Kas maksab avalikul enampakkumisel üürilepinguga koormatud kinnisvara soetada?

Advokaadibüroo Varul jurist Kärt Pormeister. Foto: Erakogu

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara ostmine muutub järjest populaarsemaks, kuid meedias kajastatud puuküürnike juhtumid teevad ostjad ettevaatlikuks. Millised on enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostja õiguslikud võimalused, ja kas ost ennast ära tasub, selgitab advokaadibüroo Varul jurist Kärt Pormeister.

Avalikelt enampakkumistelt kinnisvara soetamine on kujunemas järjest populaarsemaks investeerimisvõimaluseks nii isiklikel kui ärilistel motiividel. Paraku on praktikas probleeme seoses müüdaval varal lasuvate üürilepingutega ning nii on ka meedias laialt kajastust leidnud tegelased, keda nimetatakse puuküürnikeks. Negatiivne meediakajastus võib aga mõjuda potentsiaalsele ostjale demotiveerivalt ning nii kiputakse pigem hoiduma sellise kinnisvara ostmisest avalikelt enampakkumiselt, mis on või võib olla koormatud üürilepinguga. Artikli eesmärk on avada õiguslike võimaluste tagamaid avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamisel uuele omanikule, kes soovib vabaneda probleemsetest üürnikest. Eelkõige peab artikli autor vajalikuks lükata ümber linnalegende justkui probleemsest üürnikust oleks ülemäära keerukas või üldse mitte võimalik lahti saada.

Salajased kahtlase sisuga üürilepingud

Esmalt tuleb eristada kahte olukorda: kas kinnisvaral lasuva üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge või mitte. Praktikas võib juhtuda, et keegi peale võlgniku, kelle kinnisvara avalikul enampakkumisel müüakse, ei tea, kas kinnisvaral lasub üürileping või mitte. Nii on juhtunud, et paar päeva enne avaliku enampakkumise toimumist ujub pinnale kahtlase sisuga üürileping. Selline üürileping on tavaliselt sõlmitud üürileandja jaoks võrdlemisi või isegi äärmiselt kahjulikel tingimustel. Praktikast võib tuua näite, kus üürilepinguga kohustus üürileandja tasuma kõiki korteriga seotud kommunaalkulusid ning ka kogu korteri sisustus, k.a. köögimööbel, vann jms, oli üürilepingusse märgitud üürnikule kuuluva varana. Sellises kahtlases olukorras ei pruugi ostja olla huvitatud tülika olukorraga tegelemisest ning nii ei pruugigi objektile huvilisi leiduda. Küll aga teenib see selle ostja huve, kes ei lase ennast sellisest olukorrast heidutada. Nagu öeldakse on julge hundi rind rasvane ja ka avalikult enampakkumiselt soodsalt kinnisvara soetada sooviv isik ei pea laskma viimases hädas kõiksugu trikke tegema hakkaval endisel omanikul ennast takistada.

Kinnistusraamatust nähtavad üürilepingud

Uuele omanikule avanevate õiguslike võimaluste osas tuleb eristada neid olukordi, kus üürilepingu kohta on kinnistusraamatusse kantud märge, nendest, kus selline märge puudub. Oluline on silmas pidada, et võimalused, mis avanevad potentsiaalsele ostjale uue omanikuna üürilepingu ülesütlemiseks, mille kohta on kinnistusraamatus märge, on tal ka igal juhul olukorras, kus selline märge puudub. Seda eelkõige põhjusel, et kinnistusraamatu märke eesmärk on üürniku kaitse, mistõttu vastava märke puudumisel on ka uuel üürileandjal paindlikumad võimalused üürilepingu ülesütlemiseks.

