Eramuturu aktiivsus on taas 2007. aasta tasemel

Hoonestatud elamumaa. Foto: Allikas: maa-amet

Kiirelt kasvanud korterituru tuules on ka Tallinna eramute turg hoogu sisse saamas — mullu oli tehingute arv juba suurem kui 2007. aastal, mil rahvusvahelise finantskriisini oli veel aasta jagu aega.

2012. aasta tõi kaasa eramuturul suisa ajutise tehingute arvu kahanemise, kuigi keskmine hind jätkas tõusu. 2013 ehk eelmine aasta näitas omakorda aga tehingute arvu arvestatavat kasvu — hoonestatud elamumaadega tehti mullu Tallinnas kokku 388 tehingut.

Kas tehinguaktiivsus on Tallinna kinnisvaraturu jaoks väike või piisav, see sõltub — nagu teistegi Eesti majandusnäitajate puhul — võrdlusbaasist. Võrreldes buumiaja tipuga (714 tehingut) on tehinguaktiivsus küll poole väiksem, kuid siiski märgatavalt kõrgem aastate 2008–2009 tasemest (246 ja 268 tehingut aastas).

Madalseisust välja

Harjumaa hoonestatud elamumaa tehingute arv kasvas 2012. aastal 1237 tehinguni ja 2013. aastal 1457 tehinguni, kahel eelneval aastal oli tehingute arv püsinud paarikümne protsendi jagu madalamal — vastavalt 2011. aastal 1147 tehingut ja 2010. aastal 1141 tehingut.

Võrdlus buumitipuga näitab ikka veel peaaegu kahekordset tehingute arvu vahet (Harjumaal 2531), samas madalseisust (2009. aastal 889 tehingut) jõudsat väljatulekut.

Ka pakkumiste arv on viimasel kolmel aastal püsinud suhteliselt stabiilsena. Majade pakkumiste arv on Tallinnas olnud vahemikus 500–700 müügipakkumist. Koos suvilate ja majaosadega (sh rida- ja paarismajad) on jooksvalt olnud 750–950 müügipakkumist. Harjumaal oli 2013. aasta alguses kokku ligi 2200 majapakkumist, 2014. aasta alguseks on see langenud 1900-le, mis omakorda indikeerib, et värskeid pakkumisi turule eriti ei lisandu ning seeläbi väheneb ostjate valikuvõimalus.

Pakkumishinnad on buumiajast saati langenud pea 35–40 protsenti ja püsinud viimastel aastatel stabiilsetena, näidates aasta lõpuks siiski väikest kasvutendentsi. Kui vaadata pakkumiste struktuuri, siis Tallinnas on 15 protsendi pakkumiste puhul tegemist uute majadega.

Stabiilne kasvutrend

Tehinguhinnad on olnud aktiivsusega võrreldes visamad taastuma ja alles 2011. aasta näitas varasemate, nn masuaastatega võrreldes kasvu. Tehinguhinnad on aastate lõikes olnud kõikuvad ja märgatavast hinnatõusust ei saa rääkida.

Kuid Harjumaal on tehingute mediaan viimastel aastatel näidanud siiski vähest kasvu — see väljendab aga eelkõige asjaolu, et Harjumaal ostetakse pigem kallimaid eramuid. Tallinnas seevastu tõi 2013. aasta kaasa keskmise hinna languse tasemele 185 632 eurot. Võrdluseks: 2012. aastal oli see olnud 202 000 eurot. Seda analüüsides selgub, et kasvanud tehingute arvu juures tehakse rohkem tehinguid odavamate või remontivajavate elamutega.

Kokkuvõtlikult on eramuturg liikumas stabiilses tempos. Tehingute arv lähiajal ilmselt järsult ei tõuse, kuigi jätkab kasvamist. Piduriks tehingu kasvule võib saada pakkumiste (mis on juba aastaga vähenenud) ja majade valiku vähenemine, sest uusi maju ehitatakse praegu vähem.

Kui näiteks Harjumaal on väljastatud ehituslubade ja alustatud ehitusega majade arv küll väike, aga näitab kasvu, siis Tallinnas on vastav näitaja isegi vähenenud.

Valik on väike

Kuigi vahepealsetel buumiaastatel on maju, eriti Tallinnast väljapoole, arendatud arvestataval hulgal, siis paraku ei rahulda nende asukoht ja kvaliteet varasemast nõudlikumat ostjat.

Jätkuvalt lähevad kehvalt kaubaks paljud nn põllupealsed, buumiajal ehitatud elamud, kus puuduvad taristu kõik vajalikud elemendid (asfaltteed, tänavavalgustus, ühistranspordipeatus jne).

Ostjad valivad enim 1000 m² kruntidel ja kuni 200 m² suuruseid maju hinnaga kuni 220 000 eurot. Olulised tegurid on hoone konstruktsioonid ja arhitektuur, kombineeritud ja ökonoomne küttesüsteem, haljastus jms.

Turul sobiva hinnataseme või kvaliteediga eramupakkumise puudumisel eelistatakse soetada paarismaja või ridaelamu osa, mille hinnad on Tallinnas jäänud valdavalt vahemikku 150 000 — 250 000 eurot.