Võlgade katteks läks müüki ligi kaks korda rohkem kinnisvara

Enim kinnisvara läheb sundmüüki Tallinnas. Foto: Graafika: Margit Randmäe

Kui 2007. aastal müüsid kohtutäiturid võlgade katteks enampakkumistel 202 kinnisvaraobjekti, siis mullu oli selliste tehingute arv üle kahe korra suurem ning tänavu kasvab ilmselt veelgi.

Kinnistusraamatu andmeil on võlgade katteks enampakkumisele läinud varade maht kasvanud kolme aastaga 2,6 korda. 2007. aastal, kui olukord kinnisvaraga alles hakkas hapuks minema, müüsid kohtutäiturid enampakkumistel 202 kinnis­asja, et katta omanike tekkinud võlad. 2008. aastal oli niisuguseid tehinguid juba 327 ning mullu 535.

See arv kajastab nii eraisikutelt ära võetud kortereid kui ka ettevõtete kinnisvara, mis pangalaenu katteks kohtutäiturile müügiks anti.

Võlgnevused suurenevad

Nagu ka juuresolevalt graafikult näha, on viimase kolme aasta jooksul enim sundmüüke tehtud Tallinnas. Samas on vaid kolmandik kinnisvarast läinud enampakkumisele viies Eestimaa suuremas linnas.

«Kindlasti mõjutab väiksemaid asulaid likviidsuse vähesus. Suurtes asulates leidub rohkem neid, kes võivad raskustesse sattunud inimeste vara osta, väiksemates on ostjaid vähem,» põhjendas Uus Maa tegevjuht Mika Sucksdorff.

Kohtutäitur Rocki Albert ütles, et enampakkumised hakkasid tulemusi andma alles eelmise aasta teises pooles. «2007 ja 2008 oli täielik vaoshoitus, 2009. aasta esimesel poolel ka. Aasta teisel poolel oli tuntav aktiviseerumine,» kirjeldas Albert olukorda.

Tema sõnul on enammüükide kasvu taga mitu põhjust. Üheks on mõistagi suurenevad võlgnevused. Näiteks ei ole arendaja suutnud müüa oma kortereid ning see ülesanne on jäetud kohtutäiturile. Või pole endale kodu soetanud inimesed suutnud laenu tagasi maksta.

«On ka nõudeid, kus on tekkinud muid võlgasid. Näiteks läheb vara müüki, et elatisraha maksta või keegi on kellegi laenu käendanud,» lisas Albert. Kohtutäituri sõnul on ka juhtumeid, kus väikeettevõtjad on firma päästmiseks pannud tagatiseks oma isikliku kodu. «Mingil hetkel hakkas raha kinni jääma ja finantsi ei tulnud peale. Taheti päästa ja mindi seda karmi teed,» sõnas ta.

Tehingute arvu suurenemist mõjutas Alberti hinnangul kindlasti tõik, et varasematel aastatel võis võlgnik leida ise oma kinnisvarale ostja. Tehing sõlmiti kohtutäituri kontrolli all, kuid selle vormistas notar. See tähendab, et juhtum jäi kõnealusest statistikast välja ja kajastus tavalise ostu-müügitehinguna.

Vastupidiselt üldlevinud arvamusele ei ole aga kinnisvara sundmüügiga lõppevate raskuste põhjuseks kuigi sageli väikelaenud. «Nendega tavaliselt vara müügini ei jõuta või siis läheb selleni kaua aega. Üritatakse asju joonde ajada muid teid pidi,» selgitas Albert.

Mis puudutab võlausaldajaid, siis Alberti sõnul on võimalus kogu oma raha tagasi saada suhteliselt nigel, kuna kinnisvara väärtus on võrreldes tipu aega­dega langenud 50 protsenti ja enam.

Ometi märgivad kinnisvarafirmad ja pangad, et kinnisvara sundmüügi puhul ei ole tegemist väga suurte numbritega. «Kuna Eestis on väljastatud üle 100 000 eluasemelaenu, siis hetkel tundub see number suhteliselt väike,» sõnas Ober-Haus kinnisvara juht Tarmo Kase. Ka Pindi Kinnisvara juhatuse liige Peep Sooman nentis, et nad kartsid hullemat.

Swedbanki eraisikute võlahalduse osakonna juhataja Raul Järve sõnul ei kajasta graafikus toodud arvud aga kindlasti makseraskustes klientide arvu kogu Eestis, vaid eelkõige nende klientide hulka, kel pole õnnestunud pangaga laenulepingu muudatuste osas kokkuleppele jõuda.

Müügiprotsent väike

Järve sõnul tähendab kokkuleppimine seda, et läbi arutatakse mõlema poole vajadused ja võimalused.

«Kui kokkuleppele ei jõuta, siis kas on vastaspoole nõudmised mitteaktsepteeritavad (seda nii kliendi kui panga poolt) või juhtub ka, et aruteluni üldse ei jõutagi, sest klient ei ilmuta mingit huvi oma kohustuste vastu, hoolimata pangapoolsetest korduvatest meeldetuletustest,» rääkis Järve. Ta lisas, et enamikuga siiski jõutakse kokkuleppele.

Ühel meelel on pank ja kinnisvarafirmad aga selles, et halbade laenude ja nendega kaasnevate sundmüükide arv kasvab. Näiteks Swedbank saatis mullu kohtutäituritele 400 eraisiku juhtumit, kus kinnisvara oli vaja maha müüa.

Tegelikult suudeti neist müüa vaid ligi kümme protsenti, mis tähendab, et 360 võidakse müüa tänavu või järgmistel aastatel. Võrdluseks, SEB teatel õnnestus neil eelmisel aastal vaid kümme enampakkumist.

«Ilmselt kasvab 2010. aastal kohtutäiturite tehtud müük veelgi, sest neile üle antud nõudeid on ootamas rohkem kui eelmise aasta jooksul õnnestunud tehinguid,» märkis Järve.