Kuidas võita kinnisvara hinnas ja müügile kuluvas ajas?

Ingmar Saksing. Foto: PP

Kuigi nüüdseks on töös paljud registrid, mis aastatetaguseid asjaajamisi on lihtsustanud ja kiirendanud, tuleb tehingu osapooltel kokku puutuda mitmete olukordade ja dokumentidega, milleta müügileping võib jääda sõlmimata, kirjutab LVM kinnisvara juhatuse liige Ingmar Saksing.

Kasvavate hindadega aktiivne kinnisvaraturg esitab selles osas uusi väljakutseid ka müüjatele ja kuigi müügiga alustades on raske oletada, kes müüdava vara ostab ja sedagi, kas ostes kasutab ta pangalaenu, tuleb hinnanguliselt poolte ostjate ostu finantseerimisel arvestada mitmete asjaoludega, milleta müügilepingu sõlmimiseni võib kuluda mitmeid kuid, ostuhind võib jääda oodatust kuni kolmandiku võrra madalamaks või jääb tehing sootuks ära.

Seetõttu on oluline, et müügiga alustades või müügikokkulepet sõlmides oleks olemas või saaks vahetult enne lepingu allakirjutamist korda ka ostjale vajalik dokumentatsioon, mida pangalaenu väljastades pank temalt nõuab.

Kaheksa nõuande järgimine tagab müüjale kõrgema hinna ja kiirema müügi, kui kinnisvara ostetakse pangalaenuga:

1. Taotle kasutusluba – kohaliku omavalitsuse väljastatud dokumendita, mis tõendab, et valminud ehitis vastab ettenähtud nõuetele, ostjale laenu ei väljastata. Tavapäraselt võtab kõikide vajalike alusdokumentide vormistamine ja esitamine omavalitsusel aega ligikaudu kuu, loa väljastamine teist samapalju – seda eeldusel, et maja või korteri juures vastab kõik normidele. Teisel juhul võib olla vajalik teha täiendavaid töid või ümberehitusi.

2. Koosta ehituskalkulatsioon – seda eelkõige remonti vajava maja või korteri puhul. Praegu finantseeritakse pangalaenuga esmalt täielikult valminud objekte. Siseviimistluseta või pooleliolevate objektide puhul soovib pank veenduda, kas ostjal on piisavalt omavahendeid või peab ehituskulud katma väljastatav pangalaen.

3. Võimaluse korral vormista tehingud eraldi – tihti müüakse üht liiga väikest või suurt kinnisvara eesmärgiga leida asemele suurem või väiksem. Ootuspäraselt soovitakse vormistada ühe korteri või maja müük ja teise ost samal ajal. Teisalt võib selline soov kaasa tuua üsna keerulised lepingulised suhted ja eritingimuste taotlemise ostjale pangast. Lihtsam ja kiirem on vormistada ühe vara müük ja uue ost eraldi lepingutega.

4. Lõpeta üürileping – välja üüritud korter sobib tagatiseks harva. Kuigi erandid on võimalikud, eeldaks see siiski täiendavaid läbirääkimisi üürnikuga ning sõlmitud kokkulepete muutmist. Samuti on üürikorteri puhul keerulisem sõlmida kokkuleppeid selle näitamiseks ning vabastamiseks. Seetõttu on mõistlik kindla müügiotsuse puhul leping lõpetada.

5. Sõlmi enne müüki notaris kokkulepe majaosa kasutuse kohta – lase kindlasti teha kanne märkena kinnistusraamatusse. Seda kokkulepet on lihtne sõlmida, kui naabreid on müügisoovist aegsasti teavitatud ning olemas on täpsed mõõdistustulemused.

Siinjuures on oluline, et kasutuskorra kokkuleppest tulenev pind vastaks täpselt mõttelisele osale. Kui krundi plaan, paiknemine või ruumide jaotus on selline, et iga kaasomanik ei saa mõtteliselt talle kuuluvat pinda kasutada, tuleks hüvitamise kohustus ja kord kasutuskorda seades samuti kokku leppida, sest kui üks kaasomanikest kasutab ettenähtust suuremat pinda, on teistel omanikel õigus nõuda kaotatud kasutuseeliste hüvitamist ning seda ka tagasiulatuvalt.

6. Vormista servituudid juurdepääsuks –  servituut, mis annab õiguse kasutada kokkulepitud viisil teisele isikule kuuluvat maad on selgelt nõutav järjest teravamaks muutunud juurdepääsu- ja teeservituudiga seonduvate probleemide esinemise tõttu.

Need kokkulepped on mõistlik aegsasti vormistada. Kui kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või puudub seda lubav kokkulepe igakordse omaniku kasuks, jääb tehing ostjal pangalaenu kasutades tegemata.

7. Iga kinnisvara ei sobi tagatiseks – kui plaanis on müüa hoonestamata kinnistut, külaliskorterit, kapitaalset remonti vajavat maja või halvas seisus korterit maakonnas, tuleb suure tõenäosusega leida ostja, kes ostuks pangalaenu ei vaja.

8. Sisustuse müük on probleemne – eluasemelaen on eelkõige mõeldud kinnisvaraostu finantseerimiseks, millega koos küll ostetakse tihti ka elamus või korteris asuv mööbel või sisustus.

Kohtkindel sisustus üldjuhul küsimusi ei tekita, samas eraldiseisev mööbel ja sisustus pole tagatisvarana käsitletav. Seega peab arvestama, et tervikliku sisustuslahenduse saanud korter, mille väärtusest moodustab märkimisväärse osas mööbel ja sisustus, sobib tagatiseks ainult teatud osas.