Kinnisvaraturu uus teenus: üürihindade analüüs

Rootsi firma väitel kulub kinnisvaraturu taastumiseks veel aega. Foto: Peeter Langovits / Postimees

Et tavakodanikel on üürihindades järjest keerulisem orienteeruda, on kinnisvaraturul välja kujunemas uus teenus – üürihindade analüüs, kirjutab  Arco Vara hindamisosakonna juht Tõnu Luts Postimehe esilehes Kodu ja Kinnisvara.

Viimase aja kinnisvaraturu suundumusi silmas pidades võib väita, et üüriturg on läbimas ja läbinud mitmeid olulisi muutusi.

Seetõttu aitab üürihindade analüüs teha kindlaks võimalikud vastuolud, mis valitsevad kehtivate ning turutasemele vastavate üüritasude vahel.

Analüüsi tulemusi on võimalik kasutada läbirääkimistel, et saavutada pindade üürimisel õiglane üürihind.

Analüüsi mitmekülgsus

Uue teenuse osaks on kehtivate üürilepingute kinnisvaraalane ja juriidiline analüüs. Viimane sisaldab tasutava üürihinna ning kõrvalkulude analüüsi, et selgitada välja pinna kasutamisega seotud kogukulud.

Kõrvalkuludena on siinkohal silmas peetud eelkõige üüritava pinna kasutamisega seotud ja üürniku kanda jäävaid kommunaal-, haldus-, hooldus-, remondi- jm makseid ning pinna kasutamisega seotud üldhalduskulusid.

Samuti sisaldab analüüs üürilepingu muutmise võimaluste ning lepingus fikseeritud sätetest taganemisega seotud võimalike sanktsioonide määramist.

Üüripindade nõustamisteenuse juurde kuulub ka käsitletava objekti turupiirkonda ning segmenti hõlmava turuanalüüsi koostamine.

Sinna alla kuuluvad teadaolevad üüritehingud võrreldavate või kaudselt võrreldavate üüripindadega ning alternatiivsete pakkumiste kindlaksmääramine võrreldavate ja käibes olevate (sh ehitatavate) objektide lõikes, samuti pinna kasutamisega seotud üürikulu ning üürniku kanda jäävad kõrvalkulud.

Analüüsis tuuakse välja ka lähituleviku prognoosid, mis on koostatud analüüsitavat kinnisvarasegmenti silmas pidades.

Oluline on ka hinnangu andmine objekti puudutavatele ning lepingus fikseeritud kehtivatele üüritasudele ja argumentide andmine võimalike läbirääkimiste alustamiseks.

Veendu pakkuja pädevuses

Ettevõtetel, mis omavad kinnisvara, tekib vajadus määrata materiaalse põhivara ja kinnisvarainvesteeringute õiglane väärtus finantsaruandluse tarbeks.

Kuigi ettevõtte juhtkond ei pea vara õiglase väärtuse määramisel kasutama spetsialiste, on praeguses turuolukorras detailse turuinformatsioonita vara õiglast väärtust siiski äärmiselt keeruline hinnata.

Kinnisvara professionaalne hindamisteenus aitab määrata vara väärtust finantsaruandlusega seotud küsimustes, aga ka laenu taotlemisel, ostu-müügiprotsessis või oma tarbeks.

Nüüdseks on üüriturust vaieldamatult kujunenud kasvav trend Eesti kinnisvarasektoris. Teadlike ja nõudlike inimeste jaoks, kes soovivad saada minimaalsete kuludega optimaalset tulemust, on nõustamis-, analüüsimis- ja hindamisteenuse kasutamine muutunud asendamatuks.

Eespool nimetatud eksperthinnanguid on võimalik tellida kinnisvarafirmadelt, kuid enne tuleb kindlasti välja selgitada, kas teenuse pakkuja on üldse pädev analüüse koostama ja hinnanguid andma.

Väikestel firmadel ja juhuslikel üritajatel jääb selles valdkonnas tihti puudu just pädevusest – pikki aastaid kinnisvaraturul tegutsenud hiidude puhul seda karta pole vaja.

Professionaalset hindamise ja nõustamise konsultatsioone saab eelkõige pakkuda ettevõte, kelle hindamismeeskond koosneb pikaajalise töökogemusega, kõrgelt kvalifitseeritud, tunnustatud ja usaldusväärsetest spetsialistidest ning kellel on kasutada adekvaatne ja päevakohane turuinformatsioon.

Ainult nii on võimalik järjepidevalt ja põhjalikult analüüsida uusi kinnisvaraturu trende ja muutuvates turutingimustes määrata kinnisvarale õiglane väärtus.