/nginx/o/2010/04/16/350147t1hde6d.jpg)
Buumiajal moodustasid kommunaalkulud Tallinnas laenuga korteri ostmisel vaid viiendiku eluaseme kogukuludest, nüüdseks on see tõusnud pooleni, kirjutab Pindi Kinnisvara hindamisteenuse juht Rein Pütsepp Postimehe kinnisvara erilehes Kodu ja Kinnisvara.
Ostjad jälgivad üha kiivamalt püsikulude proportsionaalsust kogukuludest.
Tegime kiire arvutuse Mustamäel asuva, heas seisukorras 3-toalise korteriga, mis praegu maksab 750 000 krooni. Arvestades, et hinnad on kolme aastaga langenud keskmiselt poole võrra, maksis sama elamispind 2007. aasta alguses ligi 1,5 miljonit krooni.
2007. aasta algul olid 20% omafinantseeringuga, 30 aastaks võetud laenu korral kulud elamispinnale 7872 krooni kuus, millest kommunaalkulud moodustasid 18% ehk 1430 krooni. Arvesse on võetud kõik reaalsed kulud, välja arvatud side.
Suure hinnalanguse, madalama intressitaseme ning suurenevate kommunaalteenuste arvete tõttu on 2010. aasta alguseks pilt kardinaalselt muutunud. Nüüd sellist vara laenuga omandades oleksid kõik püsikulud kokku 5000 krooni, millest kulud kommunaalteenustele moodustaksid tervelt 2350 krooni ehk 47%.
Esimese suure efekti annab loomulikult kinnisvara hinnalangus. Ka langenud intress annab teatava mõju. Kuid analüüsides kommunaalkulude kasvu ajavahemikus talv 2007 kuni talv 2010, torkab silma võimas hinnatõus.
Nii nagu kinnisvarahinnad langesid poole võrra, on kommunaalkulud tõusnud 60% võrra. Iga aastaga stabiilne 200–300-kroonine kasv on kergitanud tavalise Mustamäe korteri talvised kulud 1430 kroonilt 2350 kroonile.
Kusjuures oluline on märkida, et mida odavam piirkond ja linn, seda jõulisemalt kommunaalkulud muude, sh laenumaksete taustal silma paistavad.
Pole midagi imestada, et kunagi unustusehõlma vajunud kommunaalarved on nüüd iga ostja esimeseks küsimuseks.
Ka piirkonnasiseselt võivad kõikumised olla märkimisväärsed ning iga krooni lugev korteriostja oskab küllalt kiiresti välja arvutada, kui kalliks soetatav elamispind talle tegelikult kujuneb.
Kuna proportsioonid kommunaalteenuste ja laenumaksete vahel on tugevalt nihkunud, võib tekkida olukord, et energiasäästlikumasse hoonesse soetatud elamispinna eest on mõistlikum maksta paarsada tuhat krooni rohkem, eriti kui on võimalik hinnavahe peita laenumaksesse, mida omakorda tasandavad naabermajast palju madalamad tavakulud.
Iseäranis keeruline on praegu realiseerida vara, kus ühistu on maja renoveerimiseks või küttesüsteemide uuendamiseks võtnud kopsaka laenu, mis omakorda võib igakuiseid kulusid tuhande krooni võrra kergitada.
Kuna kommunaalkulud moodustavad laenuga ostmisel kõikidest püsikuludest ligi poole, pole keeruline välja arvutada, kui suure hinnaalanduse peavad ühistulaenuga varade omanikud tegema, et nende konkurentsivõime varade ülepakkumise turul säiliks.
Ka kinnisvaraarendajatelt oodatakse uute ehituste puhul kommunaalkulude kokkuhoidu, mida ei suuda paljud arendajad paraku pakkuda. Seega nn ökoprojektidel on aeg jõuda sõnadest numbriteni.