Jurist: puuküürnikust on siiski võimalik vabaneda

Kristjan Nõges. Foto: Erakogu

Õigusbüroo Lepmets & Nõges jurist Kristjan Nõges kirjutab, milliseid praktilisi võimalusi pakub kehtiv õigus puuküürnikust vabanemiseks.

Alates hetkest, mil telesaade «Pealtnägija» esimest korda tõstatas avalikkuse ees küsimuse nn puuküürnikest, on see teema muutunud väga aktuaalseks. Ikka ja jälle ilmub artikleid ja arvamuslugusid, milles sarnaste asjaolude valguses tõdetakse lõppkokkuvõttes samasugust probleemi ning mille kommentaarides sedastatakse seadusandluse puudujääke. Tegelikult pakub kehtiv õigus puuküürnikest vabanemiseks mitut praktilist võimalust.

Soetades endale üürilepinguga koormatud eluruumi, et seda ise elamiseks kasutada, on eluruumi valduse vabastamise esimeseks sammuks kõnealuse üürilepingu ülesütlemine. Seaduse järgi tuleb seda teha kolme kuu jooksul alates eluruumi soetamisest ning ka üürnikule tuleb sellest kolm kuud ette teatada.

Niisiis tuleks soetatud eluruumi valduse saamiseks üürileping üles öelda esimesel võimalusel. Alates hetkest, mil üürnik on ülesütlemise avalduse reaalselt kätte saanud või mil see loetakse seaduse järgi kätte saaduks, tuleb oodata kolm kuud. Selline regulatsioon on vajalik üürniku õiguste kaitseks, kuivõrd talle peab olema tagatud võimalus korraldada oma elu ümber mõistliku aja jooksul.

Olukorras, mil üürniku näol on paraku tegemist puuküürnikuga, millele viitab muu hulgas üürimaksete tasumata jätmine või eluruumi kasutamine juba lõppenud üürilepingu alusel, ei pruugi ülesütlemisavalduse tegemisest piisata. Suure tõenäosusega vaidlustab üürnik selle avalduse kohtus või ei reageeri sellele üldse.

Üürniku omal algatusel väljatõstmine on mõistetavalt aga seadusvastane, mistõttu on kohtusse pöördumine sellises olukorras vältimatu. Ettevõetav kohtutee ei pea ilmtingimata siiski tähendama, et ootuspärane valdus eluruumile saadakse igal juhul tunduvalt hiljem kui ülesütlemisavalduses märgitud kolmekuulise tähtaja möödumisel. Üürileandjat kaitseb siinkohal kaks menetluslikku võtet, millest vaadatakse praktikas sageli mööda.

Kui üürniku käitumine annab alust arvata, et ülesütlemisavalduses märgitud tähtajaks eluruumi ei vabastata, ei pea üürileandja enda õiguste kaitsmiseks ootama, millal see tähtaeg on tulutult möödunud. Sellises olukorras võib üürileandja esitada kohtusse hagi eluruumi vabastamiseks tulevikus, mis tähendab, et hagi esitamise ajal ei pea üürilandja nõue olema veel sissenõutav.

Kui kohus jõuab ülesütlemisavalduses märgitud tähtaja jooksul üürilandja hagi läbi vaadata ja rahuldada, saab üürileandja nimetatud tähtaja möödumisel koheselt alustada täitemenetlust, s.o eluruumi vabastamist kohtutäituri abiga. Kui kohus ei jõua nimetatud tähtaja jooksul hagi läbi vaadata, saavutab üürileandja hagi varasema esitamisega siiski märkimisväärse menetlusliku ajavõidu.

Kui ülesütlemisavalduses märgitud eluruumi vabastamise tähtaeg on möödunud ja eluruumi ei ole vabastatud, võib üürileandja taotleda kohtult eluruumi või selle osa vabastamist esialgse õiguskaitse ehk hagi tagamise raames. Erandlikel asjaoludel saab sel viisil hagi tagamist taotleda ka enne eluruumi vabastamise hagi esitamist. Muu hulgas lahendab kohus hagi tagamise taotluse hiljemalt selle esitamise päevale järgneval tööpäeval, v.a juhul, kui ta soovib enne ära kuulata üürniku.

Kokkuvõttes on tegu kiire ja tõhusa abinõuga, mis toob rakendamisel tänu oma ennetavale toimele sisuliselt kaasa hagi ajutise rahuldamise. Eeltooduga seoses tuleb aga arvestada, et hagi hilisema rahuldamata jätmise korral riskib üürileandja üürniku kahjunõude ja endise olukorra taastamisega.

Ühtlasi võib kohus nõuda üürileandjalt tagatise andmist hagi tagamiseks, et kindlustada üürnikule eelnimetatud kahjude korvamine juhul, kui hagi peakski jääma rahuldamata.

Puutumuses üürniku õigustega on see abinõu mõistetavalt väga äärmuslik, mistõttu ei saa ka eeldada selle rakendamise taotluse kergekäelist rahuldamist. Kohtupraktikas leidub aga hulk näiteid, kus vaidlusalune vallas- või kinnisasi on mõjuval põhjusel selle kasutaja eeldatavast ebaseaduslikust valdusest hagi tagamise korras omaniku kasuks siiski välja mõistetud.

Seega tuleks olukorras, mil üürniku jätkuv valdus on ilmselgelt põhjendamatu, viitab õiguste kuritarvitamisele ja asetab üürileandja väga raskesse olukorda, igal juhul taotleda vastavasisulise abinõu rakendamist.