Korteriühistu nõudeid korteriomanike vastu hakkab tagama seaduslik pandiõigus

Ksenija Liss Foto: Erakogu

Riigikogu võttis vastu uue korteriomandi- ja korteriühistuseaduse, mis hakkab asendama kaht varasemat kehtivat seadust – korteriomandiseadust ja korteriühistuseadust, kirjutab BLS Estonia advokaat Ksenija Liss.

Uue korteriomandi- ja korteriühistuseadusega (KOS) on muudatusi kehtivasse korda tulemas palju, kuid nendest silmapaistvamateks ja senist olukorda märgatavalt muutvateks võib pidada korteriühistutele sätestatud õigust tagada ühistu nõudeid korteriomanike vastu seadusjärgse pandiõigusega ning täite- ja pankrotimenetluses korteriomandi müügi korral omandaja poolt n-ö võlavaba korteriomandi ostmine.

Kõige põhimõttelisem muudatus võrreldes kehtiva õigusega seisneb selles, et korteriühistu nõuded korteriomaniku vastu rahuldatakse täite- või pankrotimenetluse käigus ja ostja omandab n-ö võlavaba korteriomandi.

Oluliseks erinevuseks võrreldes praegu kehtiva korraga on see, et korteriomandi võõrandamisel pankrotimenetluses ei vastuta omandaja enam korteriomandi eelmise omaniku kohustuste eest. Enne pankroti väljakuulutamist sissenõutavaks muutunud majandamiskulude võlgnevuse tagamiseks näeb KOS ette korteriühistu pandiõiguse korteriomandile.

Seega rahuldatakse korteriühistu nõue eelisjärjekorras, st enne hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid seda piiratud ulatuses.

Praegu veel kehtiva korra järgi, kus korteriomanditele on juba eelnevalt seatud hüpoteegid, mis oma summas ületavad korteri väärtust, on korteriühistute nõuete rahuldamine korteriomanike vastu üpris keeruline, et mitte öelda võimatu. Seega toob seadusjärgse pandiõiguse kehtestamine korteriühistule kaasa senisest tõenäoliselt märksa efektiivsema nõuete rahuldamise.

Nimelt antakse uue KOSiga korteriühistutele õigus seada korteriomandi majandamiskulude nõuete tagamiseks pandiõigus korteriomandile. Pandiga on võimalik tagada sh selliseid korteriomandist tulenevaid nõudeid, mis muutuvad sissenõutavaks pärast korteriomandi arestimist täitemenetluses.

Korteriühistu eesõigus

Kuidas hakkab pandiõiguse seadmine nägema välja praktikas? KOSi eelnõus on selgitatud, et korteriühistute pandiõigusele hakatakse kohaldama esimese järjekoha hüpoteegi õigust. See tähendab, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel n-ö tavalised hüpoteegiga tagatud nõuded. Piltlikult öeldes tõstetakse korteriühistu pandiõigusega tagatud nõue koormatiste pingereas kõige esimeseks.

KOSi kohaselt jaguneb korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks – üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa pole piisavalt suur) on esimesel vabal järjekohal, st pärast seda hüpoteeki, mis viimasena kinnistusraamatusse kantud.

Põhimõtteliselt fikseeritakse uue KOSiga korteriühistu pandiõigusega tagatud nõude piirang seni piiramatule korteriühistute nõude suurusele. Nimelt seatakse korteriühistu esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus sõltuvusse täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus, st ühe aasta majandamiskulud.

Lihtsustatuna öeldes – kui korteriomandil on olemas juba hüpoteek, siis uue KOSi kohaselt saab korteriühistu pöörata enda majanduskulude võlgnevuse sissenõude korteriomandile selliselt, et eelnev hüpoteek n-ö kustutatakse (st hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse alles pärast korteriühistu nõude rahuldamist).

Kui korteriomand pannakse müügile ning müügist laekub tulem, saab eelisjärjekorras oma nõude fikseeritud viie protsendi ulatuses rahuldatud korteriühistu ning alles seejärel hüpoteegipidaja.

Selleks et korteriühistud saaksid täite- või pankrotimenetluses teostada pandiõigust, tuleb neil oma sissenõude pööramiseks esitada täitedokument ehk kohtulahend, millega oleks korteriomandi majandamiskulud korteriühistu kasuks välja mõistetud. Ilma kohtulahendita saab korteriühistu pöörata sissenõude korteriomandile ainult juhul, kui ta on sõlminud kinnisasja omanikuga notariaalselt tõestatud kokkuleppe, mis näeb ette kinnisasja omaniku kohustuse alluda viivitamatule sundtäitmisele.

Samas jääb muutumatuks põhimõte, et kui täidetakse kohtulahendit, millega korteriomanikult on välja mõistetud majandamiskulude võlgnevus, üritatakse seda kõigepealt täita korteriomaniku muu vara arvel. Olukorras, kus näiteks korteriomand arestitakse mõne muu sissenõudja nõude täitmiseks, on kohtutäitur kohustatud sellest ka korteriühistut teavitama ning korteriühistu esitama tõendi majanduskulude võlgnevuse kohta, kui selline eksisteerib.

Sissenõude pööramine kinnisasjale on rahalise nõude täitmisel siiski viimane abinõu, mis võetakse kasutusele alles siis, kui võlgnikku vähem koormavad täitmise viisid ei ole olnud tulemuslikud. Seega pole põhjust karta, et uue KOSi jõustumisel muutub korteriomandi võõrandamine majandamiskulude võlgnevuse tõttu liiga hõlpsaks ja korteriomaniku õigustatud huve kahjustavaks.

Jõustumine tulevikus

Kuivõrd korteriühistute pandiõiguse puhul on KOSi järgi tegemist kinnisomandi seadusjärgse kitsendusega, ei hakata seda kinnistusraamatusse eraldi kandma. Sellist regulatsiooni võib pidada üsna oluliseks kinnistusraamatu usaldatavuse põhimõtte riiveks, kuivõrd kinnistusraamat ei hakka kajastama korteriomandi tegelikke koormatisi.

Eeltoodut kokku võttes tuleneb peamine positiivne mõju korteriühistutele (ja seega enamikule korteriomanikele) võimalusest realiseerida korteriühistu nõue ka juhul, kui korteriomand on hüpoteegiga koormatud ja hüpoteegipidaja täitemenetlusega ühineda ei soovi ning uutele korteriomandi soetajatele asjaolu, et korteriomand omandatakse ilma võlgnevusteta.

Seaduse jõustumise ajaks on märgitud 1. jaanuar 2018 ning rakenduslike muudatuste ajaks 1. jaanuar 2016. Kuivõrd seaduse jõustumine on lükatud võrdlemisi kaugesse tulevikku, tähendab see, et seaduse vastuvõtmisega algab alles seaduse rakendamise ettevalmistus.

Eelnõu seletuskiri

• Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõuga toimub korteriomandiõiguse kodifitseerimine, mille raames kaks praegu kehtivat seadust – korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus – asendatakse ühe seadusega, milles on reguleeritud kõik korteriomandiga seotud õigussuhted.

• Eelnõu kohaselt hakkab kõigi korteriomandite majandamine toimuma iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mille majandamine toimub uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, loob riik ise korteriühistu.

• Kavandatava reformi tulemusena kaovad need segadused, mis praegu on tekkinud seoses korteriomanike ühisuse ja selle valitsejaga. /... / Eelnõuga välja pakutav automaatselt moodustuv korteriühistu on oluliselt arusaadavam lepingupartner.

ALLIKAS: EELNÕU SELETUSKIRI