Üürilepingu sõlmimisel süvene detailidesse

Vaid detailselt läbi mõeldud leping kaitseb tulevikus tekkivates võimalikes vaidlustes. Foto: Scanpix/CORBIS

Üürisuhe saab alguse lepingu sõlmimisest – võimalike probleemide vältimiseks on äärmiselt oluline vormistada korrektne leping, kirjutab CKE kinnisvara OÜ büroojuht/jurist Birgit Jõgi.

Üürilepingu vormistamise üheks probleemsemaks kohaks võib pidada lepingupoolte puudulikke andmeid, mis esialgu ei paista ohumärgina, kuid praktikas saab üürileandja just ebakorrektse lepingu tõttu märkimisväärset rahalist kahju.

Esimese etapina pannaksegi üürilepingusse kirja lepingupooled, kes astuvad õigussuhtesse. Tihti esineb aga olukordi, kus ei pöörata niivõrd tähelepanu lepingupooltele, kuivõrd lepingu sisule (tingimustele), mis on samuti vaieldamatult olulise tähtsusega.

Aktuaalne on probleem, et üürileping sõlmitakse ühe isikuga, kuigi tegelikkuses tuleks sõlmida see enamate isikute ringiga. Lepingupoolte vahel tekkinud probleemide lahendamisel alustatakse ühe lepingupoole pöördumisega teise osapoole poole, mistõttu on nende korrektne kajastamine lepingus vaieldamatult oluline. Paraku jäetakse praktikas see aga tagaplaanile.

Üürilepingu sõlmimise üks olulisemaid alustalasid on lepingupooled. Tavapärane on situatsioon, kus ühte eluruumi soovivad üürida kaks või enam täisealist isikut. Sellele järgneb omaniku või maakleri lihtne küsimus: «Kellega teist lepingu sõlmime?».

Leping mitme isikuga

Nii saabki ühest üürnikust lepingupool, kuigi tegelikkuses asuvad eluruumi elama ka kolmandad isikud, keda lepingus ei kajastata või mõnel juhul märgitakse nad kui üürnikuga koos elavad isikud. Üürileandjale pole see aga väga õiguskindel viis juhtudel, kui üürnik otsustab üüri või kõrvalkulude eest mitte tasuda või tekitab muud varalist kahju üüripinnale. Sel juhul vastutab tasumata üüri või kõrvalkulude eest üksnes see isik, kes on lepingupool, mitte aga temaga koos elavad isikud.

Sageli on lepingutes sätestatud, et üürileandjale tekitatud kahju eest vastutavad solidaarselt ka üürnikuga koos elavad isikud, kuid tegelikkuses ei saa üürileandja neilt tasumata üüri või kõrvalkulude tasumist nõuda, sest tegemist pole õiguslikus mõttes lepingu osapooltega.

Seega – kui eluruumi soovib üürida enam kui üks isik, tuleks üürileandjal tõsiselt kaaluda lepingu sõlmimist nende kõigiga. See tähendab, et kõik isikud tuleks märkida lepingupoolteks ning kõik peaksid ka üheskoos lepingule alla kirjutama.

Otstarbekas on üürilised eristada lepingus järgmisel kujul: üürnik 1, üürnik 2 jne. Selline lahendus aitab laiendada isikute ringi, kellele probleemide tekkimisel võimalikke nõudeid esitada ning kellelt võlgasid sisse nõuda. Sel juhul on üürileandjal õigus nõuda igalt lepingupoolelt kohustuste täitmist ning viivitatud aja eest nõuda kahjuhüvitisena kokkulepitud viivist.

Nii vastutavad kõik osapooled lepingust tulenevate kohustuste eest üheskoos ehk solidaarselt, mis tähendab, et võlgnevuse korral võib üürileandja võla sissenõudmiseks valida oma äranägemise järgi, kellelt (või ka mitmelt korraga) ta kohustuste täitmist nõuab.

Teine oluline aspekt on lepingupoolte kontaktandmed. Üldjuhul on üürileandja kontakt­andmed perfektselt kajastatud, kuid üürniku omad mitte. Üürniku aadressiks on sageli märgitud seesama eluruumi aadress, mida üüritakse või on aadress üldse märkimata jäetud.

Korrektsed kontaktid

Juhul kui üürnik peaks ootamatult teadmata suunas üüritud pinnalt lahkuma ning jätma tasumata üüri ja kõrvalkulud või on ta tekitanud üüritud asjale kahjustusi ning tema telefoninumber ja meiliaadress pole enam kasutusel, on üürileandja ilmselgelt kehvas olukorras.

Võimalus nõuda tekitatud kahju hüvitamist on seeläbi oluliselt raskendatud põhjusel, et üürileandjal puudub üürnikuga igasugune kontakt. Seega tuleks lepingu sõlmimisel uurida üürnikult võimalikud aadressid, kus üürnik alaliselt või peamiselt elab, sest üürnikul võib olla üheaegselt ka mitu elukohta.

Olukorras, kus isikud vahetavad elukohta, ei esita nad tihti rahvastikuregistrile taotlust elukoha-aadressi muutmiseks – seetõttu on sageli registrijärgseks elukohaks üürniku endine kodu, kus elavad tema lähisugulased.

Otstarbekas on üürilepingusse märkida ka üürniku rahvastikuregistri-järgne aadress – kui peaks kujunema eespool kirjeldatud olukord, oleks üürile­andjal mingisugunegi juhtnöör, kust alustada üürniku otsimist. Juhul kui üürnik ise ei ela nimetatud aadressil, on tõenäoline, et seal elab üürniku sugulane, kellelt on võimalik saada informatsiooni tema praeguse elukoha kohta.

Samuti peaks üürileandja fikseerima enda jaoks info üürniku töökoha kohta, mis võib vajadusel aidata üürniku leidmisel.

Võimalike eelkirjeldatud probleemide vältimiseks võiks üürileandja tulevase üürniku või üürnike osas teha omal käel taustauuringu. See on hõlpsasti teostatav internetiavarustes, abiks on näiteks Google, sotsiaalvõrgustik Facebook, Ametlikud Teadaanded, avaldatud kohtuotsused Riigi Teatajas jpt.