Teadur: buumi kordumist Eesti kinnisvaraturul lähima aasta jooksul oodata ei ole

Kui kodu müüa ei soovita, kuid kulud on ühele inimesele siiski liiga suured, tasub mõelda näiteks üürilise leidmisele. Foto: SCANPIX

Kinnisvaraturu trendidest räägib TTÜ ettevõtluse õppetooli vanemteadur Ene Kolbre.

Sel aastal on Tallinna kinnisvarahinnad tõusnud. Kas see on nii ka mujal Eestis?

Viimase aasta jooksul on kinnisvaraturg olnud tõusutrendis kõigis kinnisvaraturu sektorites. Kinnisvaratehingute arv kasvas Eestis aasta jooksul ligi 15 protsenti.

Kõige aktiivsem on kinnisvaraturg Tallinnas ja Harju maakonnas, kus toimus 40 % kõigist tehingutest. Kuna majandus on elavnenud kiiremini suuremates linnades ja lokaalsemates tõmbekeskustes, siis olid kiiremad nendes kohtades ka kinnisvaratehingute hinnatõusud. Nii oli Tallinnas ja Tartus kinnisvaratehingute aastane hinnatõus 2013.aastal vastavalt 16,6 ja 13,1%.

Kinnisvaratehingute kasv oli peamiselt tingitud korteritehingute arvu kasvust, mis moodustas üle poole kõigist kinnisvara ostu-müügitehingutest ja tehingute väärtuse kasvu mõjutas oluliselt korterite hinnatõus. Tallinna korterite keskmine pinnaühiku hind tõusis möödunud aastal ca 20%. Jätkuv kasvutrend oli ka Pärnu, Rakvere ja Viljandi elamispinnaturgudel. Märkimisväärset hinnatõusu oodatakse Narva kinnisvaraturul. Erinevalt tõmbekeskuste elamispinnaturu positiivsetest arengutest on olukord paljudes väiksemates omavalitsustes ja kaugemates piirkondades erinev üldisest trendist. Nii on viimase poolaasta jooksul langenud elamispinna hinnad Valgas, Kuressaares, Paides ja mujalgi 6-12%.

Kõige kiiremini on kasvanud viimase aasta jooksul pisikorterite, mille pind on kuni 30 m2, hinnad. Hinnatõus selles sektoris oli 35%, mis pikemas perspektiivis jätkuda ei saa. Suuremate korterite hinnatõus oli tunduvalt madalam jäädes keskmiselt 15 protsendi piiresse.

Elamispinnaturu hoogsat kasvu on vedanud madalad intressimäärad, suurenev eluasemelaenude käive, kasvavad palgad, töötuse vähenemine ja optimistlikud ootused, mis on suurendanud ostuhuvi ja -võimalusi.

Millest on tingitud kinnisvarahindade tõus? Kas midagi sellist on toimumas ka mujal maailmas?

Kinnisvaraturu areng on tsükliline sarnaselt majanduse arengule: tõusud ja langused ning hinnamullide ja kriiside tekkimine on kinnisvaraturul möödapääsmatud. Nii on see igas riigis, kus on tegemist vaba turumajandusega. Seetõttu ei ole praeguses hinnatõusus midagi kummastavat.

On palju tegureid, mis aitavad kaasa kinnisvara hindade tõusule ning need tulenevad majanduse ja finantssektori arengutest ning kinnisvaraturu eripärast. Majanduse areng elavdab majandustegevust kõigis majandussektorites, sealhulgas kinnisvarasektoris, suurenevad inimeste sissetulekud ja väheneb tööpuudus. Finantssektoriga on seotud täiendavad finantseerimisvõimalused ja finantsturu liberaliseerimine; uute finantsinstitutsioonide tekkimine ja kasvav konkurents finantsinstitutsioonide vahel ning optimistlikud investorid, kes on valmis maksma asenduskuludest tunduvalt kõrgemat hinda tingimustes, mil pakkumine reageerib aeglaselt kasvanud nõudlusele kinnisvaraturul.

Seega on kinnisvaraturg kasvufaasis kõikides nendes riikides, kus ka majandus on kasvufaasis. Nii näiteks on Leedu kinnisvaraturul on oodata optimistlikku arengut, mida iseloomustab möödunud aasta hindade kasv 2,8% Vilniuse korteriturul. Läti kinnisvaraturg pöördus tõusule samuti 2013.aastast, mil korterite hinnakasv Riias oli 4%. Kui vaadata, mis toimub täna USA elamispinnaturul, siis kõige olulisem kinnisvaraindeks, S&P/Case&Schiller, mis on 20 suurlinna eluaseme hinnaindeks, näitab kiiret hindade kasvu ja on samas tempos buumiaegsete näitajatega.

Kas on võimalik teha prognoose, mis toimub järgmise 12 kuu jooksul?

Prognoose teha on keeruline. Küll on aga kindel, et buumi kordumist Eesti kinnisvaraturul lähima 12 kuu jooksul oodata ei ole. Pangad kontrollivadi laenutempot ega anna laenu väga lihtsalt. Oodata on, et kinnisvara hinnatõus aeglustub ja jääb vahemikku 5-8%. Tallinna ja selle lähiümbruse elamispinnaturul on hinnakasv mõnevõrra suurem, kuid siiski mõõdukas, jäädes 10-15 protsendi piiresse. Palju oleneb sellest, missuguseks kujuneb Eesti majanduskasv lähiaastatel.