Kinnisvaratehingute hindamine: soetusmaksumus või turuväärtus?

Professionaalsed hindajad jälgivad ja analüüsivad pidevalt kinnisvaraturu infot, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske. Foto: Scanpix/CORBIS

Raamatupidamise aastaaruannete koostamisel on kinnisvarainvesteeringute puhul kohustuslik kasutada õiglase väärtuse meetodit – õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutuseta.

Objektiivseima tulemuse raamatupidamises annab kinnisvarainvesteeringu kajastamine õiglases väärtuses ja aktiivse turu korral on selle parimaks indikaatoriks kinnisvarainvesteeringu turuväärtus.

Alternatiivselt kasutatud soetusmaksumuse meetodit kasutati varem pigem järjepidevalt (ehk valiti, kas õiglase väärtuse või soetusmaksumuse meetod ning kasutati jätkuvalt), kuid nüüd kajastatakse kinnisvarainvesteeringuobjekti soetusmaksumuse meetodit vaid siis, kui õiglast väärtust ei ole enam võimalik mõistliku kulu ja pingutusega usaldusväärselt hinnata, ning seda vaid senikaua, kuni õiglast väärtust on taas võimalik usaldusväärselt hinnata.

Kinnisvarainvesteeringute arvestus- ja kajastamismeetodite valimisel tasub tähelepanu pöörata eelkõige järgnevatele asjaoludele:

• Kui raamatupidamise heas tavas fikseeritud arvestus- ja aruandluspõhimõtetele tähelepanu ei osutata, moonutab see ettevõtte finantsseisundit.

• Sõltuvalt vara soetamise ajast ei pruugi soetusmaksumuse kajastamine olla objektiivne, kuna enamiku kinnisvaraturu kõrgajal soetatud ja rajatud varade soetusmaksumus ületab nende praeguste turupõhiste sisenditega leitud väärtust.

Soovitav on soetusmaksumuse meetodit kasutada pigem piiratud turuga (ehk eriotstarbeliste) varade korral, mille puhul reaalset turgu kui sellist ei eksisteeri ja õiglase väärtuse määramine on keeruline. Kuigi ettevõtetel puudub otsene kohustus selleks, on Eesti raamatupidamise hea tava kohaselt siiski soovitav kinnisvarainvesteeringute turuväärtuse hindamisel kasutada ettevõtteväliste professionaalsete ehk kutseliste (atesteeritud) hindajate abi.

Sõltumatu hinnang

Nõue ei kehti juhul, kui ettevõttel endal on vastava kvalifikatsiooniga spetsialistid, kuid ka siis võib olla (maksustamise, vähemusosanike huvide kaitse vm aspektide tõttu) mõistlik saada väärtusele sõltumatu osapoole hinnang.

Vastava spetsialisti kaasamine ettevõtte kinnisvara hindamiseks suurendab hinnangute täpsust ja adekvaatsust. Hindajad jälgivad ja analüüsivad pidevalt kinnisvaraturu infot, maandades vara turuväärtuse kajastamisega seotud riske. Võib julgelt märkida, et eksperte omavaid ettevõtteid on minimaalselt.

Juhul kui ettevõtte juhtkond katsub ise hinnata ettevõtte bilansis oleva kinnisvara turuväärtust, võib tulemus olla ebapädev teadmatuse, oskamatuse või hindamiseks vajalike alusandmete puudulikkuse tõttu ja lõpptulemusena ei pruugi seetõttu juhtkonna poolt hinnatud vara väärtus ettevõtte majandusaasta aruandes olla kajastatud õiglases ehk turuväärtuses.

Enamikul suuremate kinnisvarabüroode hindajatel on ka juurdepääs maa-ameti tehinguregistrile, kus kajastuvad kõik Eestis teostatavad kinnisvaratehingud.

Kasuta eksperte

Muudel ettevõtetel juurdepääs sellisele tehinguinfole puudub, mistõttu on ka keeruline omal käel pädevalt õiglast väärtust määrata – lihtsalt müügipakkumiste põhjal väärtuse määramine on äärmiselt ebatäpne, reaalsuses võib hilisem tehinguhind pakkumishinnast väga palju erineda.

Sõltuvalt kasutatud sisenditest ja muudest andmetest võib leitud tulemuseks olla ka hoopis erinevat liiki väärtus:

• Kasutades konkreetse objekti võimalikke rahavoogude andmeid juhul, kui need ei vasta turutasemele (nt omandisuhete kaudu seotud ettevõtetel, kus üürilepingud ei vasta turu hinnatasemetele vms), on tulemuseks pigem kasutusväärtusele omane tulemus, mitte aga õiglane väärtus.

• Teine levinud viga on näiteks kalli tehnoloogia või sisseseade arvestamine kinnisvara väärtuse sisse, mida teha ei tohiks. Tootmiseks vms kasutatav tehnoloogia ei kuulu kinnisvaraobjekti lahutamatute päraldiste hulka, mistõttu seda tuleb käsitleda eraldiseisvalt.

Mis on mis?

•    Eriotstarbeline vara – vara, mille kasutus selle erilise iseloomu tõttu piirneb mingit konkreetset liiki kasutusala või kasutajatega ning mida harva, kui üldse, müüakse vabal turul – välja arvatud juhul, kui toimub vara kasutava ettevõtte müük.

•    Soetusmaksumus – vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus.

•    Õiglane väärtus – RTJ 5 (Raamatupidamise Toimkonna juhend) kohaselt on vara õiglase väärtuse parimaks näitajaks summa, mille eest on võimalik vahetada vara teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus.

•    Turuväärtus – hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus pärast kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta.

•    Kutseline hindaja – hindaja, kes on sooritanud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu ja Kutsekoja poolt korraldatava kutseeksami ning kellele on väljastatud vastavat kvalifikatsiooni tõendav kutsetunnistus.

•    Maa-ameti tehinguregister – maa-ameti peetav register, kus registreeritakse Eestis toimuvad kinnisvaratehingud ning milles sisalduva info kasutamise võimalus on litsentseeritud maahindajatel, kellele on vabariigi valitsuse kehtestatud korras välja antud vastav tegevuslitsents.

Allikas: Meelis Tammre