Üürituru arengut pidurdavad seadused

Tõnu Toompark Foto: Peeter Langovits/Postimees

Üürituru arengu takistuseks on ebaõiglane konkurents, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale, kinnitab kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark.

Eestis kinnisvara alal töötavatele ekspertidele ja muidu huvilistele koolitusi korraldav Kinnisvarakool, mida kinnisvaraanalüütik Tõnu Toompark juhib, alustas uut aastat uue koolitusloaga.

«Koolitusluba on riiklik tunnustus, et meie koolituskava on kvaliteetne ja aitab kinnisvaraturu osalistele jagada väärikaid teadmisi,» kommenteeris Toompark haridus- ja teadusministeeriumi väljastatud dokumenti. «Värskel koolitusloal olevast kuueteistkümnest koolitusest pakume sel talvel-kevadel nelja koolitust esmakordselt.»

Mille osas vajavad Eesti kinnisvaraspetsialistid ja üldse kodanikud kõige enam teie hinnangul koolitamist?

Kinnisvaravaldkonnas on kõige suurem koolitusvajadus juriidiliste teemade osas ja müügikoolituse valdkonnas.

Juriidilised teadmised on üliolulised, et kinnisvaratehing turvaliselt tehtud saaks. See on valdkond, kus maakleriteenuse tellijad kõige rohkem abi vajavad.

Teine valdkond, kus kõik maaklerid, aga ka paljud teised inimesed vajaksid koolitust, on müük – suhtlemine. Koolituste eesmärk on, et tehingud toimuks meeldivalt ja viisakalt.

Kuidas muutuv majandus ja kinnisvaraturg meie ümber on mõjutanud teie koolitusi, nende formaati vms?

Kinnisvarakool on arengu algfaasis ettevõte, tegeleme vajaduste kaardistamise ja koolituste väljatöötamisega, et selgitada välja, kus on suurimad valupunktid, mida suudame Kinnisvarakooliga ravida. Need probleemid väga kiiresti ei muutu.

Alustasime koolitustega kinnisvarakriisi põhjas 2008. aastal, nüüd pakume juba 14 erinevat kinnisvaravaldkonna koolitust ning see nimekiri on veelgi pikenemas.

Koolitustel osalenuid jälgides – palju on nende inimeste hulgas teie jaoks üllatajaid?

Hea on mõnelt maakleribüroo juhilt kuulda, et meie koolitusel esimest korda kinnisvaravaldkonnaga kokkupuutunu on juba paari kuuga «tõsine tegija», kelle kohta kiitusi pillutakse. Teeb ikka südame alt soojaks küll. Selliseid positiivseid näiteid on olnud päris mitmeid.

Ette on aga tulnud sedagi, et esialgu maakleriametit proovida soovija leiab kursuse lõpus, et maakleriamet on viimane, mida ta teha sooviks – meie koolitus on avanud inimese silmad. Ilma koolituseta oleks inimene ehk pea eees tundmatus kohas vette hüpanud ja koolituselt saadud teadmised märksa kallimalt omandanud.

Üllatusi on olnud ka selles vallas, et kinnisvarakoolitustele on tuldud lausa kambakesi kinnisvarakaugetelt tegevusaladelt – näiteks mobiilside või kütusemüügi valdkonnast. Paneb kukalt kratsima, miks neil inimestel just meie üürikoolitust vaja on, aga tammsaarelikult võib öelda, et härra Maurus on alati kodus, kui klient tuleb...

Sageli näeb Kinnisvarakoolis ka eraisikuid, kes oma vara müümise või uue kodu ostmise eel n-ö eeltööd teevad ja end valdkonnaga kurssi viivad.

Inimesi huvitab alati oma kinnisvara ehk kodu väärtus – on see teie hinnangul mõistlik?

Üldjuhul ei peaks kodu väärtus inimese jaoks igapäevaelus ülioluline teema olema. Meil ei saa koduvõtmeid panka saata, kui koduostuks võetud laen on «vee all» ehk laenujäägi väärtus kinnisvara hinnalanguse tõttu kodu turuväärtusest kõrgemal. Kodulaen tuleb tagasi maksta igal juhul ja täies ulatuses.

Siiski soovitan igal koduostjal mõelda sellele, kas soetatav uus eluase oma väärtust viie-kümne aasta perspektiivis säilitab ja turuga samas taktis tõuseb. Kes teab, mis elu selle ajaga tuua võib – kui peaks tekkima äkiline vajadus kodu siiski müüa, pole ju väga tore, kui müügihind ostuhinnale alla jääb.

Ostja seisukohast pole väga ratsionaalne, kui kodu ostetakse emotsiooni ajel ja turuväärtust ületava hinnaga, kuid müüakse vajadusest ja turuväärtusele allajääva hinnaga.

