/nginx/o/2009/09/02/229329t1h6c02.jpg)
Kinnisvaraturgu puudutavates arvamustes on viimasel ajal tihti mainitud, et sundmüügid suruvad kinnisvarahindu alla.
Sundmüügid mõjutavad kinnisvara hindu vähe
Juhime tähelepanu, et artikkel on rohkem kui viis aastat vana ning kuulub meie arhiivi. Ajakirjandusväljaanne ei uuenda arhiivide sisu, seega võib olla vajalik tutvuda ka uuemate allikatega.
Sundmüükidena käsitleme kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt korraldatavaid enampakkumisi. Mõlemad toimuvad täitemenetluse seadustiku alusel.
Lihtsustatult näeb selline enampakkumisel müük välja järgnevalt. Vara alghind, millega see pannakse enampakkumisele, määratakse sundtäitmise puhul võla sissenõudja ja võlgniku kokkuleppel.
Enamasti on esimese enampakkumise alghind nõude suurusega vähemalt võrdne. Pankrotiprotsessis määrab enampakkumise alghinna pankrotihaldur, kooskõlastades selle pankrotitoimkonnaga.
Kui vara jääb enampakkumisel müümata, alandatakse tavaliselt müügihinda ja korraldatakse kordusenampakkumine.
Korraga ei või hinda alandada üle 50% ja kokku rohkem kui 70% esmasest alghinnast.
Riskantne ost
Sundtäitmise enampakkumistelt vara ostmisel tuleks arvestada sellega, et enampakkumisel osalemiseks tuleb osalejatel tasuda tagatisrahana 10% vara alghinnast.
Enampakkumise võitja peab pärast enampakkumise võitu tasuma 10% ostuhinnast kohe (enampakkumise tagatisraha arvestatakse ostuhinna sisse) ja kui ostuhind jääb alla 200 000 krooni, tuleb kogu ostuhind tasuda kohe.
Lisaks tuleb arvestada, et kui ostmisel tahetakse kasutada pangalaenu, võib see osutuda tavapärasest keerukamaks.
Samuti on riskiks enampakkumisel ostetud vara valduse kättesaamine juhul, kui võlgnik ei soovi valdust vabatahtlikult üle anda.
Arvestada tuleks ka sellega, et vara omanik võib olla võlgu kommunaalmaksete eest ning alati ei pruugi enampakkumise läbiviijal sellekohast infot olla.
Eriti elamispindade puhul on oluline tähele panna, et müüakse ainult konkreetset kinnisvara ning see ei sisalda sisseehitatud mööblit, kardinaid ja muud sellist vara.
Eeltoodud eripärasid ja riske arvestades arvame, et enampakkumiselt vara ostmine on mõistlik, kui ostuhind jääb analoogse vara turuväärtusele alla vähemalt 20%.
Hinnavahe väike
Kogusime kokku andmed kohtutäiturite ja pankrotihaldurite poolt juulikuus välja kuulutatud enampakkumiste kohta, kus müügiobjektiks oli korter Tallinnas (vt tabelit) ja võrdlesime enampakkumiste alghindu maa-ameti sama perioodi kinnisvarastatistikas toodud keskmiste müügihindadega.
Näiteks Haabersti linnaosas müüdi kahetoalist korterit (52,6 m2) alghinnaga 500 000 krooni (9506 krooni/m2). Juulikuus oli maa-ameti andmetel Haabersti korteriomandite keskmine müügihind aga 9919 krooni/m2.
Seega oleks sarnase suurusega korteri arvestuslik hind 521 739 krooni. Enampakkumise alghind on arvestuslikust müügihinnast odavam 21 739 krooni ehk 4,2%. Kas selline võit on väärt võimalikke riske?
Sunnitud müüke rohkem
Juulikuus kuulutati välja enampakkumised 104 Tallinna korteriomandi müügiks, samal ajal oli kinnisvaraportaalis City24 müügis 6815 Tallinna korterit.
Maa-ameti andmetel müüdi Tallinnas juulis kokku 494 korteriomandit, viimase kuue kuu keskmine on 360 müüki kuus.
Eeltoodud arvudele toetudes võib väita, et sundmüükide mõju kinnisvara keskmisele hinnale ei ole kuigi suur.
Küll on aga praeguste kinnisvaramüükide seas arvestatav hulk kindlasti ka selliseid tehinguid, kus müüjaks on vara omanik, kes on mingitel põhjustel sunnitud oma vara kiiresti realiseerima. Selline tehing toimub tavakorras ja nende osakaalu ei ole võimalik määrata.