5 põhjust, miks kinnisvaraostjale ei väljastata pangalaenu

Foto: SCANPIX

Tänasel kinnisvaraturul, kus iga teine tehing tehakse pangalaenu abil, tagab müüja oskus hinnata ostja laenuvõimalusi ühtlasi lühema müügiperioodi ning kõrgema hinna, kirjutab LVM Kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.

Loomulikult määravad müügitempo asukoht, hind, seisukord ning muud tingimused, ent tavapärasest kiiremini õnnestub müügileping allkirjastada juhul, kui sõlmida eelkokkulepe ostjaga, kes ka tegelikult positiivse laenuotsuse saab. Millised on need enamlevinud põhjused, miks ikkagi pank ostjale pangalaenu ei väljasta?

Ebapiisav omafinantseering

Vaatamata asjaolule, et pankade poolt pakutakse ka null-protsendilise omafinantseeringuga laenu, algavad laenuvõimalused reeglina 10-protsendilisest omafinantseeringust. Samas tähendab tihti nii madal omafinantseering seda, et tagatisvara puhul peab olema tegemist uue ja atraktiivse korteri või elamuga mõnes suuremas linnas.

Linnadest väljaspool, vanema või remonti vajava kinnisvara puhul tuleb sõltuvalt vara liigist arvestada kaks või kolm korda suurema omafinatseeringuga. Lisaks ei arvestata siia hulka sisustuse maksumust, mis reeglina koos varaga müüakse.

Seega võivad tekkida olukorrad, kus minimaalse 10-protsendilise omafinantseeringu asemel peaks ostjal olema varuks kolmandik kuni pool ostuhinnast. Seetõttu tasub müüjal ostja omafinatseeringu suuruse kohta häbenemata ja otse küsida, sest laenu vormistamisele asjatult kuluvad nädalad pikendavad protsessi põhjuseta.

Maksehäired

Isegi piisava omafinatseeringu olemasolul tasub müüjal selgeks teha ostja maksekäitumise taust, sest «punasest» nimekirjast ostjatel tuleb tavapärastel tingimustel laenu saamiseks suuta selgelt tõestada enamat.

Eelnevalt halva maksekäitumisega ostjatel tuleb pangas anda näiteks selgitusi ka mitmeid aastaid tagasi võetud kiirlaenude, maksmata telefoniarvete, viivistega tagastatud maksete ning liigselt võetud järelmaksude osas.

Kõige lihtsam viis müügiprotsessi kiirendamiseks on müüjal ostja andmeid maksehäireregistritest ise kontrollida. Ostja tausta tasub kontrollida eriti siis, kui vara ostust on huvitatud mitmed ja valik tuleb teha ühe kasuks – kui selgub tõsiasi, et ostjale ei väljastata laenu halva maksekäitumise tõttu, ollakse teisele ostjale ära ütlemisega kiirustatud.

Sellisest punktist aga teise ostjaga uusi läbirääkimisi taasalustades on müüja selgelt nõrgemas positsioonis. Lisaks on kulunud aeg, mis – arvestades kinnisvaraturu tsüklilisust – ei võimalda enam kinnisvara parima võimaliku hinnaga müüa.

Puuduv lisatagatis

Iseenesestmõistetavalt on piisava sissetuleku juures võimalik osa omafinantseeringut asendada lisatagatisega. Teisest küljest peaks siis müüja arvestama asjaoluga, et ostja lisatagatisele esitatavad nõuded on suuresti samaväärsed nõuetega, mis kehtivad põhitagatisele.

Nõnda ei tohiks lisatagatis ideaalis olla arestitud, selle suhtes ei tohi olla vaidlusi ja see ei tohi olla koormatud kolmandate isikute õigustega. Samas peaks lisatagatis vastavalt nõuetele olema registreeritud ning asuma piisava tehinguaktiivsusega piirkonnas.

Samuti on oluline, et see kuuluks ostjale endale või tema lähedastele perekonnaliikmetele. Näiteks vanavanemate kodu või kapitaalremonti vajav tädi korter suure tõenäosusega lisatagatiseks ei sobi. Müüja oskus lisatagatise sobivust hinnata võimaldab pidada läbirääkimisi ostjaga, kes ka tegelikult lisatagatist oma uue kodu ostmisel kasutada saab.

Katseajaga tööleping

Tagatiste kõrval on pangalaenu taotlemiseks oluline eeldus minimaalse netosissetuleku suurus, mis on ideaalis vaid nelisada eurot, kuid peaks sõltuvalt eelnevate kohustuste suurusest olema pigem Eesti keskmine sissetulek.

Sissetulekust olulisemakski võib osutuda teadmine, kas ostja on lähiajal töökohta vahetanud ning mis valdkonnas ta töötab. Miks? Reeglina on korteri või maja ostust huvitatud pere, kes plaanib seda pangalaenu kasutades teha, suuremal või vähemal määral oma võimalusi pangast uurinud või vähemalt enda laenuvõimet nõnda testinud.

Millega aga tavapäraselt ei osata arvestada ning millele tähelepanu ei pöörata, ongi katseajaga tööleping ning seejuures on praktiliselt sama oluline ka valdkond, kus tööd tehakse. Müüjale ongi selle teadmise valguses olulisem muude arutelude käigus täpsustada potentsiaalse ostja tausta – kui ostjaks on  näiteks isik, kes töötab majutus-, toitlustus- või ehitussektoris, on tema võimalused laenu saada tagasihoidlikumad.

Kui nendes valdkondades ollakse tööl katseajaga, tuleks ostjatel tõenäoliselt oma koduostuplaan mõneks ajaks edasi lükata. Samas ei tähenda katseaeg finants-, info- või energiasektoris kohe automaatset eitavat vastust.

Tagasihoidlik maksevõime

Keskmisest kõrgem sissetulek ei garanteeri igakordselt uut pangalaenu, kuigi on üldiselt oluline tegur laenuvõime hindamisel. Suure sissetulekuga ostjatele võivad takistuseks saada eelnevalt võetud kohustused.

Näiteks on tavapärasest keerulisem koduvahetus ostjatel, kes on eluasemelaenu võtnud aastatel 2005–2009, kuivõrd toonane kõrge hinnatase ja väiksed omafinantseeringud toovad probleeme kaasa tänaseni.

Probleeme tekitavad kindlasti ka varem võetud mõtlematud järelmaksud või kiirlaenud. Mõnes pangas ei tähenda see kohe küll laenukeeldu, kuid keskmisest rohkem aega kulub olukorra selgitamiseks kindlasti.

Samuti tasub müüjal tähelepanelikult kuulata, kui ostja palgatulu kõrval on suurem sissetulekuallikas dividenditulu, sest siis hinnatakse praktiliselt ostja dividenditulu allikaks olevat ettevõtet ning selle jätkusuutlikust, see aga toob omakorda kaasa hulga nõudmisi laenuandjalt, nagu näiteks ettevõtte majandusaruanded, aga ka jooksev ülevaade ettevõtte tegemistest.

Kinnisvara mõistliku müügitempo üks olulisi tagatisi asukoha, hinna ja seisukorra kõrval on potentsiaalse ostja laenuvõime ja müüja oskus hinnata selle realiseerimise tõenäosust ja võimalusi. Kinnisvaramüüjal, kellel endal hindamiseks aega või teadmisi napib, võib ses osas alati julgelt oma kinnisvaramaakleriga konsulteerida.

Artikkel ilmus Postimehe kinnisvara erilehes.