Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
/nginx/o/2013/09/05/2176129t1h3edf.jpg)
Veel hiljaaegu võis arvestatav osa eestimaalastest pidada end kinnisvaraproffideks. Tänaseks on olukord muutunud ning turg koondumas selle ala tegelike spetsialistide kätte. Esimesed märgid turu korrastumisest on silmaga näha.
Praeguseid liikumisi kinnisvaraturul on skeptikud illustreerinud epiteetidega nagu «kinnisvaramulli lõhkemine». Siiski võib kinnitada, et tänased arengud on pigem protsessi loogiline jätk ning ühe etapi lõpp ja teise algus. Lõpptarbijal on kõigest sellest ainult võita, sest vahepealne pöörane periood jõudis paljude gastrolööride tegevuse tulemusena paljudesse kinnisvarasektori vastu umbusku süstida.
Veel hiljaaegu oli kinnisvaraarenduse klassikaline skeem järgmine: osteti krunt, telliti ehitus ning saadi kasum. Sellesse skeemi oli sisse kodeeritud kolm kasumit. Nii võisid korralikult teenida ka väiksed arendajad. Üks osa kinnisvaraärisse sukeldunutest ei pruukinudki midagi erilist korda saata, aga teenisid see-eest korralikult. Kinnisvaraäri oli äkitselt nagu imeveski, kus lisaväärtus tekkis mitte midagi tehes.
Täna võivad kõik need «kinnisvaragurud» rinna ette lüüa ja uhkelt teatada: tegime kasumit. Ent mille arvelt? Kinnisvaraspetsialiste tegi juba siis murelikuks, et kasumimarginaal teeniti kinnisvarahindade kasvust, mitte oma töö professionaalsusest.
Võib tekkida loogiline küsimus, miks hakkasid kõik tegelema kinnisvaraga, mitte näiteks kommiäriga. Arvan, et oluline on oskusteabe olemasolu ja inimeste sisemine tunnetus selles suhtes. Kommiäri ajamist peavad enesele jõukohaseks ilmselt vähesed.
Seevastu tekkis ühel hetkel paljudel eksitav tunne, et kinnisvaraäri ajamiseks teadmisi piisab. Samas on üsnagi selge, et tavainimesel pole piisavalt teadmisi ja kogemusi ka kinnisvaraäri edukaks ajamiseks. Seda polnud isegi mitmetel kinnisvarafirmadel, mida tekkis järsku nagu seeni pärast vihma. Kinnisvaraärisse sisenenute hoogu toitsid lahkelt ka sidusvaldkonnad nagu ehitusettevõtjad, ehitusmaterjalide tootjad ja pangad, kes kõik nägid selles võimalust kiiret ja korralikku kasumit teenida.
Ainult et kompetentsi defitsiidis tehti turul mitmeid valesid otsused ehk eeskätt liigkalleid oste, kusjuures asjatundmatusega paistsid silma mitte ainult väiksed, vaid kohati ka suured arendajad. Üksikud, kes julgesid peatse languse eest hoiatada, jäidki hüüdjateks häälteks kõrbes. Ent mida kiirem on tõus, seda kiirem on ka langus. Praegu räägime 2006. aastast kui kinnisvarabuumi aastast, aga just eelmisel aastal hakkas turg ilmutama esimesi märke rahunemisest. Tänaseks oleme juba märkamatult jõudnud korrastumise faasi, mille iseloomulikeks joonteks on, nii paradoksaalne kui see ka ei tundu, mitmekülgsus ja spetsialiseerumine.
Kompleksne lähenemine iseloomustab täna just suuri tegijaid. Ühelt poolt on kinnisvarafirmad laiendanud jõuliselt oma tegevust. Tavapärase maaklerteenusele on lisandunud ehitus, kinnisvarainvesteeringute juhtimine jne. Teisalt on mitmed ehitusettevõtted hakanud tegelema kinnisvaraärile iseloomulike tegevustega. Uutesse tegevusvaldkondadesse siirdumine on aja märk ja tingitud eelkõige turuolukorrast.
Ajal, mil ehitusturg tööjõust üsna tühjaks voolanud ning ehitushinnad lakke löönud, tuleb kinnisvarafirmadel nuputada, kuidas hindu mõistlikkuse piires hoida ja selle juures veel ka kasumit teenida. Sama mõlgub küllap meeles ka ehitusfirmadel. Pealegi suurus loeb. Suuremad tegijad saavad näiteks kaubelda ehitusmaterjalidelt allahindlusi. Kui saada materjali hinnast juba 20 protsenti alla, võimaldab see täiendavat kasumit teenida, kuigi kliendi või lõpptarbija jaoks ei pruugi see müügihinnas kajastuda.
Suurtel tegijatel on ka allhankijad projektist projekti samad, seegi on võimaldanud kulusid all hoida. Kindel aga, et suured suudavad kogu protsessi efektiivsemalt läbi viia, sest võtmetegevused on neil kaetud. Ka suudavad nad garanteerida projekti toimimise algusest lõpuni. Läbipaistvus ja põhjalikkus on täna väga olulised eeldused, et projekt üldse käivituks. Suhtumist kinnisvaraturul toimuvasse peegeldavad hästi muudatused pankade ja kohalike omavalitsuste käitumises.
Täna ei finantseeri pangad enam ärilaene, kui kinnisvaraprojekt pole piisavalt konkreetne. Kindlasti on vajalik detailplaneeringu olemasolu ehk väga selge visioon sündivast objektist. Ka soovivad pangad, et laenusaaja omafinantseering oleks üle poole. Samas on vaikselt tõusnud ka intressid alla 6 protsendi enam naljalt ärilaene ei pakuta. Pankade laenuotsused on varasemast põhjalikumad.
Kui veel hiljaaegu võis saada vastuse nädalaga, siis nüüd võib võtta kogu protsess nädalaid, kusjuures laenusoovija peab olema valmis vastama vägagi detailsetele päringutele. Professionaalsemaks on muutunud ka kohalikud omavalitsused, eriti just detailplaneeringute kehtestamisel. Enam näiteks ei väljastata ehitusluba, kui objekti või piirkonna kommunikatsioonid pole välja ehitatud.
Vähe sellest, ka aljud vallad sõlmivad kinnisvaraarendajatega vaid notariaalseid lepinguid. Leppetrahvid on piisavalt suured ning arendajatel pole võimalik lubatust kõrvale hiilida. Suvaline arendaja enam «põldu täis ei löö». Edaspidi saab olema üsnagi keeruline ehitada üles tõeliselt rentaabel projekt. Ennustan, et sellega saavad hakkama vaid suured tegijad. Keerulisemate projektide arendus võib jääda toppama, mõnigi projekt kahjumisse minna. Kahjumis projekti aga ei pruugi tahta ka suured tegijad ning see võib hindu mingis mõttes langetada.
Ellu jäävad kindlasti ka tõsised niitegijad, eelkõige valdkondades, mis nõuavad väga põhjalikku ja süvitsi minevat lähenemist eksklusiivsust nõudvale tarbijale. Kahjuks tuleb lähitulevikus ette ka väiksemate tegijate pankrotistumisi või liitumisi suurematega, kuni turg on orgaaniliselt korrastunud.