Vara pantimine on seotud riskidega

Foto: Urmas Luik / Pärnu Postimees

Kinnisvara pantimine on seitud riskida, et sellest varast võidakse ilma jääda, kirjutab Tallinna notar Priidu Nõmm Postimehe erilehes Kinnisvara ja Ehitus.

Pankadel on keelatud anda laenu tagatiseta. Garanteerimata krediidid võivad seada ohtu riigi rahanduse vereringe, kui välja antud laenud tagasi ei laeku ning krediidiasutustel võivad seetõttu tekkida likviidsusprobleemid. Nii koormavad pandiõigused tuhandeid laenuga ostetud kodusid. Täitemenetlusse jõuavad siiski vaid mõned protsendid panditud objektidest.

Sageli jääb mulje, et vara pantinud isik pole riske teadvustanud või on neid alahinnanud. Kõige probleemsemad on tagatised, kus pantija ise pole laenulepingujärgne võlgnik. Inimesed tõttavad heas usus aitama lähedasi ja tuttavaid, kes laenu vajavad, kuid kellel pole laenule piisavat garantiid.

Seejuures lastakse uinutada ennast jutust, et ära muretse, küll ma laenu tagasi maksan. Nii jääb mulje, et ollakse nn lisatagatise andjad ja otsene oht käendajat justkui ei ähvarda.

Pandipidaja seisukohalt lubab seadus siiski realiseerida kõik pandid üheaegselt või pandipidaja enda valikul. Siiski ei tohi tagatisi müüa rohkem kui vajalik.

Lähemalt pandist

Ei tohi unustada, et vara pantija pole automaatselt veel võlgnik – pant ei tähenda, et panditud vara omanik on kohustatud laenulepingujärgset võlga tasuma. Ta üksnes võib seda teha, et ära hoida sundmüüki. Panti ja laenu tuleb seega täiesti lahus hoida.

Laenuleping sõlmitakse pangas, laenu tagav pandileping notari juures. Vara pantimisega seotud riskide kirjeldamine inimesele ongi notari ülesanne.

Kuna laen ja pant on eri ooperid, võibki juhtuda, et tagatise realiseerimisel ei saada müügist niipalju raha, et kogu võlgnevust kustutada ning võlg jääb osaliselt ülesse. Kuigi pank vaatab laenu andes, et tagatise väärtus ületaks laenu vähemalt kolmandiku võrra, võib sundmüügi ajaks olla kinnisvarahind langenud või puuduvad algse hinnaga ostjad.

Samuti ei pruugi kinnistusraamatusse kantud pandi summa ja laenusumma kokku langeda – pandi järgi ei saa uudishimulikud veel hinnata, palju naaber laenu võttis. Pant pannakse tavaliselt kolmandiku võrra laenust suurem, et see kataks ära ka kõrvalnõuded – laenuintressid, leppetrahvid, kohtukulud –, või siis suisa varuga, et sama pandi tagatisel võiks hiljem juurde laenata.

Pandisumma kaitseb tegelikult omanikku, kuna näitab seda, kui palju kohtutäitur selle kinnisvara realiseerimisel maksimaalselt raha laenu katteks ära saab võtta. Kui vara müügist saadi suurem summa kui hüpoteegisumma, peab täitur jäägi omanikule tagastama ning seda isegi juhul, kui nõue võlgniku vastu oli hüpoteegisummast suurem. See kehtib vaid juhul, kui pantija ja võlgnik on erinevad isikud.

Kohene sundtäitmine

Pandi puhul kehtib olulise pandilepingu tingimusena omaniku nõusolek alluda kohesele sundtäitmisele. Mida see raskepärane ülioluline klausel tegelikkuses tähendab?

Sisuliselt annab omanik õiguse pöörduda kohe kohtutäituri poole vara müügiks, kui laenuvõtjal tekivad raskused laenu teenindamisel ja laenuandja ei pea nõude tunnustamiseks pöörduma kohtu poole. Praktikas kasutavad pangad täitemenetluse alustamist siiski viimase sammuna, kuid omanik ei saa kunagi väita, et ta ei teadnud selle riski olemasolust.

Kui võlgniku hinnangul pole laenuandja sundmüügi ärahoidmiseks käitunud piisavalt paindlikult, on isikul õigus pöörduda kohtu poole ja taotleda võlakaitset ehk võlgade ajatamist.

Head kombed

Hüpoteegi seadmise lepingu juures on omanikul  oluline järgida, milliste kohustuste tagamises oma kinnisvaraga kokku lepitakse. Tavaliselt peab pant tagama laenu, mida võeti. Kuid pandi (st panditud kinnisvara) võib panna tagama ka tulevasi kohustusi.

Buumiajal oligi selline läbimõtlematult lai kokkulepe väga sage. Iseenesest võib see olla omanikule ökonoomne, et ta saab senise laenu tagasimaksmisel sama tagatise kaudu võtta uusi laene hüpoteegisumma ulatuses ning pole vaja teha enam kulutusi hüpoteegi muutmiseks.

Samas peab inimene aru andma, et sellise laia tagatiskokkuleppe alusel võib ta oma koduga vastutada ka krediit- ja järelmaksukaartide ning liisingute jms võlgnevuste eest.

Eriti ohtlik võib see olla isikule, kes tagab oma korteriga selliselt teiste isikute kohustusi. Pole harvad näited, kus vanaema tagab korteri ostnud tütrepoja ja selle elukaaslase kõiki olemasolevaid ja ka tulevasi kohustusi panga ees ning selline hirmutav olukord jätkub ka juhul, kui tütrepoeg ja tolle elukaaslane näiteks aastate pärast lahku lähevad.

Notari selgitustöö on selle lepingupunkti juures ülioluline – keegi ei sunni ju sellisele lepingule alla kirjutama. Lisaks on selliste laiade tagatiskokkulepete osas appi tõtanud riigikohus, kes mitmetes kohtulahendites on sellised abstraktsed kokkulepped eraisiku kui tarbija ja laenuandja vahel tunnistanud heade kommete vastasteks või välistanud nende laienemise näiteks käenduslepingutele. Kõige kindlam on notari käest julgelt nõu ja selgitusi küsida.

Pantimine või käendamine?

Inimesed ajavad segamini kellegi teise isiku laenu katteks vara pantimise ja laenu käendamise, mis on sisult erinevad asjad.

•    Pantimisel on pantija ainus risk, et täitur võib tema kinnisvara laenu katteks ära müüa.

•    Käendamise korral võtab isik aga kohustuse võlgniku asemel ise laen tagasi maksta.

•    Käendusleping sõlmitakse pangas, pandileping notari juures.

Seadus lubab realiseerida kõik pandid üheaegselt või pandipidaja enda valikul; tagatisi ei tohi aga müüa rohkem kui vajalik.

Allikas: notar Priidu Pärna