Kasutusloa taotlemine – kas ainult tobe kohustus?

Kasutusloata ehitise kasutamine on ebaseaduslik. Foto: Mihkel Maripuu

Kasutusloaga antakse nõusolek, et valminud ehitis vastab ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektile. Kasutusluba annab loa ehitise kasutamiseks ja kasutusloata ehitise kasutamine on ebaseaduslik.

Kasutusluba on ehitusseaduse (§ 32) järgi kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele.

Kasutusloa taotlemine
Kasutusloa taotlemiseks on vajalik kohalikule omavalitsusele (Tallinnas Tallinna linnaplaneerimise ameti ehitusjärelevalve teenistuse osakonnale) esitada:
1. ehitise kasutusloa täidetud taotlus;
2. omandiõigust tõendav dokument;
3. ehitusprojekt koos kaasneva dokumentatsiooniga (sh ehitusluba, ehituspäevikud, kaetud tööde aktid, kasutatud materjalide sertifikaadid, energiamärgis);
4. teostusjoonised või mõõdistusprojekt;
5. ning tasuda kohalikule omavalitsusele riigilõiv.

Riigilõivu suurus on 1000 krooni, kui eelnevalt on väljastatud ehitusluba. Üksikelamutel, suvilatel, aiamajadel ja taluhoonetel on riigilõiv 500 krooni.

Oluline on teada, et kaasomandis ehk mitme isiku ühises omandis (eramu on mitme inimese nimel, kortermajadel on ühisosa kaasomandis jne) oleva ehitise korral tuleb kasutusluba taotleda ühiselt.

Sõltuvalt kohaliku omavalitsuse ehitusmäärusest määratakse ehitise vastuvõtmise komisjon, kuhu lisaks kohaliku omavalitsuse spetsialistidele võidakse kaasata ka spetsiifiliste ametkondade (päästeamet, keskkonnakaitse, tööinspektsioon, tervisekaitse, Tallinna kultuuriväärtuste amet jm) inspektoreid.

Eelmainitud komisjon kontrollib ehitise vastavust ehitusloa projektile ning allkirjastab koos omaniku, projekteerija, omanikujärelevalve ja ehituse peatöövõtjaga ehitise ülevaatamise akti.

Tallinnas on vajalik kooskõlastatud ehitise ülevaatuse akt esitada juba taotlemise alusmaterjalina.

Kehtivate õigusaktide kohaselt on kasutusloa väljastajal õigus põhjendatud juhtudel nõuda ka ekspertiisi tellimist.

Kohalik omavalitsus väljastab kasutusloa või keeldub selle väljastamisest 20 päeva jooksul kasutusloa väljastamiseks vajaliku viimase dokumendi esitamise päevast.

Väljastamisest keeldumise alused on fikseeritud ehitusseaduses (§ 32, millele lisandus
1. maist 2009 lõige 1 punkt 6¹, mis sätestab järgmist: kasutusloa taotlemisel esitatav ehitusprojekt erineb ehitusprojekti muudatuste või ehitamise ajal tehtud muudatuste tõttu oluliselt ehitusloa taotlemisel esitatud ehitusprojektist. Olulise erinevuse puhul on vajalik taotleda uus ehitusluba).

Tähtis on, et kasutusluba väljastatakse ehitusloa saanud ehitusprojekti järgsele ehitisele. Eesmärgiks on vältida kohati nii tüüpiliseks saanud «ehitusloas lubatud 20 korterist saadi müüdud 40 korterit» skeeme.

Kasutusloa taotlemisel on üheks tõsisemaks probleemiks erisused ehitusprojekti ja tegelikult teostatud tööde vahel. Ehitusseaduses on lubatav erinevus ehitusprojektist konkreetselt määramata.

Ilmselt on lubatavaid erinevusi raske seaduse raamidesse suruda, sest variante on mõõtmatu arv.

Praktikas võib tekkida küsimus, kas ukseava asukoha muutmine kergvaheseinas peab olema aluseks uue ehitusloa taotlemiseks. Tähtis on, et nn kosmeetilisi muudatusi tehes ei tohi minna vastuollu ehitise nõuetele vastavusega.

