Kinnisvaraturu trendid on muutuste teel

Tallinna korterite hinnalangus on poole aasta pärast valdavalt peatunud. Foto: Priit Simson

Alates 2006. aasta neljandast kvartalist on Eestis kinnisvara tehingumahud vähenenud ning 2007. aasta teisest kvartalist on hinnad languses. Siiski võib täheldada kriisi taandumise esimesi märke.

Kui veel aasta-poolteist tagasi oli julgeid, kes prognoosisid hinnatõusu peatset taastumist, siis viimasel ajal räägitakse üldise masu taustal üksnes kinnisvaraturu probleemide jätkumisest.

Nagu ütleb aga vanasõna, on kõige pimedam enne koitu.

Kättesaadav paljudele

Kinnisvara pole ammu olnud nii kättesaadav. Pärast 1997. aasta börsikrahhi alanud kinnisvaraturu areng päädis sellega, et juba aasta enne hinnalanguse algust polnud enamikul eestimaalastel võimalik kinnisvara soetada.

Siiski seda tehti. Kui jälgida möödunud perioodide kinnisvarahindade ja keskmiste palkade suhet, on praegu kinnisvara ostmiseks viimase viie aasta kõige soodsam aeg.

Ühe ruutmeetri ja keskmise kuupalga suhe on praegu alla ühe, 2007. aastal oli see aga üle kahe.

Loomulikult tuleb arvestada sellega, et rahva summaarne rikkus on samuti märkimisväärselt vähenenud, kuid kinnisvara hinnalangus on SKT langust ületanud siiski mitu korda.

Sellele osale elanikkonnast (83%), kes on säilitanud oma stabiilse elurütmi ning säilitavad selle ilmselt kriisi lõpuni, on praegu ja lähitulevikus kinnisvara soetamiseks väga hea aeg.

Pakkumine vähenenud

Möödunud poole aasta jooksul vähenes kinnisvara avalik pakkumine kuni viiendiku võrra.

Pakkumiste vähenemine ei ole tingitud suurest tehingute arvust, vaid väga madalast hinnatasemest, mis kahandab müüjate soovi varast loobuda.

Statistika jääb üsna üldiseks, mistõttu on veelgi tähelepanuväärsemad alljärgnevad protsessid:

Tallinnas on mitmed uusarendused selle aasta esimesel poolaastal näidanud väga edukat müüki, näiteks YITi projekt Kadaka tee 137. Tallinna korteriturul tehakse ligi 27% tehingutest korteritega uusarendustes, kuid pakkumise mahust on selliseid kortereid vaid kuni 20%. Tulemuseks ongi olukord, kus häid pakkumisi, millega ostjad on viimase aasta jooksul harjunud, peatselt enam ei tehta.

Sama on tekkimas ka järelturukorterite osas – hinnalangus on viinud olukorrani, kus müüjate soov tehingut teha on oluliselt vähenenud, nagu ka ostjate hinna- ja kvaliteediootusele vastavate pakkumiste hulk ning ostjate võimalused.

Finantseerimine paraneb

Kinnisvara soetamist on võrreldes poole aasta taguse ajaga finantseerida lihtsam ja soodsam.

Laenutingimuste karmistamine jäi eelmise aasta teise poolde, kuigi käesoleva aasta algus polnud samuti kiita.

Eurodes antud laenude intressimäär on aga viimase kolme kvartali jooksul langenud. Kinnisvara on muutunud tunduvalt odavamaks, tarbija jällegi oluliselt konservatiivsemaks.

Aasta alguses tegelesid pangad turunduseelarvete kärpimisega, et kasvava kriisiga kohaneda. Praegu kavandatakse uusi kodulaenudega seotud müügikampaaniaid ja tooteid, mis parandavad taas kinnisvara ostuhuviliste võimalusi.

Kas tuleb tõus?

Nii roosiline olukord siiski pole. Meie prognoosi kohaselt on Tallinna korterite hinnalangus poole aasta pärast valdavalt peatunud. Uut tõusulainet siiski kohe tulemas ei ole.

Siinkohal tasuks jälgida tarbijate kindlustunde indikaatorit, millega kinnisvaraturgu iseloomustavad näitajad liiguvad väga tugevas korrelatsioonis.

Tartus ja Pärnus võtab languse peatumine aega kauem, samuti langeb edasi maade ja majade sektor. Pärast languse peatumist on oodata hindade väikest korrektsiooni ülespoole, kuna senine hinnalangus on olnud niivõrd järsk, et põrub läbi kõigist mõistlikest tasemetest.

Seejärel on aga oodata taas stabiilsust, mil kinnisvaraturg hakkab peegeldama ühiskonna normaalset arengut – sünde, surmi, lahutusi ja teisi kinnisvaratehinguid tingivaid sündmusi.

Uus hinnatõus saab olla seotud üksnes Eesti üldise majandusliku arenguga.