Kas hästi koolitatud ja kõrgete teenindusstandarditega maaklerid on juba ebapädevaid ja petturlikke maaklereid turult välja tõrjumas või on siin veel suur töö ees ootamas?

Tahaksin, et olukord oleks märksa parem, kui see on. Kinnisvarakooliga anname endast kõik, et professionaale oleks kinnisvaraturul märksa enam. Just seepärast oleme sõnastanud, et Kinnisvarakooli missioon on tõsta kinnisvaraturuosaliste professionaalsust.

Seda võime aga igal juhul öelda, et häid maaklereid on turul märksa enam, kui näiteks viis või ammugi siis kümme aastat tagasi. Inimesel, kes soovib head maakleriteenust saada, on see võimalus täiesti olemas.

Iseasi on see, kas kinnisvaraostja põkkub maakleriga omast tahtest või paratamatusest, sest soovitud kaupa müüb maakler. Sellisel juhul on potentsiaalsel kinnisvaraostjal võimalus palgata end esindama oma maakler, praktika, mis pole Eestis veel levinud.

Igal juhul võib julgelt öelda, et Eesti kinnisvaraturul on hulk suurepäraseid maaklereid, kellest rääkides võib uhkust tunda, sest neil on mitmekülgsed teadmised, nad on orienteeritud kliendile ning peavad lubadustest kinni.

Mis jäi teile eelmisest aastast kinnisvaraturult enim silma?

Elamispindade turu arengud on olnud osalt lihtsalt prognoositavad, osalt täiesti ootamatud. Turuliikumiste lihtsam osa on olnud hinnatõusuprognoosid – kriisi ajal põhja tambitud hinnad ei saanud sinna pidama jääda ja pidid kasvama. Nii on ka pealinnas juhtunud.

Küll ei oleks mina julgenud oodata sellist elamispindade tehingute arvu, nagu me kogu 2012. aasta jooksul Tallinnas nägime. Niivõrd suur tehingute arv kummutab kõik väited, et inimestel ei ole kindlustunnet.

Kui eespool oli juttu kodu väärtusest, siis siin on õige koht mainida, et kinnisvaraturu arengute osas on väärtusest märksa olulisem tegur just kinnisvaratehingute arv.

Elamispindade rohkearvuliste tehingute kõrval oli möödunud aastal üksjagu aktiivne ka üüriturg. Arvan, et see on üks põhilisim suundumus – üüri­turg laieneb. Annaks kõigevägevam riigijuhtidele mõistust senised elamispindade üürituru takistused sellelt teelt ära veeretada ...

Takistusteks on ebaõiglane konkurents üüriturul, kuid eelkõige võlaõigusseadus, mis annab kõik õigused üürnikule ja paneb kõik kohustused üürileandjale.

Aasta tähtsamatest kinnisvaraturu sündmustest rääkides tuleb kindlasti veel mainida just 2012. aasta lõpus palju kõneainet pakkunud maakleriteenuste standardit, mille püüd teenuste kvaliteeti edendada on igal juhul kiiduväärt. Kinnisvarakoolis anname endast parima, et maaklerid oleksid piisavalt tasemel, et standardi täitmisega hakkama saada.

Kolm ennustust 2013. aastaks

Kinnisvaraspetsialist ja -analüütik Tõnu Toompark jälgib Eesti elamispindade turgu üsna põhjalikult. «Mul on pideva vaatluse all üle 300 majandusnäitaja, mis on huvilistele täiesti tasuta ka Adaur.ee blogis nähtaval-saadaval,» viitab ta. «Nende andmete alusel võiks tõepoolest olla julgust üht-teist ennustada.»

Tema kolm prognoosi käsitlevad elamispindade ostu-müügitehingute arvu ja nende hindu, üüriturgu ja kinnisvarateenuste kvaliteeti.

•    Elamispindade tehingute arv väheneb. Mitte oluliselt, aga siiski. Senine elamispindade tehingute arv on olnud üksjagu kõrge ja raske on uskuda, et see peaks eelmise aasta eeskujul veel kasvama. Elamispindade väärtus jätkab vaikset, inflatsiooni ületavat kasvu. 10-protsendilist hinnakasvu me Tallinnas loodetavasti ei näe – see oleks ostjate jaoks pisut palju.

•    Üürituru arengud jätkuvad takistavate seaduste kiuste. Turule lisandub jätkuvalt väikeinvestoreid, kes soetavad eluruumi või mitu eesmärgiga need välja üürida. Aasta lõpuks on turul üüripindu ja üürnikke rohkem kui praegu.

•    Vähenevate tehingute tingimustes suureneb maakleritevaheline konkurents. Konkurentsieelise saamiseks on oluline end harida. Olen kindel, et enesetäiendamine tõuseb kinnisvaramaaklerite seas järjest rohkem ausse ning see parandab kindlasti maakleriteenuste kvaliteeti.

Allikas: Tõnu Toompark