Mida peaks teadma maksudest enne kinnisvarasse investeerimist?

Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige Elari Tamm. Foto: Uus Maa Kinnisvarabüroo

Tugeva ja jätkusuutliku investeeringu aluseks on lisaks heale kinnisvara asukohale ja korraliku üürniku leidmisele ka läbipaistev ja selge maksustamine, kirjutab Uus Maa Kinnisvarabüroo juhatuse liige Elari Tamm.

Üha enam huvitutakse kinnisvarasse investeerimisest ning kinnisvara välja üürimisest üüritootluse eesmärgil. Kinnisvarasse investeerides tuleks tähelepanu pöörata mõnele makse puudutavale asjaolule, eelkõige  tulumaksule ning käibemaksule.

Kui investor on eraisik ning ostab korteri välja üürimise eesmärgil ning hakkab igakuiselt saama üüritulu, peab ta maksma tulumaksu 21 protsenti. Kui hetke üüritootlus on keskmiselt 5-6 protsendi juures ja seda peaaegu igal pool Eesti suuremates maakonnakeskustes, siis sellisel moel investeerida ei ole kuigi tulus, sest maksud söövad tekkinud kasumi ära. Teisalt on ka eraisikuna investeerimine kasumlik isegi tulumaksu makstes, arvestades pankade hoiuseid ja inflatsiooni, mis kokkuvõttes tootlust ei paku.  

Soodsaim ja otstarbekaim viis kinnisvarasse tulu saamise eesmärgil investeerida on kahtlemata läbi äriühingu. Kui eraisik maksab igal juhul üüritulu pealt tulumaksu, siis äriühing maksab tulumaksu  juhul, kui omanik soovib kasumit ettevõttest välja võtta.  

Veidi keerulisem olukord on käibemaksu puhul. Enamik uusi arendusprojekte on investoritele saadaval hinnaga, mis sisaldab käibemaksu. Kui käibemaksukohuslane ostab oma maksustatava käibe jaoks kinnisvara, mille hind sisaldab käibemaksu, on tal võimalus see riigilt tagasi küsida. Siinkohal on oluline igal investoril läbi mõelda, kas ta ostab vara välja üürimise või lihtsalt vara väärtuse kasvu ootuse eesmärgil, ilma välja üürimata või sooviga vara maha müüa. Ostes eluruume välja üürimiseks,  ei saa käibemaksu ostuhinnast tagasi küsida, sest eluruumide üürimine on käibemaksuvaba. (Käibemaksuseaduse § 16 lg 3 p 1)

Kui investor ostab uue kinnisvaraobjekti ning soovib selle enne kasutusele võtmist edasi müüa, küsides riigilt käibemaksu tagasi, tuleb müües käibemaks ostuhinnale taas kord lisada.

Kuna pangad ei paku hoiustele erilist tootlikkust, on kinnisvarast saanud hea alternatiiv tähtajalisele hoiusele. Viimase eelis on küll likviidsuses ja kinnisvarainvesteering on pigem pikaajalisem ning sobilik neile, kes ei soovi aktsiaid ja muid väärtpabereid oma vaba raha eest osta  ega hoiustada raha, mille inflatsioon n-ö ära sööb.