega, mis ei anna esimesena ostusoovi väljendanud ostjale seaduslikku kaitset, kui teisena tulnud ostja ajab peale kiiret tehingut ning müüja temaga notarisse läheb.
Uusarenduste puhul tähendab broneering raha maksmist arendajale ja sellele järgnevat rutakat võlaõiguslikku kokkulepet, mis kirjutatakse alla juba notari juures. Uusarenduste puhul saab notariaalset võlaõiguslikku kokkulepet teha kohe, kui müüki alustatakse ehk ajal, mil kinnisvara pole veel korteriomanditeks jagatud ega ehitamagi hakatud.
Vältimaks kinnisvara müümisel ja ostmisel ebamugavusi, soovitan kinnisvaratehinguid ja kõikvõimalikke tehingute eelkokkuleppeid sõlmida alati ja ainult notari juures.
2. Valed ruutmeetrid
Ruutmeetrite kohta on kõige objektiivsem teave kinnistusraamatus (www.kinnistusraamat.ee) – see on ametlik info. Kui kinnistusraamatus on kirjas, et korteriomand on 90 m², on üsna tavapärane, et korteri enda suurus on 50 m², terrass 20 m², parkimiskoht 15 m² ja panipaik 5 m².
Kui palju on korteril köetavat pinda ja lahuspinda, saate vaadata ehitisregistrist (www.ehr.ee). Kolmas infoallikas on ehitusprojekt ja neljas võimalus kõik ise üle mõõta.
Erinevusi projekti ja reaalsuse vahel tuleb kõige rohkem ette sellistes elamutes, mida renoveeriti 12–14 aastat tagasi ehk aastatel 2001–2003. Siis oli tavaks laiendada kortereid pööningule ja soklikorrusele. Üldjuhul on olemas projekt ja ehitusluba, kuid kasutusluba mitte.
Ruutmeetrite erinevusele tuleb selgitust küsida omaniku või vahendaja käest. Tavaliselt vastavad korteriomanikud, et ostsid kinnisvara niisugusena, nagu see praegu on ega tea rohkem midagi.
Maaklerid oskavad enamasti öelda, kust ruutmeetrite erinevused tulevad ning mida antud olukorras teha. Omavoliliste ümberehituste puhul on küllalt sagedased juhtumid, kus aus vastus oleks, et korteri tegelike ruutmeetrite seadustamine läheb ostjale liiga kalliks või polegi seda võimalik teha.
3. Madalad kommunaalmaksud
Sageli tuuakse kinnisvarakuulutustes olulise argumendina välja madalad kommunaalmaksud, millele lisatakse ka nende ligikaudne suurus suvel ning talvel. Maaklerid edastavad kommunaalmaksude suuruse kohta kinnisvara omaniku antud infot.
Ostjad ei tohiks rahulduda umbmäärase väitega, et kommunaalmaksud on madalad või et need on suvel ligikaudu 50 eurot ja talvel 200 eurot.
Tuleks välja nõuda kogu viimase aasta kommunaalkulud, sh juuli ja veebruari arved, kuhu jäävad tavaliselt aasta põhi ning tipp. Arvetel on erinevad kulud lahku löödud ning kohe näha, kui talvel kulub üldelektrile tavapärasest rohkem, kuna tuleb maksta näiteks vihmaveetorudesse või trepile paigaldatud küttekaabli eest.
Kuna on olnud juhtumeid, kus paberitelt eemaldatakse numbreid, mis müüjatele ja ostjatele ei meeldi, siis peaks arvete õigsust oma allkirjaga või e-posti teel kinnitama korteriühistu raamatupidaja. Hilisemate vaidluste vältimiseks tuleb kirjalik kinnitus alles hoida.
4. Eksitavad kuulutused
Kinnisvarapakkumisi ja -kuulutusi on väga palju, ligi 20 protsenti neist on korduvkuulutused, mis tähendab, et ühte ja sama kinnisvaraobjekti vahendab peale omaniku veel mitu kinnisvarabürood või üksiküritajast maaklerit. Kõik kuulutajad tahavad, et ostja leiaks esimesena just nende pakkumise.
