Kuidas teha tehinguid lapsele kuuluva kinnisvaraga?

Laps võib majaomanikuks saada näiteks pärimise teel. Foto: Scanpix/AGE

Kinnisvara parem kättesaadavus on tehingud kinnisvaraga muutnud igapäevaseks – eelneva tavapärase ühe-kahe tehingu asemel elus sooritatakse nüüd kinnisvaratehinguid palju sagedamini. Üha tihedamalt leiavad laienenud omanikeringi tõttu aset ka kinnisvaratehingud, kus üheks osapooleks on alaealine laps või lapsed, kirjutab LVM kinnisvara juhatuse liige Ingvar Saksing.

Tavaliselt kuulub lapsele kinnisvara, mille on ta kas pärinud või saanud vanematelt või lähisugulastelt kingituseks. Nii saab lapsele kuuluda näiteks maa või maja, aga ka majaosa, korter või garaaž.

Mida on mõistlik kinnisvaratehingutes alaealisele kuuluva kinnisvaraga silmas pidada?

1. Nõusolek on vajalik igasugusteks kinnisvaratehinguteks – kuigi kinnisvaratehingu all peetakse tavapäraselt silmas selle ostmist või müümist, on konkreetne mõiste siiski palju laiem. Nii näiteks tuleks ostmise ja müümise kõrval küsida kohtult nõusolek lapsele kuuluva kinnistu jagamiseks, aga ka näiteks kasutuskorra kokkulepe sõlmimiseks.

Lisaks eeldab kohtu nõusolekut hüpoteegi-, samuti servituudi seadmine. Nõusoleku olemasolu kontrollib seejuures notar. Teisalt on vajalik nõusolek alaealisele kuuluva kinnisvara üürimiseks. Kuigi ka see tehing eeldab kohtu nõusolekut, siis nõusoleku olemasolu keegi kolmas osapool ei kontrolli.

Siiski tasub nii korteri kui maja üürileandjal ja üürnikul hilisemate vaidluste ja kahjude ära hoidmiseks taoline luba küsida või selle olemasolus veenduda, sest kohtu eelneva nõusolekuta tehtud tehing on tühine.

2. Vanemad esindavad last koos – kuigi igapäevaselt on last esindamas reeglina üks lapsevanematest, on kinnisvaratehingute puhul vajalik mõlema lapsevanema osalemine ehk see tähendab seda, et lepingu sõlmimisel peavad sellele alla kirjutama nii ema kui ka isa.

Olukorras, kus üks vanematest ei saa lepingule alla kirjutada, kuna viibib välismaal või ei ole kokkuleppega nõus, jääb tehing ära. Erandiks on olukord, kui kohtu poolt on ühele vanemale antud ainuhooldusõigus. Sellisel juhul saab esindada last ka ainult üks vanematest.

3. Nõusolek saadakse turuhinnast lähtuvalt – nõusoleku lapse kinnisvaratehingule saab kohtust, kus hinnatakse tehingu majanduslikku ja õiguslikku otstarbekust. Üks peamine, kuid mitte ainus asjaolu, mida otsuse tegemisel kaalutakse, on kinnisvara ostuhind või üür. Seetõttu tuleks veel enne nõusoleku taotlemist teada, milline on tänane kinnisvara turuhind või üüritase.

Veelgi mõistlikum on enne müügiprotsessi või üürimisega alustamist konsulteerida hinna osas kutselise kinnisvarahindajaga ning vajadusel tellida eksperthinnang.

Niisugune käitumine tagab suurema tõenäosusega kiirema protsessi.

4. Ka kinnisvara kinkimine võib vajada nõusolekut – alaealisele kinnisvara kinkimise osas puudub kohtutel üksmeel ehk kinnisasja tasuta omandamisele suunatud tehing võib vajada ja võib ka mitte vajada nõusolekut.

Nii näiteks on Tartu maakohus jätnud rahuldamata kinketehingu nõusoleku avalduse põhjusel, et niisugune tehing ei vaja kohtu aksepti. Samas on kohus teises tsiviilasjas andnud kinkeks nõusoleku.

Tõenäoliselt, kui on tegemist kinnisasjaga, mille osas puuduvad koormatised, on võimalik teha tehing ilma kohtu nõusolekuta, teistel juhtudel aga mitte. Küsimuses, kas tehing vajab nõusolekut või ei, tasub veel enne nõusoleku taotlemist konsulteerida notariga.

5. Kohtu nõusoleku vormistamine võtab aega – kuigi on üsna tavapärane, et lapse eest hoolitsevad tema vanemad, on kinnisvaratehingute puhul tulenevalt perekonnaseaduse § 187 kinnisasjatehingute tegemiseks vajalik kohtu nõusolek.

Väga pikalt kehtinud korra kohaselt teostasid järelvalvet eestkosteasutused, alates 2009. aastast on nõusolekute väljastamine üle antud kohtutele.

Erinevalt eelnevast korrast, kus nõusoleku taotlemine oli nädalate, teatud keerulisematel juhtudel kuni kuu küsimus, kestab tänane menetlus üks kuni kaks ja pool kuud, üksikutel juhtudel ka kolm või neli kuud. Kuigi perekonnaseadus võimaldab taotleda kohtult ka üldisemat laadi nõusolekut, on praktikas üldise nõusoleku andmine siiski pigem erand. Seega peab lapse vanematel olema detailideni paigas tehingu sisu, samuti peab olema kannatlik tehingust huvitatud teine osapool. Tehingu tingimuste või osapoolte muutumisel või vahetumisel tuleb nõusoleku taotlemisega uuesti alustada.

Ja kuigi kohtult nõusoleku taotlemine kinnisvaratehinguks alaealisele kuuluva kinnisvaraga on keeruline ning pikaajaline protsess, mis vajab põhjalikku ettevalmistust, kinnisvara hindamist ja eelpool toodud nõuannete järgimist, on keeldumine üldiselt erandlik.

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara erilehes.