/nginx/o/2013/12/23/2712392t1h063b.jpg)
Ühel saatuslikul nädalavahetusel, kui kedagi kodus ei olnud, lõhkes ühel mu neljandal korrusel elava tuttava korteris veetoru. Nädalavahetusel ei olnud ka alumistes korterites kedagi kodus ning veekahju suutis läbida kõik kolm alumist korterit, kirjutab advokaadibüroo VARUL jurist Kärt Pormeister.
Kaks alumistest korteritest oli kindlustatud. Kindlustusandja hüvitas kannatanutele kahju ning esitas korteriomanikule, kelle korterist kahju alguse sai, rahalise nõude, mis ületas aastast Eesti keskmist palka enam kui poolteist korda. Tegemist oli õnnetusjuhtumiga, kuid kahju eest peab keegi vastutama.
Korteriomand kui selline koosneb reaalosast (nö korterikarp) ja mõttelisest kaasaomandi osast. Riigikohtu praktika järgi on kõik elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid korteriomanike kaasomandis, isegi kui need läbivad mõne korteriomandi reaalosa, sh kütte- ja veetorustik. Seega on esimene kohtupraktikast loogiliselt nähtuv järeldus järgnev: kui torustik kuulub kõigile korteriomanikele, siis veeavarii puhul vastutavad kõik korteriomanikud tekkinud kahju eest.
Kõigil korteriomanikel on mitte ainult passiivne (nt kaasomandi lõhkumisest hoidumine) vaid ka aktiivne korrashoiukohustus kaasomandi eseme suhtes (nt tagada, et amortiseerunud ühiskommunikatsioonid vahetataks välja). See ei tähenda, et korteriomanikud peaksid ise kandma kaasomandi eseme korrashoiu kulusid, aga häda juhul tuleb esmalt kanda vajalikud kulud ise ning seejärel tehtud kulutused teistelt kaasomanikelt välja nõuda. Kaasomandi eseme eest võivad vastutada seega kõik korteriomanikud, kuid ka korteriühistu (ühistu puudumisel valitseja). Seda põhjusel, et korterühistu seadusjärgseks ülesandeks ongi korteriomanike kaasomandi majandamine ja korrashoid.
Samas tundub loomuvastane, et näiteks ühe püstaku korteriomanikud vastutaksid kahju eest, mis tekkis veeavarii tõttu teises korteripüstakus asuvates korterites. Riigikohus analüüsis hiljutises lahendis nr 3-2-1-129-13 põhjalikult, kuidas vastutus korteriomanike vahel sellises olukorras jaguneb. Riigikohus selgitas, et kui kahju tekitav asjaolu tulenes ühe korteri reaalosa piiridest, siis eeldatakse, et just see korteriomanik rikkus oma korrashoiukohustust. Selline eeldus ei tähenda, et teised korteriomanikud või ühistu ei vastuta. See tähendab, et isik, kelle korterist kahju alguse sai, peab ise tõendama, et ta oma kohustusi ei rikkunud või et kohustuste rikkumine oli vabandatav. Seega on kergendatud kahju kannatanud isiku tõendamiskoormust. Vabandatav on kohustuste rikkumine aga ainult olukorras, kus korteriomanik rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist korteriomanikult oodata.
Kokkuvõttes võivad nt veeavarii eest vastutada nii korteriomanik, kelle reaalosast kahju alguse sai, kõik korteriomanikud kui ka korteriühistu või valitseja. Asjaolu, et kõik nimetatud isikud võivad kahju eest vastutada, ei tähenda aga kaugeltki, et kõik peaksid ühise vastutuse puhul ka ühe palju maksma. Kõik teised korteriomanikud ja ühistu võivad küll vastutada solidaarselt koos selle korteriomanikuga, kelle korterist kahju alguse sai, kuid iga konkreetse korteriomaniku ja ühistu kahjuhüvitamiskohustuse ulatus on erinev. Nimetatud isikud on kirjeldatud olukorras solidaarvõlgnikud. Solidaarvõlgnike omavaheline vastutus jaguneb kõiki asjaolusid arvesse võttes. Kuna tegemist on solidaarvõlgnikega, kes kõik vastutavad, võib kahju kannatanud isik (või kindlustus) pöörata nõude ükskõik millise korteriomaniku või ühistu vastu. See solidaarvõlgnik, kes kahju hüvitise reaalselt välja maksab, võib hiljem nõuda teistelt solidaarvõlgnikelt osa kahjuhüvitisest tagasi. Kuna aga selle korteriomaniku puhul, kelle korteri reaalosast kahju alguse sai, eeldatakse kohustuse rikkumist, pööratakse nõue reeglina alati siiski selle korteriomaniku vastu, kelle korterist kahju alguse sai. Viimane saaks põhimõtteliselt teistelt korteriomanikelt ja ühistult kui solidaarvõlgnikelt nõuda makstud kahjuhüvitist vähemalt osaliselt tagasi. Kuid siin tulebki mängu eelpool mainitud solidaarvõlgnike vaheline vastutuse jagunemine.
Vaidluse korral peab kohus otsustama, kuidas vastutus solidaarvõlgnike vahel jaguneb. Esiteks peaks korteriomanik, kelle korteri piiridest õnnetus alguse sai, makstud kahjuhüvitise osas tagasinõude esitamiseks kohtusse pöörduma – vaevalt, et teised omanikud ja ühistu või valitseja vabatahtlikult hüvitist tagasi maksma asuvad. Teiseks tähendab eelkirjeldatud vastutuse jagunemise viis solidaarvõlgnike vahel praktikas seda, et suure tõenäosusega jääks suurem osa kahjuhüvitiskohustusest nii või teisiti selle korteriomaniku kanda, kelle korterist õnnetus alguse sai. Seda eelkõige põhjusel, et iga korteriomanik peaks enda korteri reaalosa piires hoolsalt jälgima tehnosüsteemide korrasolekut ning vajadusel juhtima ühistu tähelepanu remondivajadusele. Küsimus sellest, kui suures ulatuses võiks vastutada ühistu, on kohtupraktika kujundada. Sõltuvalt kahjuhüvitissummade suurusest, võib tagasinõude esitamiseks kohtusse pöördumist alati kaaluda, kuid nagu kohtuvaidluste puhul ikka, on lõplik tulem pahatihti ettearvamatu (eelkõige kuna vastutuse jaotamine solidaarvõlgnike vahel on kohtu kaalutlusotsus) ning menetluskulud võivad lõppkokkuvõttes kujuneda suuremaks, kui tagasinõutav osa hüvitisest. Igal üksikjuhtumil tuleb kohtuvaidluse perspektiivikust hinnata muidugi vastavalt konkreetsetele asjaoludele, kuid reeglina võib kohtuväline kompromiss olla mõistlikum. Nii jõudsime ka minu tuttava ja nõude esitanud kindlustusandjaga kokkuleppele, mille alusel kindlustusandja vähendas esialgset nõuet veidi enam kui poole võrra.
Lõpuks on loo õpetuslik külg aga see, et vanemate paneelmajade puhul tasub korteriomanikel mõelda riskikindlustuslepingu sõlmimisele. Seejuures on soovitatav e-kirja teel küsida kindlustusandjalt täpselt üle kõik võimalikud kahjujuhtumid, mida kindlustus katab, et vältida hilisemaid vaidlusi. Kindlustusandjate nuumamine ei pruugi olla kõige atraktiivsem variant, kuid õnnetuste eest pole kaitstud keegi ning õnnetuse tagajärjed võivad kujuneda majanduslikult tõeliseks õudusunenäoks.