Tõotab tulla aktiivne kinnisvara-aasta

Misso vald Võrumaal. Foto: Kristjan Teedema

Turu mullu alanud aktiveerumine tänavu jätkub, üha väheneva pakkumiste arvu valguses on suuremate linnade kinnisvara puhul oodata ka hinnatõusu, kirjutab Pindi Kinnisvara analüütik Siim Simson Postimehe Kinnisvara ja Ehituse erilehes.

Veel 2012. aasta algul oli Tallinnas enam kui 9000 korteripakkumist. Nüüdseks on see kahanenud ligi 6500-le. Kuna Tallinnas tehti mullu korteriomanditega 7055 tehingut, tähendab see, et kui uusi objekte ei lisandu, müüdaks olemasolev jääk maha vähem kui aastaga – selline olukord oli viimati 2007. aastal.

Kõik viitab sellele, et pakkumiste vähenemise jätkumisel tõuseb tänavu oluliselt surve hindadele. Kui võlakriisi lahtumine jätkub, Euribor jääb jätkuvalt madalaks ning ka elukvaliteet paraneb, räägime aastase perioodi puhul ikkagi kahekohalisest tõusuprotsendist.

1600 vaba eluruumi

Uute korterite turule jõudis hinnatõus aga juba mullu. Eelmise aasta algusest on Tallinna uute korterite hinnad kasvanud 19,4 protsenti, mis on märksa rohkem kui turu keskmine. Tallinnas oli korterite keskmiseks hinnatõusuks mõõdukad 5,2 protsenti.

Ei saa ka ära unustada, et see 5,2 protsenti sisaldab juba uute korterite hinnatõusu. Arvestades, et uute korteritega tehakse pea viiendik tehingutest, on tegelikult lihtne tuletada, et järelturutehingute keskmine väärtus aasta jooksul peaaegu ei kasvanudki.

Uute korterite tehinguaktiivsus oli 2012. aasta 11 kuu jooksul keskmiselt 97 eluruumi kuus, kõige aktiivsemad on kesklinn ja Põhja-Tallinn.

Tallinnas on detsembrilõpu seisuga kliendil võimalik valida 129 arendusprojekti vahel, milles on vaba peaaegu 1600 eluruumi. Nõudlus uute korterite järele ületab pakkumist, kuid peamiseks põhjuseks, miks ei pakuta, on ostjate hinnatundlikkus – see ei võimalda arendajatel uut vara peale toota, mis omakorda hinnatõusu võimendab.

Talukohad hinnas

Kui 2012. aastal kasvas Tallinnas tehingute arv korteriomanditega 23 protsenti, siis 2013. aastal on oodata aktiveerumist ka maade-majade turul.

Harjumaa eramute ja elamumaade tehingute arvus märkimisväärset muutust mullu ei olnud, küll aga annab suurenenud huvi ning kiirelt kerkinud tehingute arv korteritega tunnistust, et lähiajal aktiveerub ka eramuturg.

Mõnevõrra rahulikumalt kasvab tehingute maht elamumaadega, kuna ise eramu ehitamine ei ole turu praeguses seisus alati parim valik, sest häid eramupakkumisi on veel piisavalt. Tehingute arvu kasv 10–15 protsenti on täiesti reaalne, iseasi, kas see kohe ka majade-maade turul hinnamuutuses kajastub.

2011. aastal tehti Harjumaal hoonestatud elamumaadega 1146 ja hoonestatud elamumaade ehk eramutega 589 tehingut. Mullu olid arvud vastavalt 1224 ja 554.

Samas on turu aktiveerumine ja ka paljude varaomanike jaoks kauaoodatud hinnatõus eelkõige Harjumaa, vähemal määral ka teiste suuremate linnade pärusmaa.

Väiksemate maakonnakeskuste korteriturg on äärmiselt loid ja murettekitav ning kolimine suurematesse keskustesse ja välismaale viib meid mingi aja pärast olukorrani, kus osa eluruume seisab hoonetes omanikuta.

Tööpuudus väikelinnades ning väljaränne mõjuvad kinnisvaraturule laastavalt. Isegi enam kui 10 000 elanikuga linnades tehakse kuus vaid üksikud ostu-müügitehingud, samas on müüki pandud varade hulk muljet avaldavalt suur – seetõttu ka surve hindade langusele jätkub.

Kardetavasti näeme väikelinnades juba harjumuspärast passiivsust ka 2013. aastal, teatav eelis on linnadel, millel on ka teistest linnadest tulijate silmis suurem väärtus, näiteks Haapsalu ja muud analoogsed kuurortpiirkonnad.

Kindlasti areneb ka suvilaturg – nõutud kaubaks on mereäärsed maamajad ning looduskaunis kohas paiknevad talukompleksid, mida jõukam ühiskonnakiht tikutulega taga otsib. Viimaste varade puhul on eelkõige probleemiks omanike liiga kõrged hinnaootused.

Kaubanduses napib pindu

Äripindade turg on viimase aasta jooksul samuti märkimisväärselt kosunud ning pealinnas on kasvanud jõudsalt nii büroo-, kaubandus- kui ka lao- ja tootmispindade üürihinnad.

Tänavu on suurimaks probleemiks aga heade pakkumiste nappus. Ettevõtjate vajadus suuremate ja moodsamate büroopindade järele on tekitanud olukorra, et büroopindade hinnad on pidevalt tõusuteel ning uutes hoonetes broneeritakse pindu juba aasta enne maja valmimist.

Büroopindade hinnad on viimase kahe aasta jooksul kasvanud 20–30 protsenti, kuid nõudluse lõppu veel ei paista – ettevõtjad on mitu aastat kulusid kokku hoidnud ning püsinud pindadel, mis ammu enam nende vajadustele ei vasta.

Nüüdseks on piisavalt puhvrit kogutud, et võtta väikseid riske kätkev büroovahetus siiski ette. Sama kehtib lao- ja tootmispindade puhul.

Kaubanduses on defitsiit väldanud juba aastaid ning jätkuvalt püüavad kaupmehed end suuremate keskuste tulevaste üürnike nimekirja paigutada, mis pole aga üldse lihtne, sest kaubanduspindade omanikel on väga selge nägemus, millised kaupmehed nende keskuses üldse tegutsema peaksid.