Inimeste nõudmised uusarendustele aina kasvavad

Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi. Foto: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Hoogsalt kõrgustesse roninud ehitushinnad on muutnud müüki tulevate arendusprojektide pakkumishinnad üha kallimaks. Statistikat vaadates ilmneb, et projekti edukus ei sõltu mitte niivõrd hinnast, kui projekti olemusest, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo analüütik Risto Vähi.

Nii möödunud aasta teises pooles, kuid eriti just selle aasta esimeses kvartalis on Tallinnas müüki tulnud arendusprojektide seas kasvanud selliste projektide osatähtsus, kus korterite keskmine pakkumishind on ca 2000 eurot ruutmeetri kohta ja enamgi. Tõsi, hinna määrab paljuski ju asukoht ja kallimad arendusprojektid asuvad ka südalinnas, kuid aina enam leiab neid ka kesklinna piiril ja Põhja-Tallinnas asuvatest miljööväärtuslikest piirkondadest, kus seni oli uusarenduste hinnatase madalam.

Hoolimata hinnatõusust läheb enamikul arendusprojektidel edukalt. Kuid vaid sellistel, mille hind on põhjendatud.

Ostjad aina teadlikumad

Kuigi vahel kiputakse arvama, et praegu on tegemist millegi buumilaadsega, see tegelikult nii ei ole. Näiteks, kui veel aasta tagasi oli nn paberilt ostmine enne ehituse algust üsna tavaline, siis nüüd jääb seda aina vähemaks ja seda tehakse veel vaid tuntud ja hea mainega kinnisvaraarendajate poolt pakutava korral.

Ostjad on aina teadlikumad ja väga valivad. Kerkinud pakkumishindu võetakse küll turu loomuliku arenguna, kuid see-eest soovitakse ka enam läbimõeldut ja veelgi paremat kvaliteeti. Lisaks heale planeeringule, ökonoomsele küttekulule ja korralikule keskkonnale soovivad ostjad ka seda, et arendaja oleks vastutustundlik ning kõik temaga seonduv kindel.

Kõik eelmainitu on tähtsaks muutnud hindade põhjendatuse. See, et üks või teine arendus asub näiteks kesklinnas ei tähenda automaatselt kõrgemat pakkumishinda. Analüüsides statistikast pakkumishindade ja ostuaktiivsuse seoseid, näeme, et kesklinnas asuvad kallihinnalised projektid, kus müüakse kortereid edukalt, asuvad kas ajaloolises piirkonnas või siis vaiksemal kõrvaltänaval. Samas hinnaklassis hooned, mis on kas või eksklusiivse arhitektuuri ja siseviimistlusega, kuid mis asuvad magistraali lähedal või ebapopulaarsemas piirkonnas, ei ole aga sugugi nii ahvatlevad.

Samasugust seost on näha ka äärelinnas asuvate uusarenduste puhul, kuid neis piirkondades on pakkumishinna määramisel oldud kaalutlevamad ja seetõttu kohtab ülehinnatud objekte harvem.

Konkurents aina tiheneb

Sel aastal jätkab uusarendusteturg stabiilselt. Mida aga teeb ehitushind, saame näha, sest kuigi Euroopast saadud kvoodirahade lõppemise tõttu ei pruugi see nii palju enam tõusta, on surve palkade kasvuks suur.

Küll on aga kindel, et konkurents arendajate vahel aina tiheneb. Positiivsed noodid meedias ja kinnisvararingkondades on turule toonud üha uusi potentsiaalseid arendajaid, kellest mõned on kohati ülioptimistlikud, määrates asukohast sõltumata kõrgeid pakkumishindu, samas aga lastes korterite planeeringutes «latti alla». Nii aga võib müügiprotsess vinduma jääda.

Ostjaid on aga meie väikesel turul piiratud hulk ja ega neid kuskilt palju juurde tulemas ole. Nende olemuslik jagunemine on püsinud viimasel aastal suhteliselt sarnane.

Üks osa neist on inimesed, kes paigutavad oma vaba raha kinnisvarasse, kusjuures tegemist pole klassikalise investeeringuga, kus kõige tähtsam on maksimaalselt kõrge üüritootlus, vaid inimestega, kes soovivad oma sääste kõrge inflatsiooni eest päästa. Pangalaenu nad üldjuhul ei kasuta.

Teine seltskond ostjaid on tavapärased uue kodu soetajad, kellest osa kasutab ka pangafinantseeringut. Kuna tegu on tihti lastega peredega, on nõudmised planeeringutele ja keskkonnale väga kõrged.

Buumiajast tuntud lühiajainvestoreid uusarendusteturul märkimisväärselt ei liigu, mis tähendab, et kõrge hinnaga, kuid keskpärase planeeringuga enamasti üürimiseks mõeldud korteritele suurt nõudlust ei ole, sest paremat üüritootlust pakuvad vanemad heas seisus järelturukorterid kesklinnast mõnevõrra eemal.

Ja neid aspekte arvesse võttes, tuleks arendajail arvestada, et endiselt, hoolimata uute majade populaarsusest, lähevad hästi kaubaks siiski vaid korraliku planeeringuga, ökonoomsed ja asukohast sõltuvalt põhjendatud hinnatasemega korterid. Ei kohalikke ega välismaised «kõigesööjaid» meie turul enam ei liigu.