Poola kinnisvaraturg näitab elumärke

Poola. Foto: AP / Scanpix

Kesk- ja Ida-Euroopa räsitud kinnisvaraturgude jaoks on uus aasta alanud nii hästi, kui üldse võimalik.

Hiljuti sõlmiti regiooni suurim kinnisvaratehing alates aastast 2007. Nimelt ostis kinnisvaragrupp MGPS, keda toetab Austraalia Macquarie Group, jaanuaris ära kaks Poola ostukeskust ja võttis optsiooni ka kolmanda ostmiseks rohkem kui 235 miljoni euro eest.

Investorid haistavad siin taastumise märke, mis algas tegelikult juba eelmise aasta lõpus, pärast nõudluse taastumist Lääne-Euroopa parima kommertskinnisvara järele ning globaalsete finantsturgude kosumist.

Kinnisvaraekspertide sõnutsi on elavnemine siiski hapravõitu ja piiratud, kuna investorid keskenduvad Poolale ja Tšehhi Vabariigile ning ostavad vaid esmaklassilisi kontoripindu ja jaemüügiprojekte.

Nendes riikides, kus majanduslangus veel kestab - nagu näiteks Baltimaades - on kinnisvaraturud veel soikus.
Euroopa Rekonstruktsiooni- ja Arengupanga (EBRD) kinnisvaradirektor Sylvia Gansser-Potts ütles: «Tegevust ei ole eriti palju, kuna investorid korrastavad ikka veel oma portfelle ning pangad on visad laenu andma. Samas on seis viimase kvartaliga paranenud. Kõige atraktiivsem on kindlasti Poola. Näiteks Baltimaades aga on olukord sootuks teine.»

Kesk- ja Ida-Euroopas oli enne kriisi suur kinnisvarabuum ja investorid ajasid hinnad peaaegu Lääne-Euroopa tasemetele, uskudes, et regiooni ootab kiire sulandumine jõuka läänemaailmaga.

Kuna pangad odavalt laenu pakkusid, ujutasid investorid tulvaveena üle sellised vähemarenenud turud nagu Baltimaad, Kagu-Euroopa ja Ukraina.

2008. aasta keskel, mil puhkes globaalne finantskriis, tabas Kesk- ja Ida-Euroopat ja sealset kinnisvaraturgu paanika. Hinnad varisesid, tootlused tõusid taevani, pangad keerasid laenukraanid kinni ning investoritel oli vesi ahjus. Austria kinnisvaraaktsiate indeks IATX, milles olid kaasatud kõvasti Kesk- ja Ida-Euroopasse investeerinud firmad, langes 2009. aasta alguseks tipuga võrreldes pea 90 protsenti. Pärast seda on IATX jõudnud kolmekordistuda, kuid on kriisieelsetest tasemetest vaid 30 protsenti. Ümber olid end sunnitud struktureerima nii mõnedki tuntud kinnisvaraettevõtted, näiteks Prantsusmaal baseeruv Orco.

Kuid Lääne-Euroopa pangad, kes domineerivad kõigil Kesk- ja Ida-Euroopa pangandusturgudel - Venemaa välja arvatud - ei ole oma filiaale hüljanud.

Kuna taastumine terendab silme ees ja regiooni sisemajanduse kogutoodang peaks tänavu pärast mullust 7-protsendilist langust 2 protsendi võrra tõusma, on pankurid muutumas enesekindlamaks. Samas on nad jätkuvalt ettevaatlikud, milleks on ka põhjust: hapude laenude kuhi kerkib üha.

Riigiti on majandusväljavaated erinevad. Poolal ja Tšehhil peaks minema hästi. Baltimaades, Ungaris, Balkanil ja Ukrainas valitseb tuulevaikus.

Kinnisvara-konsultatsioonifirma CB Richard Ellise juht Jos Tromp ütles, et väljavaated kajastavad makromajanduse perspektiive. «Üldiselt on investeerimistegevuses märgata elavnemist, mis mõjub usaldusele hästi.»

Investoreid julgustab see, et Lääne-Euroopa esmaklassilise kinnisvara olukord on hiljuti taastunud. Colliers Internationali kinnisvaraosakonna juht Neil Gregory-Eaves ütles: «Fondid helistavad ja ütlevad, et nad jäid Londonis rongist maha aga tahaksid nüüd Poolasse investeerida.»

Valmis hoonete hindu hoiab üleval ehitustegevuse madalseis. CBRE hinnangul on regioonis plaanimisel olevate kontorihoonete arv, kui võtta arvesse 18-24 kuu jooksul valmivad hooned, alates 2008. aastast 30 protsendi võrra langenud, Varssavis aga 48 protsendi võrra.

Arendajad on oma plaanid taas välja otsinud, neid samas sageli kärpides. Regiooni ühe suurima kinnisvaraarendaja GTC juht Eli Alroy ütles, et nad hakkasid hiljuti kaht ostukeskust ehitama. Kahe aasta eest külmutasid nad enamiku oma arendustest.

«Me tahame seda kasvukõverat ennetada,» ütles ta. «Aasta 2010 tuleb raske, kuid meil on tunne, et 2001. aastal tuleb pööre.»

Karl Wallner, kes juhatab osaliselt Austria pangale RZB-le kuuluvat kinnisvaraettevõtet Raiffeisen Evolution, ütles, et rahaga on lood endiselt kitsad. «Kui sul praegu midagi finantseerida on vaja, tuleb konsortsium ise kokku ajada. Pank seda su eest ära ei tee. Ja kui rentnikke eelnevalt ette näidata pole, ei anta üldse raha.»

Budapestis, kus majanduskriis varem pihta hakkas, olevat kinnisvaramaaklerite sõnul asjad liikuma hakanud.

Bukaresti turg on nõrgas seisus. Kinnisvarabüroo Jones Lang LaSalle'i juht Bukarestis Troy Jahaver ütles, et kuna tehinguid on vähe, ei kujuta investorid hästi ette, kui suured riskid hinnakujunduses valitsevad. Jones Lang hindab Bukaresti kontorihoonete vakantsuse 16 protsendi peale, Budapestis olla vastav näitaja 18 protsenti, Prahas 12 ja Varssavis vaid 7 protsenti.

Baltimaade kinnisvaramaaklerid ütlevad, et turul on põhi käes, kuid hinnad on jätkuvalt kriisieelsetest tipptasemetest 60-70 protsenti madalamad ja kiiret kosumist ei paista kusagilt.

Konsultatsioonifirma NAI Balticsi tegevjuht Valdis Ligers ütles, et taastumisest on veel vara rääkida.

Investorid, kel piisavalt sularaha taskus, üritavad aga ka Baltimaades ja Balkanil aeg-ajalt odavalt kinnisvara kokku kraapida. Nii näiteks on Rumeenia miljardär Dinu Patriciu oma Black Sea Global Propertiesi kaudu börsil noteeritud kinnisvarafirmasid konsolideerinud.

Uut buumi ei oota aga keegi. Enamik usub küll visalt, et Kesk- ja Ida-Euroopa kinnisvaraturud - nagu ka regiooni majandused - ükskord Lääne-Euroopale kannule jõuavad. Ainult et kunagi hiljem, mitte niipea.

Sylvia Gansser-Potts EBRDst ütles: «Enne kriisi tõttas turg iseendast ette ning ma ei usu, et nad sinna tagasi jõuavad, kus enne kriisi oldi.»

Samas ei ole vajadus kommerts-, eluaseme- ja tööstuskinnisvara järele kuhugi kadunud. «Üldiselt on ehitada veel palju,» ütles Gansser-Potts.

 
Copyright The Financial Times Limited 2010.