Olukorras, kus potentsiaalne ostja näeb juba kinnistusraamatust märget üürilepingu kohta, on  esiteks võimalik, et üürileping on kinnistusraamatus järjekoha poolest tagapool sissenõudja nõudest või selle tagatiseks olevast õigusest, mille tõttu võlgnikule kuuluvat kinnisvara üldse avalikul enampakkumisel müüakse. Sellisel juhul märge üürilepingu kohta kustutatakse ning uue omaniku jaoks on kinnistul lasuva üürilepingu näol tegemist kinnistusraamatusse kandmata üürilepinguga. Kui aga üürilepingu märge on oma järjekoha poolest eespool, võib ostja mõelda täitemenetluse algatanud sissenõudjaga kokkuleppele jõudmisele viimasele kuuluva nõude loovutamiseks ostjale. Lihtsamalt öeldes võib potentsiaalne uus omanik omandada nõude, millega saab ise astuda kinnisasja senise omaniku võlausaldaja rolli. Sellise kokkuleppe saavutamisel saab ostja kontrollida täitemenetlust sissenõudja positsioonist ning seega kasutada ka sissenõudjale tagatud tehingute tagasivõitmise võimalust. Nimelt sätestab TMS § 187, et sissenõudja võib esitada tagasivõitmise hagi nõudega, et kohus tunnistaks kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudja huvisid. See eeldab aga, et üürileping oleks sõlmitud kolme aasta jooksul enne tagasivõitmishagi esitamist ning et üürileping oleks sõlmitud teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, millest teine pool ehk üürnik ka teadis või pidi teadma. Mõeldav on näiteks ülalmainitud olukord, kus paar päeva enne avalikku enampakkumist ilmub välja kahtlase sisuga üürileping, mille kinnisvara omanik on sõlminud nt perekonnaliikme või sõbraga. Sellisel juhul on võrdlemisi kerge argumenteerida sissenõudja huvide teadlikku kahjustamist. Lähikondlasega üürilepingu sõlmimise puhul ning ka olukorras, kus üürileping on sõlmitud kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või vara arestimist, eeldataksegi, et tegemist on olnud sissenõudja huvide teadliku kahjustamisega. Sellisel juhul on tõendamiskoormis ümber pööratud ning kinnisvara uus omanik ei pea tõendama tema huvide teadlikku kahjustamist.

Olukorras, kus ostja ongi astunud sissenõudja rolli ja omandanud nõude kinnisvara omaniku vastu, on mõeldav ka pankrotimenetluse algatamine kinnisvara omaniku suhtes. See võimaldaks näiteks juhul, kui uuele omanikule kahjulik üürileping on sõlmitud endise omaniku lähikondsega pankrotiseaduse mõistes, kuid varem kui 3 aastat enne täitemenetlust, esitada tagasivõitmise hagi ka üürilepingu suhtes, mis on sõlmitud 5 aastat enne ajutise pankrotihalduri määramist pankrotimenetluse raames.

Võimalikud üürilepingud, mille olemasolu on teadmata

Olukorras, kus avalikul enampakkumisel müüdava kinnisvara osas puudub kinnistusraamatus märge üürilepingu kohta, on potentsiaalsel ostjal lisaks ülaltoodud võimalusele ka muid valikuid. Nii viitab TMS § 161 sellisel juhul VÕS §-s 323 sätestatule. Viimati viidatud säte käsitlebki justnimelt olukordi, kus üürileandja õigused ja kohustused lähevad ühelt isikult teisele üle, nii nagu see toimub ka kinnisvara soetamisel avalikul enampakkumisel. VÕS § 323 lõige 1 annab kinnisvara uuele omanikule võimaluse 3 kuu jooksul pärast kinnisasja omanikuks saamist öelda üürileping üles, teatades sellest üürnikule 3 kuud ette. Eluruumi puhul kohaldub aga viidatud sätte viimase lause kohaselt kitsendus, mille järgi eluruumi puhul on selline ülesütlemise võimalus uuel omanikul juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise. Samas tuleneb Riigikohtu praktikast, et selline «tungiv omavajadus» ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid pigem tuleb sellena mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Seejuures ei eelda VÕS § 323 lõikes 1 sätestatu poolte huvide kaalumist, vaid lähtub justnimelt üürileandja ehk uue omaniku vajadustest ega nõua üürniku vajaduste ja huvide kaalumist üürileandja omade suhtes. Tähelepanelik tuleb küll olla selle osas, et VÕS § 323 teise lõike järgi tekib kirjeldatud olukorras tähtajalise üürilepingu ülesütlemisel kinnisasja eelmisel omanikul kahjuhüvitiskohustus üürniku ees. See aga ei puuduta enam isikut, kes on huvitatud avalikult enampakkumiselt üürilepinguga koormatud kinnisvara ostmisest.