Kuna aja jooksul on ka tasuliste eripakkumiste arv kasvanud suuremates kinnisvaraportaalides nii mahukaks, et neist pole reklaami mõttes enam suuremat tolku, siis mõeldakse välja erinevaid lahendusi, kuidas otsingumootori kuvatavas nimekirjas ettepoole trügida. Üheks võimaluseks on müügi- või üüriobjekti pidevalt uue pakkumisena sisestada.
Laialt kasutatakse ka hinnaerinevusi, näiteks erineb konkureerivate pakkumiste hind ühe euro võrra. Arvan, et turu korrastamiseks peavad kinnisvaraomanikud otsustama, kui mitmel maakleril nad oma kinnisvara pakkuda või kuulutust kopeerida lubavad.
Potentsiaalseid ostjaid ning üürnikke korduvkuulutustest juurde ei teki, kuid need raskendavad kuulutustes orienteerumist ning sobivaima pakkumise valimist. Olukorda parandaks ka see, kui kinnisvaraportaalid suudaksid trikitamist tehniliste lahendustega ohjata ning pakkuda paremaid võimalusi originaalkuulutusega silma paista.
5. Tulevikulubadused
Kinnisvara puudutavatesse tulevikulubadustesse tuleks suhtuda skeptiliselt. Kõik lubadused on vaja kindlasti üle kontrollida ning lisada lepingusse – kes nende täitmise eest vastutab?
Kasutusloa puudumisel on üsna tavaline, et osa ostu-müügisummast jäetakse seniks notari deposiiti, kuni luba käes. Enamasti jääb deponeeritav summa 3000–5000 euro vahele.
Kui müüja annab korteriühistu ning maja renoveerimisega seotud lubadusi, siis tuleb needki ühistu juhatusest üle kontrollida. Võib-olla hakatakse hoonet remontima alles kahe aasta pärast, kui ostja sealt juba ära kolida plaanib.
Üldjuhul annavad korteriühistute juhid meelsasti infot majas toimuva kohta ning neil on hea meel, kui uus omanik teab, kuhu tuleb.
Tulevikulubadused puudutavad ka elamuarendusi. Üle tuleb kontrollida, millal ehitatakse välja piirkonna infrastruktuur, trassid, teed, valgustus, kes koristab lund ning liivatab. Esineb juhtumeid, kus hiljem selgub, et piirkonna teed ei kuulugi kohalikule omavalitsusele ning nende kasutamiseks ja korrashoiuks tuleb eramuomanikel täiendavalt maksta.
6. Palju ostuhuvilisi
Maaklerid kinnitavad sageli nii potentsiaalsetele ostuhuvilistele kui ka kinnisvara omanikele, et nende vahendatava vara vastu on suur huvi. See võib nii olla, kuid ei pruugi. Kui maakler räägib potentsiaalsele ostjale teisest ostuhuvilisest, aga kinnisvara on veel pool aastat müügis, võib teise ostuhuvilise olemasolusse suhtuda kahtlevalt.
Korterite puhul võib täheldada kõige aktiivsemat huvi kahe-kolme nädala jooksul pärast müügi alustamist ja kuulutuse avaldamist. Selles ajavahemikus klikitakse kuulutusele väga palju, kontakteerutakse maakleriga ja käiakse sageli ka kinnisvara vaatamas.
Kui kahe kuuga ei teki tõsist huvilist, kellega hakatakse tehingu tingimuste üle läbirääkimisi pidama, siis järgneb tavaliselt mõnekuuline vaikus. Pärast viiendat kuud jõuab kohale teine laine, kui hakkab tulema järelpärimisi uutelt ostuhuvilistelt. Need on inimesed, kes asusid koduotsingule hiljem kui esimene ring.
Leidub ka selliseid ostjaid, kes on eramule või suvilale juba varem silma peale visanud, kuid ootavad kevadet, et näha, mis lume alt välja tuleb.
Äärmiselt suur huvi kinnisvara vastu, kus näitamiste ja tehinguni ei jõuta, viitab probleemide olemasolule. Suur huvi võib olla põhjustatud näiteks tavapärasest madalamast hinnast. Ostuhuviliste loobumine võib olla seotud ka probleemse ümbruskonnaga, kui maja asub näiteks raudtee, suure magistraali või kõrgepingeliinide vahetus läheduses, kõrvalkinnistul on silma häiriv lagunenud tööstushoone, spetsiifilist lõhna eritav kalatehas, prügila või muu takistav tegur.
Artikkel ilmus Postimehe kinnisvaralehes.