Tühisena näiv muudatus võib sageli põhjustada järgmise probleemi, näiteks antud ukse näite puhul tuletõkkesektsioonide muutumise.

Enamasti väljastatakse ehitusluba kahjuks ainult eelprojekti alusel, mis edasise ehitustegevuse käigus pidevalt muutub, täieneb ja täpsustub.

Kasutusloa taotlemisel on suurimaks probleemiks ehitusprojektis ettenähtud tööde tegemata jätmine ja/või osaline teostamine.

Näiteks asendatakse märgatava rahalise kokkuhoiu saavutamiseks projektis nõutav kahekordne tuletõkke kipsplaat tavalise ühekordse kipsplaadiga.

Hilisemal välisel vaatlusel on aga vahet kahjuks võimatu teha.
Sellega on aga ehitise tulepüsivus oluliselt vähenenud ehk hoone vastavus nõuetele ei ole tagatud.

Kasutusluba peab olema

Õiguslikus mõttes peavad kõik väljaantud ehituslubadega alustatud ehitustööd lõppema kasutusloaga, välja arvatud elamiseks mittekasutatav väikeehitis ja riigisaladusega kaetud või salastatud välisteabega ja riigikaitselised ehitised.

Kasutusluba on vaja taotleda ka renoveerimistööde järel, kui selle kohta on väljastatud ehitusluba. Oluline on teada, et kui ehitustegevust ei alustata, aegub ehitusluba kahe aasta jooksul. Kasutusluba on seevastu tähtajatu.

Kasutusluba väljastatakse ehitusloa projekti alusel saadud ehitusloale, igale korterile eraldi kasutusluba ei väljastata. Kasutusloa saab seega kogu kortermaja tervikuna.

Paberkujul kasutusluba lisatakse tavapäraselt üleandmisega seotud dokumentide kausta. Sellest üks eksemplar säilib kohaliku omavalitsuse arhiivis, teine ehitajal ja kolmas arendajal või omanikul (korteriühistul või valitsejal/halduril).
Kasutusloa puudumine

Kui kasutusluba puudub, siis:
1. ehitise kasutamine on ebaseaduslik;
2. kohalik omavalitsus võib trahvida;
3. kindlustusasutus võib keelduda hüvitise maksmisest.

Ka kinnisvara müügitehingute juures hakatakse üha rohkem kontrollima kasutusloa olemasolu. Kasutusloa puudumine võib olla argumendiks müügihinna alandamisel.
Kasutusluba ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Ehitustööde kvaliteedi tagab ainult kõigi nelja osapoole ehk omaniku, arhitekti/projekteerija, omanikujärelevalve ja ehitaja usaldusväärne ning toimiv koostöö.

Ehitusettevõtja ei saa väita, et kasutusloa andmine kohaliku omavalitsuse poolt võtab ära ehitusettevõtja vastuse ehitustööde kvaliteetse teostamise eest.

Tähtis on teada, et ehitusseaduse § 4 järgi algab ehitusettevõtja poolt antud garantii lepingus fikseeritud ehitustööde lõppemise kuupäevast või üleandmise-vastuvõtmise päevast, mitte kasutusloa väljastamise kuupäevast.

Kokkuvõtteks

Eelduslikult peab saama maja ostes või äripinnal äritegevust alustades küsida müüjalt või üürileandjalt kasutusluba.

Kasutusluba ei taga, et teostatud ehitustööd on kvaliteetsed, kuid seaduse silmis tähendab kasutusloa väljastamine ehitustööde lõppemist.

Kasutusloata kasutusele võetud ehitisel võib õnnetusjuhtumi korral tekkida kindlustushüvitise saamisel tõsiseid probleeme.

Kasutusluba on lisaks ehitusprojektile ja ehitusloale üks olulisemaid dokumente ehitise dokumentatsioonis.

Pane tähele!

1. Kõik ehitusloa alusel tehtavad ehitustööd peavad lõppema kasutusloaga.

2. Kasutusloa väljastab kohalik omavalitsus.

3.  Kõik kasutusload on üleval riiklikus ehitusregistris www.ehr.ee

4.   Kasutusluba ei garanteeri ehitustööde kvaliteeti.