Üürilepingu ülesütlemise tavapärased alused

Hoolimata sellest, millise üürilepinguga ülalnimetatutest avalikult enampakkumiselt soetatud kinnisasi koormatud on, saab uus omanik alati rakendada kõiki tavapäraseid VÕS-is sätestatud üürileandja õigusi üürilepingu erakorraliseks või korraliseks ülesütlemiseks. Problemaatiliseks võib küll sellisel juhul kujuneda olukord, kus sõlmitud on tähtajaline eluruumi üürileping. Sellisel juhul tõttab aga appi VÕS § 313, mis annab võimaluse ka tähtajalise üürilepingu erakorraliselt enne üürilepingus märgitud tähtaja möödumist üles öelda. Selleks peab olema üürileandjal mõjuv põhjus ning kaalumisel kuuluvad mõlema poole huvid. Loetelu mõjuvatest põhjustest on lahtine ning Riigikohus on selgelt väljendanud seisukohta, et VÕS § 313 lõige 1, mis annab õigus üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda, on eraldi norm selle järgnevatest VÕS sätetest, mis loetlevad konkreetseid mõjuvate põhjustena käsitletavaid olukordi. Nii on Riigikohus sedastanud, et põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.

Uue omaniku potentsiaalsed praktilised probleemid

Ülaltoodu taustal tuleb arvestada sellega, et üürilepingu ülesütlemisel üritab probleemne üürnik ülesütlemist suure tõenäosusega vaidlustada ja niisama naljalt juba ruume ei vabasta. Sellest ka nimetus puuküürnik. Selleks, et kohtutäituri abiga üürnikku välja tõsta, on vaja täitedokumenti. Olukorras, kus soetatav kinnisvara ei ole üürilepingu koormatud ja seal elabki näiteks endine omanik ise, teenib sundenampakkumise akt  täitedokumendi eesmärki ning uus omanik ei pea eraldi kohtusse pöörduma selleks, et kohtutäitur saaks ruumid omaniku valdusest välja nõuda. Üürilepingute puhul aga välistab TMS sellise võimaluse üheselt, sätestades, et sundenampakkumise akti alusel ei või sundtäitmist läbi viia, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu. Üürilepingu ülesütlemise lõpetamise juriidiline fakt ongi see, mida puuküürnik suure tõenäosusega vaidlustada püüab. Seeläbi venib aga väljatõstmise protsess kohtumenetluse tõttu. See ei tähenda aga, et üürnik saaks väljatõstmist igavesti vältida. Kui uus omanik on esitanud ülesütlemise avalduse ning kohus tuvastab, et ülesütlemine toimus õiguspäraselt, tiksub paralleelselt vaidluse lahendamisega edasi ka näiteks VÕS §-s 323 lõikes 1 sätestatud ülesütlemisel kohustuslik 3-kuuline etteteatamistähtaeg.

Loomulikult on kõik ülalkirjeldatud õiguskaitsevahendid kulukad nii ajaliselt kui rahaliselt. Küll aga on majanduslikult ratsionaalselt mõeldes lihtne jõuda järelduseni, et kui kinnisvara ennast on võimalik soetada näiteks kasvõi 10 000 eurot soodsamalt, siis lisanduda võivad kohtu-, õigusabi-, aja- ja energiakulu ei tingi kirjeldatud viisil kinnisvara soetamise investeerimispotentsiaali olematust. Rahaline võit on sellisel juhul ostja jaoks jätkuvalt märgatav ning peaks teenima motivatsioonina avalikult enampakkumiselt kinnisvara soetamiseks isegi juhul, kui kinnisvara on tõenäoliselt üürilepinguga koormatud. Tuleb ju ka silmas pidada, et mida problemaatilisem on olukord võimaliku üürilepinguga, seda madalama hinnaga on kohtutäitur sunnitud vara müüma, et tagada sundmüügi edukus.