Kasutuskorra kokkulepe on kaasomandis oluline

Liivi Laos Foto: Erakogu

Kaasomaniku ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel müügileping sõlmituks samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, selgitab Tallinna notar Liivi Laos.

Asjaõigusseaduse kohaselt on ühine omand kaasomand või ühisomand. Kaasomandi puhul on ära määratud mõttelised osad, ühise omandi puhul ei ole need määratud. Vahetegemine on üsna lihtne – mõtteline osa väljendatakse murruna ning omanikud on kantud kinnistusraamatusse mõtteliste osade omanikena, nt kuulub igale omanikule 1/3 kinnistust.

Ühisomand on perekonnasuhetes abikaasade ühine omand, kus kinnistusraamatusse on kantud mõlemad ühisomanikena, või pärimise puhul pärijad, kes ei ole soovinud kinnisasju jagada kaasomandisse ning on kantud kinnistusraamatusse ühisomanikena.

Kui ühise omandi puhul saab ühisomandis olevat asja müüa või kinkida ainult tervikuna ning sellega peavad nõus olema mõlemad või kõik ühisomanikud, siis kaasomandi puhul on osad kindlaks määratud ning iga kaasomanik saab müüa või kinkida temale kuuluvat mõttelist osa.

Mis just kaasomanikule reaalselt kuulub, kui nt kaasomandis on kinnistu, mille peal kahekordne elumaja, on raske kindlaks määrata, kui kaasomanike vahel ei ole sõlmitud kasutuskorra kokkulepet.

Selgus kasutuskorras

Kui kasutuskorra kokkulepet pole, on võimalikul ostjal väga raske selgeks teha, milline osa asjast jääb tema valdusse ja kasutusse. Seega soovitame kaas­omanikel sõlmida võimalusel notariaalselt tõestatud kasutuskorra kokkulepe ning kanda see märkusena kinnistusraamatusse – siis saab asja müügi puhul kindel olla, et uuel omanikul on asja kasutamise osas samad õigused ning see on ka kindlalt kirjas.

Loomulikult saab kasutuskorra kokkulepet muuta, aga seda ainult kõigi kaasomanike nõusolekul. Tihti satutakse notari juurde kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise sooviga alles siis, kui keegi kaasomanikest soovib pangast laenu võtta ning pank seda nõuab. Panga nõudmine on igati põhjendatud, sest võimaliku sundmüügi puhul tahab ostja teada, mis hakkab olema tema reaalses kasutuses.

Näide elust enesest – kinnistu on kolme isiku kaasomandis, aga kinnistul on kaks elamut. Kuidas neid kasutatakse?

Hea, kui omanikud on kenad ja sõbralikud, aga inimfaktor on inimfaktor ja paraku ettearvamatu.

Kaasomaniku teavitamine

Kuigi n-ö uus võlaõigusseadus jõustus juba 1. juulil 2002 ning muutis kõige levinuma ostueesõiguse – kaasomaniku ostueesõiguse – olemust, on teema kohati ikka veel vanamoodi meeles ning «uut» süsteemi tuleb endiselt selgitada. Tihti kuuleme tehingutes n-ö teadjate selgitusi sellest, kuidas ostueesõigusega isik ostja asemele astub ning mis siin ikka muretseda – müüja rääkis kaasomanikele, et tahab müüa.

Mingit «ostja asemele astumist» ei ole ja kui müüja ka teisi kaasomanikke eelnevalt müügisoovist teavitas, on see lihtsalt tore tegu.

Õiguskindluse tagamiseks tuleb aga vaadata kehtivat seadusandlust. Kui n-ö vana süsteemi järgi astus kaasomanik ostja asemele, siis nüüd on olukord keerulisem. Süsteem toimib alljärgnevalt: müüja ja ostja sõlmivad kaasomandis oleva asja suhtes notariaalse müügilepingu, lepitakse kokku rahade liikumises ning notar edastab lepingu kinnistusosakonnale. Raha liigub ja kanded tehakse sõltumata ostueesõigusest, sest kunagi ei tea, kas ostueesõigust soovitakse kasutada või mitte, ja sellest muid asju sõltuma panna ei saa.

Kui ostueesõiguse teostamise risk on suur, saab notar soovitada osapooltele, et esmalt sõlmitaks võlaõiguslik müügileping, mille alusel ei liigu palju raha (ostuhind) ning ei anta üle asja omandit – enamik rahast ja omand liiguvad alles asjaõiguslepinguga, mis sõlmitakse pärast seda, kui ostueesõiguse teostamise tähtaeg – kaks kuud – on möödas.

Loomulikult tuleb kontrollida, kas müüja, või kui lepiti kokku, et ostueesõigusega isikut pidi teavitama ostja, on ikka oma kohustust täitnud. Kui on, saab olla kindel, et ostueesõigust ei kasutata või pole selle kasutamine enam võimalik – siis saab sõlmida asjaõiguslepingu, anda üle asja omandi ning ostja saab rahulikult müüjale ostuhinna tasuda.

Siinkohal süüdistatakse ahnuses notarit, kes tahab kaks korda kliente näha ja notaritasu kasseerida. Nii see ei ole. Notaritasu arvestatakse tehinguväärtuse pealt võlaõigusliku ehk siis esimese lepingu sõlmimisel ning kui samade poolte vahel sõlmitakse samadel tingimustel asjaõigusleping, on ainult asjaõiguslepingu sõlmimise notaritasu 19.10 eurot pluss käibemaks.

Koos notarisse

Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks müügilepingut ostjaga ega sellest tulenevaid õigusi. Seega tekib müüjal kaks lepingut, üks n-ö vana ostjaga ja teine ostueesõigust omava isikuga.

Suhete klaarimiseks tuleb kõigil tulla koos notari juurde, kes valmistab ette lepingu, mis olukorra lahendab. Seda saab teha muidugi eeldusel, et vaidlusi ei ole või on need mõistlikult lahendatavad.

Kuna olukord pole kellelegi meeldiv, tasuks tegelikult kaasomandis olevat asja müüa soovivatel isikutel rääkida müügisoovist esmalt ikkagi kaasomanikega, ning kui ei soovita osta, võtta teine kaasomanik notari juurde müügilepingu sõlmimiseks kaasa – kaasomanik saab lepingus osalejana teada lepingu sisust ja tingimustest ning kinnitada, et ta ostueesõigust teostada ei soovi.

See on muidugi ideaalvariant, aga vahel täiesti toimib.