Väikeettevõtete vajadused büroo järele on erinevad

Kodukontorist liigutakse aina enam edasi ärilinnakutesse – Ülemiste City Tallinnas kasvab ja areneb, koondades väga erisuguse suunitluse ja suurusega ettevõtteid ning ametiasutusi. Foto: Peeter Langovits

2012. aastal loodi Eestis üle 15 000 uue ettevõtte – kinnisvaraturu jaoks peaks nii suurel hulgal uute ettevõtete loomine tähendama seda, et vajatakse üha enam uusi büroopindu.

Majandusele on olulised kiirele kasvule orienteeritud ettevõtted, millest saavad Eesti ekspordi kasvatajad – neid võiks palju enam tekkida. Kiire kujunemisega ettevõtted saavad sündida keskkonnas, mis toetab ja soodustab nende kasvu. Selleks võib olla nii saavutamisele orienteeritud kultuur, hea elukeskkond kui ka toimiv taristu.

Kodust kontorisse

2012. aastal loodi Eestis üle 15 000 uue ettevõtte, mis on märkimisväärne kasv võrreldes varasemate aastatega. Enamik neist ei kasvagi kunagi suureks ja paljude kasv toimub tagasihoidliku tempoga.

Sellistel väikeettevõtetel on oma koht meie ühiskonnas täiesti olemas kas või endale ja lähedastele tööd andvate perefirmade või kohalikule turule orienteeritud ettevõtete näol. Alustavad, kuid kiire kasvuga ettevõtted on majanduse veduriteks ning ühiskond peaks looma neile madalad barjäärid, võimaldades arendamiseks ja kasvamiseks finantsressursse.

Kinnisvaraturu jaoks peaks nii suurel hulgal uute ettevõtete loomine tähendama seda, et vajatakse üha enam uusi büroopindu. Reaalses tegevuses seda siiski märgata ei ole.

Büroopindade turul käib lahing olemasolevate üüriklientide pärast ja kontoriruume otsivad eelkõige paremaid tingimusi vajavad ja aastaid ärimaailmas tegutsenud ettevõtted. Kuid siiski on ka üksikuid alustavaid firmasid, kes soovivad väljuda kodukontorist ja otsivad väikest büroopinda.

Väikeettevõtte investeeringute vajadus ning stardikapital on väike, seega on nad ka hinnatundlikumad. Samas annab ettevõtte väiksus võimaluse reageerida turu muutustele kiirelt ja operatiivselt.

Alustavas ettevõttes on töötajate arv üldjuhul väike ning ruumivajadus samuti minimaal­ne. Eesti keskmises ettevõttes töötab ligi 15 inimest, alustavas ettevõttes on tavaliselt 2–4 töötajat. Vajaminev ruum on maksimaalselt 10 m2 inimese kohta, seega on alustava ettevõtte keskmine büroovajadus 20–50 m2.

Enamik 2000. aastate algul ehitatud büroohooneid on tehtud «rätsepatööna» – konkreetse (suur)üürniku vajadusi arvestades –, seega leidub neis hoonetes pisibüroosid vähe. Kuid turul on üsna palju vanemaid B- ja C-klassi ärihooneid, kus on ka odavama hinnaklassiga väiksemaid büroopindu ning uuemate ärihoonetega võrreldes madalam üüritase.

Selliseid ettevõtteid, kes tunnevad huvi madalama kvaliteediga büroo vastu ning kelle jaoks kontori esinduslikkus pole esmatähtis, ikka jagub. Tegemist on firmadega, kelle kliendid kontoris ei käi ja kes on üsna pretensioonitud ja hinnatundlikud. Tihti on selliste ettevõtete büroo valikul määravaks teguriks töötajate enda elukoha lähedus.

Koostöö ärilinnakutes

Muidugi oleneb äripinna vajadus ka ettevõtte tegevusvaldkonnast – tootmisettevõtte ja tavabüroo ruumivajadust tuleb vaadata eraldi, lähtudes nende tegevustest. Kui lao- ja tööstusettevõtted on koondunud tehnoparkidesse, saab ka büroo valikul üha olulisemaks sünergia naabruses asuvate ettevõtetega, kes sobivad kas siis tegevusalalt või pakuvad muid lisaväärtusi.

Seega on ettevõtetel kasulik omada bürood ärilinnakus. Näitena saab välja tuua Technopolis Ülemiste, mis on Eesti esimene innovaatiline ärilinnak, mis just rõhubki nendele samadele koostööd soodustavatele külgedele. Teine ärilinnak, kus on osavalt seotud büroo ning tööstus ja tootmine, on Tallinna Tehnikaülikooli Tehnopol.

Alati on hea võimalus kasutada ka büroohotellide teenust, mille tulek turule oli vaevarikas, kuid nüüdseks on nad end hästi positsioneerinud just tänu alustavatele ettevõtetele, kes on lühiajaliselt kohalikul turul ning ei vaja esialgu enam kui ühte kuni kolme töökohta ega saa ette prognoosida oma arengupotentsiaali.

Teenus annab võimaluse vältida üürilepinguga kaasnevaid kohustusi: lepingu pikkus, lõpetamine, töötajate vähenemisest või suurenemisest sõltuvalt vajamineva büroo otsimine.

Üürileandjate suhtumine alustavatesse ettevõtetesse on muutunud mõistvamaks. Näiteks pakutakse ajutist üürisoodustust, samuti võivad paindlikumad olla lepingu lõpetamise tähtajad. Kuid arusaadavalt on ka üürileandja ootused üürnikele kõrged, näiteks eelkõige lepingus toodud kohustuste korrektse täitmise osas. Üürileandja soov on siiski alati näha ettevõtet arenemas ja lõpptulemusena hoones laienemas.

Kinnisvaraprognoosid aastaks 2013

Reaalne ruumivajadus – mitu inimest äripinnal tööle hakkab ja missugune on kasvuperspektiiv?

Asukoht – kas ruume on vaja kesklinna kallisse büroohoonesse või sobib hoopis äärelinna väiksema hoone märkimisväärselt soodsam büroo? Kuidas kliendid ettevõtte üles leiavad? Kuidas töötajad tööl saavad käia?

Parkimine – sõltuvalt asukohast on parkimisvõimalused väga erineva kulutasemega; peale selle tuleb arvestada ka ühistranspordi lähedusega.

Äripinna üürimise kulu – hilisemate segaduste vältimiseks tuleb kohe lepingu sõlmimisel selgeks teha, millest koosnevad üürihinnale lisanduvad kulud (näiteks kommunaalkulud, parkimiskulud, iga-aastane hinnatõus).

Büroohotell – alustaval ettevõttel on võimalus üürida endale ruum büroohotellis, kus ei kaasne siduvaid lepinguid ja kus on olemas kõik vajalik.

Kui ettevõte suudab läbi kaaluda need küsimused ja ennetada probleeme, on lootust, et alustatakse elujõulise ja kasumliku ettevõttena.

Allikas: Taavi Köhler, Uus Maa Kinnisvarabüroo