Eraõiguste vundament laoti 20 aastat tagasi

Kui algusaastatel oli lubatud ka ehitiste ja korterite võõrandamine nn vallasasjadena, siis 2006. aastast saab ehitisi käsutada ainult koos maaga. Foto: Scanpix/AGE

1. detsembril möödus kakskümmend aastat asjaõigusseaduse jõustumisest. Samal kuupäeval alustati kohtute juures kinnistusraamatute pidamisega; kuu varem oli tööle hakanud ka sõltumatu notariaat. Need kolm lõvi pidid olema kinnisvarakäibe garandid.

Asjaõigusseadus (AÕS) võimaldas sõlmida kinnisvaratehinguid, notarid pidid tagama lepingute seaduspärasuse ja kohus pidi tehingud usaldusväärselt registreerima. Eesti oli jõudnud olukorda, kus maareform ja korterite erastamine oli kestnud paar aastat, kuid puudusid igasugused normid kinnisvarakäibeks ja nende fikseerimiseks.

Seadus ei defineerinud isegi kinnisvara mõistet, kuna ENSV tsiviilkoodeks ju maatehinguid ei tunnistanud. Sul ei tohtinud kahte maja ja lehmagi olla, kapitalist!

Kinnisvaraseaduse aluseks võeti professor Uluotsa tsiviilseadustiku eelnõu, mille menetlemine pidi riigikogus algama 1940. aasta sügisel. Alternatiiv oleks olnud lähtuda okupatsioonini kehtinud 1864. aasta Balti eraseadusest (BES), kuid see oleks olnud selgelt arhailine tee.

BESi ajaloolised normid (näiteks naabrusõigused) elavad läbi Uluotsa eelnõu praeguse AÕSi kujul siiski edasi. Kahjuks on justiitsametnike kiretu käsi neist värvikamad hiljem kustutanud nagu mesilaspere hõivamise ning karjajootmisservituudi paragrahvid. Eesti pole enam sel määral agraarmaa nagu 19. sajandil.

Tõuge majandusele

1993. aasta seadus pani aluse kogu eraõiguse taastamisele õigusliku traditsiooni alusel. Justiitsminister Kaido Kama tark otsus oli luua uus tsiviilseadustik osaseaduste kaupa. AÕS oli esimene seaduspääsuke ja andis raamid sama seadustiku hilisemate osade – perekonnaseaduse, pärimisseaduse ja võlaõigusseaduse – jaoks.

Eurooplane Siim Kallas on tunnistanud, et Eesti kiire lähte ja järgnenud kasvu eelduseks olid radikaalsed õigusreformid, mis raputasid meid otsustavalt lahti nõukogude õigusruumist. Sellega eristusime paljude Ida-Euroopa rahvaste pehmetest õiguskohendamistest. Seadus on jäänud Eesti eduloos tagaplaanile, kuid tegelikult määravad edukuse ju õiguskorra pakutud võimalused ettevõtlikele.

AÕSi vastuvõtmisega sai alguse müüt, et Eesti seadused on saksa tõlked. Nii see loomulikult pole, kuid Eesti alad on ajalooliselt germaani õigusruumi kuulunud juba Lüübeki linnaõigusest saati. AÕS lõi kinnisvarakäibele välisinvestori silmis selge ja talle tuttava raamistiku, mis hõlbustas erastamist ning ergutas majandust.

Kinnisvarakäibe turvalisust on korduvalt Eesti puhul hinnanud ka Maailmapank. AÕS andis meile kinnisvara mõiste ning lõi asjaõiguste ehk isikute asjade suhtes kehtivate õiguste süsteemi. Kui omandiõigust tundis ka nõukogude õigus, siis servituudid, ostueesõigused, hoonestusõigus ja korteriomand olid täiesti uued instituudid.

Eesti majandus ei oleks mingil juhul saanud sellist stardikiirendust, kui juba 1993. aastal poleks loodud hüpoteekide seadmise ehk laenu katteks kinnisasjade pantimise ja nende registreerimise süsteemi.

Kinnisvarakäibe usaldusväärsuse on taganud topeltkontroll, kus tehingut kontrollib esmalt notar ja seejärel ka sõltumatu kohtulik register. Kinnistusraamatus on meie eraõigused õrnalt hoiul ja kindlustatud, samas on õigustega tutvumine tagatud reaalajas.

Ajale vastu pidanud

Parlament menetles AÕSi praegustes oludes uskumatu kiirusega, veebruarist juunini. Kuigi seadusandja peatähelepanu läks võõral maal seenel ja marjul käimise vaagimisele, on tollased lahendused hästi vastu pidanud ja seadus pääsenud olulistest muudatustest.

Kui algusaastatel oli lubatud ka ehitiste ja korterite võõrandmine nn vallasasjadena, siis 2006. aastast saab ehitisi käsutada ainult koos maaga. Ehitised on rooma õiguse eeskujul üksnes maatüki olulised osad.

AÕSil oli oluline tähendus ka muude loodusvarade kasutamist reguleerivate seaduste (vee-,

metsa-, maapõue-, jahiseadus jne) loomisele, kuna see pani aluse olulisele põhitõele. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud vaid seadusega!

AÕSi paindlikkus hakkas tööle koos võlaõigusseaduse vastuvõtmisega 2002. aastal ning teenis edukalt ka buumiaja vajadusi. Õigus võimaldas müüa asju, mida tegelikult veel olemaski polnud ning tagas tehingute finantseerimise ja vajadusel sundmüügi.

Kui vaadata aastakümnetega tekkinud kohtupraktikat, siis on selge, et seaduses on ebapiisavalt reguleeritud juurdepääsuteede küsimus üle võõra kinnisasja ja kaasomanike vahelised suhted.

Aastate vältel ei ole paika saadud võõrale maale tehnovõrkude rajamise teemat ning tehnorajatiste talumistasud on juba teist korda tunnistatud põhiseadusvastaseks.

Justiitsministeerium plaanib siin üle minna sundvalduse seadmisele haldusakti alusel, mis mingil kujul ei vasta minu ettekujutusele lepinguvabadusel põhinevast normaalsest tsiviilühiskonnast. Sama läbimõtlematud on ettepanekud korraldada ümber sõltumatud kohtulikud kinnistusregistrid haldusasutustena. Hoidkem rohkem väljakujunenud õiguskorda, sest ka omanik armastab rahu ja stabiilsust. Palju õnne, asjaõigusseadus!