Soovitused, kuidas deklareerida kinnisvaratehinguid

Maksuamet pidi töösturile maksma miljon eurot. Foto: SCANPIX

Peagi tuleb deklareerida möödunud aasta tulud ja kulud. Kuidas oma mullustele kinnisvaratehingutele läheneda maksustamise seisukohast, selgitab Domus Kinnisvara maakler Lenne Kontor.

Mitte kõik kinnisvaratehingud pole Eestis maksustatavad. On juhtunud, et inimene sõlmib näiteks mingi servituudi seadmise lepingu, mille peale maksuamet saadab talle viisaka meeldetuletuse maksude deklareerimise vajaduse kohta, sest arvutitarkvara viitab tehtud tehingule. Sel juhul tuleb saata viisakas ja põhjendatud vastus, et maksud sellesse tehingusse ei puutu.

Samuti ei maksustata pärandi või kinke vastuvõtmist (küll aga nende müümist). Põhiline – 21-protsendilist tulumaksu tuleb maksta üksnes saadud tulu pealt. Kui tegemist on üüri­tuluga, siis mingit seaduslikku võimalust maksukohustusest mööda hiilida pole.

Seaduses mittekajastatud võimaluste kasutajatele tuletan igaks juhuks meelde, et maksu- ja tolliamet (MTA) on väga leidlik kahtluse korral kõikvõimalikke asjaolusid kontrollima ka kuni seitse aastat hiljem.

Kui oled sõlminud kinnisvara üürile andmiseks lepingu ja saanud üüritulu, siis oma unerahu tagamiseks ning võimalike probleemide vältimiseks esita vastavad andmed ka maksudeklaratsioonis. Siiski on võimalik kinnisvara korrashoiuga seotud kulud tulust maha arvata juhul, kui eraisik on registreeritud füüsilisest isikust ettevõtjana (FIEna) ning renditulu on tema ettevõtlustuluks. Muul juhul ei saa ka kulusid tulust maha arvata.

Kas tulu tekkis?

Kinnisvara müügitehingu puhul tuleb tasuda tulumaksu juhul, kui müügihind on kõrgem ostuhinna ja kaasnenud tehingukulude summade vahest ning puuduvad alused maksuvabastuseks. Seega ähvardab kõige suurem maksukohustus neid, kes on müüdava vara omandanud tasuta (nt pärimise teel või kinkelepinguga) ja maksuvabastust ei saa. Sel juhul tuleb tasuda tulumaks kogu summa pealt.

Kulude optimeerimise seisukohast tasub alati kaaluda, et ehk võiks pärandina või kinkena saadud eluruumi enne selle müüki sisse kolida ja kasutada seda oma alalise ja peamise elukohana.

Kuna Eesti seadused ei defineeri alalist ja peamist elukohta, on see fakti tuvastamise küsimus. Tasub meenutada, et MTA on üsna leidlik fakte koguma ning neid tõlgendama. Seetõttu ei tasu loota, et näiliselt alaline elukoht ka maksukontrolli käigus vettpidavaks osutub – näiteks sissekirjutusest üksi kindlasti ei piisa, kui ükski naaber teid seal kunagi näinud pole.

Enne maksuvabastuste juurde asumist juhin tähelepanu, et maksukohustust ei pruugi tekkida ka neil, kes omandasid oma kinnisvara näiteks kõrge hinnaga kinnisvarabuumi ajal ning müüsid selle mõnevõrra madalama hinnaga möödunud aastal. Sellisel juhul lihtsalt maksustatavat tulu ei teki.

Praegused kinnisvarahinnad kipuvad olema endiselt madalamad kui aastatel 2006–2008. Maksustatava tulu olemasolu, suurust või selle puudumist tasub kindlasti kontrollida enne maksuvabastuse rakendamist, sest näiteks alalise või peamise elukoha võõrandamisest saadava tulu maksuvabastusele seati 2011. aasta alguses piirang – kahe aasta jooksul ei saa maksuvabalt võõrandada üle ühe eluruumi.

Kui peaks tekkima vajadus mitme eluruumi võõrandamise järele (näiteks oled harjunud igal aastal kolima), tasub deklareerida väiksem maksutulu ning suurema tuluga tehingule (näiteks pärimise teel saadud varale) kohaldada maksuvabastust.

Millisel juhul on kinnisvara (sh elamuühistu liikmelisuse) võõrandamisest saadud tulu maksust vabastatud? Põhiliselt neljal juhul, mida alljärgnevalt veidi käsitlen.

Esimene levinuim maksuvabastuse alus on, kui maksumaksja kasutas võõrandatud eluruumi kuni võõrandamiseni oma elukohana. Nagu juba eelnevalt nimetasin, siis sellel alusel ei rakendata maksuvabastust rohkem kui ühe võõrandamise suhtes kahe aasta jooksul.

Samuti peab maksuvabastuse rakendamisel jälgima, et elukoht oleks reaalne ja tõendatav, mitte näiline. Juhin tähelepanu ka sellele, et kui kinnisasja, ehitist või korterit kasutati samal ajal selle elukohana kasutamisega ka muul otstarbel (näiteks kodukontorina või muul viisil ettevõtluseks), rakendatakse maksuvabastust proportsionaalselt elukohana ja muul otstarbel kasutatud ruumide pindala suhtele.

Teiseks levinud maksuvabastuse aluseks on kinnisvara omandamine omandireformi käigus – kui võõrandatud eluruum on läinud maksumaksja omandisse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel või on eluruum ja selle juurde kuuluv maa läinud maksumaksja omandisse ostueesõigusega erastamise teel.

Registreering ehitisregistris

Kui tagastamise korral on seis suhteliselt lihtne, siis erastamise puhul on asi keerulisem. Esmalt on erastamise kaudu omandataval kinnistul suuruse piirang – maksuvabastusega kinnistu suurus ei ületa kahte hektarit. Teiseks peavad olema nii eluruum ise kui ka selle alune maa ostueesõigusega erastatud.

See tähendab, et kui elamu on soetatud enne omandireformi ostu-müügilepinguga ja hiljem on elamu juurde erastatud ostueesõigusega maad, kuulub kinnistu võõrandamisest saadud tulu ikkagi tulumaksuga maksustamisele. Omandireformi järelkajadena võib tehingutel olla ka mitmeid muid nüansse.

Viimaseks tulumaksuvabastuse juhtumiks on suvila või aiamaja müük, mis on maksumaksja omandis olnud üle kahe aasta ning kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit. Ka sellisel juhul tuleb arvestada mõne nüansiga.

Nimelt peab MTA tõlgenduse kohaselt kinnistul asuva hoonestuse vastavust seadusesättele (suvila või aiamaja) toetama ehitisregistri registreering. Suve- või maakoduna kasutatav, ent ehitisregistris elamuna registreeritud hoonega kinnistu sellist maksuvabastust ei saa.

Kuna «suvila» või «aiamaja» on pigem aastakümnete vanused terminid ning viimase kahekümne aasta jooksul on sellise nimega hooneid vähe ehitatud, hakkavad need kinnistud jagunema juba kaas­omandina alanejate sugulaste vahel. See tekitab omakorda põnevaid küsimusi.

Näiteks kui suvila on olnud müüja omandis mõttelises osas osaliselt üle kahe aasta, kuid täies ulatuses (näiteks pärast kaasomanikelt väljaostmist) alla kahe aasta, loetakse nn kahe aasta tingimus siiski maksustamisel täidetuks.

Kahtluste korral tasub selgituste küsimiseks pöörduda MTA poole. Ka suurematel kinnisvarabüroodel on vastused paljudele küsimustele juba olemas.