Turukommentaar: Eesti kinnisvaraturg areneb mõõdukalt kasvavas tempos

Mart Saa Foto: Erakogu

Viimase kahe aasta vältel on kinnisvaraturul olnud näha elavnemist. Ostjaskond on hästi vastu võtnud kuni 25 korteriga väikekorterelamuid, kirjutab Eesti Kinnisvarafirmade Liidu aseesimees Mart Saa.

Elukondliku kinnisvara käibed on hoogu kogunud – 2012 oli aktiivne aasta. Elukondliku arendustegevuse poolelt on ostjaskond hästi vastu võtnud kuni 25 korteriga väikekorterelamuid – suuremaid elukondlikke projekte on alustatud üksikuid. Arvata on, et  osa suuremahulisi arendusi stardib tänavu.

Järelturul on hästi müünud arhitektuuriliselt, vormilt ja teostuselt väärtuslik kinnisvara, mida on heaperemehelikult hoitud. Siin on olnud ka mõõdukas hinnatõus ja arvata võib, et see jätkub.

Majade rahulik turg

Ehitusmaterjalide ja -tööde viimaste aastate pidev hinnatõus toob uusarenduste turule samuti hinnatõusu, sest arendustegevus muul viisil jätkusuutlik pole. Kindlasti tuleb märkida, et turu oluline elavnemine on toimunud Tallinnas, teistes piirkondades on nn uus algus olnud küllaltki raske tulema.

Tagasi vaadates on näha, et soodsaim aeg kinnisvaraostuks oli 2009. aasta teine ja 2010. aasta esimene pool – sealt edasi on olnud väike, kuid pidev hinnatõus.

Eraisikute laenumahud on pöördunud kasvule. Praegusel krediidivõtjal on põhjust rõõmu tunda madala euribori üle, kuid kaugemas perspektiivis ei tasuks arvata, et see nii jääbki. Ka keskmise palga ja keskmise ruutmeetrihinna suhet võrreldes on jätkuvalt sobiv aeg kodu ostmiseks.

Enamik Tallinna korteritega seotud tehinguid tehakse hinnavahemikus 800–2000 eurot m2 kohta. Hinna kõrgemas otsas on enamasti tegu süda- ja kesklinnakorterite ning uuskorterelamutega. Madalamast otsast leiame nn mägede turu.

Vahemikus 1300–1700 eurot m2 toimuvad tehingud järelmüügis oleva varaga, mis asub enamasti kesklinnas ja kesklinna äärealadel, mitte mägedel. Üle kahe tuhande euro m2 kohta on tehingute arv juba märksa tagasihoidlikum.

Turul oli 2012. aasta teisel poolel näha trendi, kus üürikorterite nõudluse tekkimisel kasvasid jõudsalt ka hinnad. Kasv on nüüdseks peatunud ja kohati üürihinnad alanenud.

Noorte puhul on vähenenud kinnisvara omamise soov ja võimalus. Kiiresti elukoha muutmist nõuda võivad plaanid töökoha ja asukohariigi osas ei anna kinnisvara ostuks kindlust.

Majade ja maade turg ei ole veel aktiivsust üles näidanud. Võib arvata, et kevadel algab ka siin vilkam tegevus. Paljude järelmüügis olevate ja viimase 5–10 aasta jooksul ehitatud majade hinnad on uue ehitamisest soodsamad. Lisaks saab järelmüügimajade puhul enamasti kaasa palju kodutehnikat ja mööblit. Eramukruntide turg on veel tagasihoidlik.

Turuvedurit veab Tallinn

Ärikinnisvaras on viimaste aastate trendiks rahavoo-objektide ost. Praegu on ostusoovijaid rohkem kui pakutavat vara. Siinkohal on tähtsaim pakutava vara asukoht, heakord ja olemasolevate üürilepingute tingimused. Ostjateks on nii kodu- kui ka välismaised investorid.

Tuleb tunnistada, et teeninduse/vahenduse vallas pole viimased 10–15 aastat suuri muudatusi toonud. Maaklerite tase on paranenud, kuid teenuste põhjalikku arendust pole näha olnud.

Arenema peaks hakkama kompleksteenuste pakkumine, kus klient saaks kinnisvarabüroost pelgalt kinnisvara vahendusteenusest enamat. Lähiaastad peaksid tooma muutusi.

Vaadates majanduses ja inimeste elus toimuvat laiemalt, tuleb tunnistada, et elukalliduse tõus (igapäevaste esmatarbekaupade, kütuse ja elektri näol) on teinud jõulise hüppe. Siit võib lihtsustatult teha järelduse: kuna raha kulub enam igapäevaste vajaduste rahuldamiseks, jääb vaba raha aina vähemaks – teatavasti pole palgatõus suuri hüppeid teinud.

Energiasäästust on saanud teema igapäevaelus. On hea mõelda, et kui suudaks kinnisvara üldkulude pealt rohkem kokku hoida, suureneks ka ostuvõime.

Kui eluaseme üldkulud oleksid energiasäästlikumad, tekiks võimalus osta sellevõrra hinnalisemat kinnisvara. Aina enam käib jutt A-klassi ja madalenergiamajade arendamise ning ehitamise teemadel. Esimesi selliseid tooteid on turul juba ka pakkuda.

Panusta kinnisvarasse

Pankades on endiselt suurtes summades hoiuseid, mis ootavad võimalust investeeringuteks, sest intress hoiustelt on äärmiselt madal. Taaskord võimalus mõelda oma säästude paigutamisest kinnisvarasse, et need teenima panna.

Kokkuvõttes võib öelda, et Eesti nn uus kinnisvaraturg areneb ja toimib praeguses majandusolukorras edasi mõõdukalt kasvavas tempos. Möödunud paaril aastal on eelkõige tegevuste aktiivsuse kasvu olnud näha Tallinnas.

Varasemaid aegu meenutades peaks 6–8 kuuga laienema aktiivsem tegevus ka mujale Eestisse. Vaatame, kas ka seekord nii läheb.