Kas euro päästab kinnisvaraturu?

Tarmo Kase Foto: Ober Haus

Seoses kinnisvaramulli lõhkemisega on paljudele kinnisvaraturu osalistele, eriti neile, kes oma äririske valesti hindasid ja oma ahnust ei suutnud talitseda, võimalik euro saabumine aastal 2011 muutunud justkui saabuvaks päästerõngaks õõtsuval turul.

Kuid olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majanduses ja kinnisvara on lihtsalt majanduse üks väiksem osa.

Otsest põhjust, mis peaks euro saabumisel kinnisvara hinnad tõusma, ei ole, sest hetkel ja lähiperspektiivis valitseb meil rahvusvahelise konkurentsivõime taastamiseks deflatsiooniline majanduskeskkond, millele lisandub kasvav tööpuudus, erasektori kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus.

Kuid euro saabumine kaotaks devalveerimisriski, Eesti eristuks selgelt teistest Balti riikidest ja annaks tänaseni paljudele naaberriikide välisinvestoritele kindlustunde. Täna ei julge isegi meid hästi tundvad Soome investorid siseneda meie kinnisvaraturule kuna kardavad devalveerimisega saabuvat kollapsit. Samuti ollakse väga ettevaatlikud mitmete suuremahuliste üürilepingute sõlmimisel.

Euro tulekul peaks eelkõige laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema. Tõenäoliselt langevad ka mõnevõrra pankadepoolsed marginaalid, mis soodustaks laenamist ja tarbimist. Samas langeb võimalik euro tulek kokku euribori tõusufaasiga.

Ei maksa arvata, et välisinvestorid tormavad euro saabumisel valimatult ostma kinnisvara Eestis. Kinnisvara hinnad kujunevad ikkagi läbi nõudluse ja pakkumise ning lähema paari aasta jooksul ületab nn keskmiste eluasemete osas pakkumine kindlasti nõudlust. Investoritel peab olema selge nägemus, kuidas ja mis perioodi jooksul oma raha tagasi teenida.

Teises asukohas paiknevatele ja ebalikviidsetele objektidele võib ostjaskond üldse puududa, vaatamata näiliselt odavale hinnale ja eurole.

Täna ootavad mitmed Soome investorid otsust euro saabumisest ja loodavad tabada majanduslanguse põhja, et investeerida eelkõige Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse. Sobivaks hinnatasemeks peetakse üldjuhul 15 000 - 25 000 kr/m² sõltuvalt objekti täpsemast asukohast ja seisukorrast ning seda keskmiselt 5 aasta perspektiivis. Ober - Hausi hinnangul on üsnagi tõenäoline, et järgmise Eesti majanduse tõusutsükli ajal tõusevad eelkõige Tallinna kesklinna korterite hinnad märkimisväärselt.

Äripindade puhul huvitavad investoreid eelkõige püsiva rahavooga objektid, mille aluseks on maksujõulised pikaajaliste üürilepingutega kliendid. Kui täna soovivad investorid stabiilse rahavooga objektidel Tallinnas vähemalt 10-protsendilist tootlust ja riskantsematel objektidel teises asukohas umbes 15-protsendilist tootlust, siis euro tulekul ollakse nõus madalama tootlikkuse ja kõrgema riskiga.

Sõltumata euro tulekust jälgivad tänast kinnisvaraturgu kindlasti nö raisakotkad ehk võimalikud põhjastõngitsejad, kes jahivad eelkõige likviidsemaid varasid ja on nõus sobiva objekti korral turule sisenema.

Mõningane hinnatõus võib tulla samuti mereäärsetel maadel ja suvilatel, kuid nende üldine hinnatase peab siiski jääma oluliselt soodsamaks võrreldes näiteks Soome sarnaste objektidega.
Kinnisvaraturg tervikuna ei pööra tõusule enne, kui on realiseeritud enamik halbade laenudega seotud kinnisvarast ning laenurahal ja sisenõudlusel baseerunud Eesti majandus muutunud ekspordipõhiseks ja tõusnud tootlikkus.

Autor on Ober Haus Kinnisvara tegevdirektor.