Mis saab kinnisvaraturust aastal 2013?

Kuigi 2013 toob tarbijaile hinnatõusude kaudu juurde ilmselt rohkelt ebakindlust, on õige aeg mõelda siiski elamistingimuste parandamisele, kasvõi remondi kaudu, sest muidu võivad suurte kommunaalkuludega kortermajades hakata hinnad hoopis langema. Foto: Mihkel Maripuu

Vaadates erinevaid graafikuid on näha, et alates 2009. aastast pole suuri tõuse ega langusi kinnisvarasektorit iseloomustavas statistikas toimunud. Seega võib järeldada, et Eesti kinnisvaraturg on jõudnud uude ajastusse, mida võikski nimetada uuel tasemel toimivaks kinnisvaraturuks.

Mis on kinnisvaraturu aktiivsust pidurdavad tegurid? Eelkõige jätab soovida Eesti inimeste keskmine palgatase. Samuti tundub, et ostujõulise rahvastiku osakaal ja nende turuaktiivsus on Eestis kahanenud. Oluline põhjus on ka eurotsoonis toimuv, mis võtab Eesti inimeselt kindluse tuleviku ees. Raha antakse palju kaalutletumalt ja «raskemalt» välja.

Ilmselt ei too uus aastagi ohutust, kuna kallineb elekter ja seda päris suures ulatuses – võib järeldada, et tõusmas on enamik hindu. Lisame siia juurde ka mootorikütuse ja sellest tuleneva esmatarbekaupade hinnatõusu ning mõistame, et elukalliduse kasv ootab meid ees ka 2013. aastal.

Karta on, et Eesti inimeste kindlustunne tuleviku ees kahaneb veelgi ning isiklikke reserve kogutakse nn mustadeks päevadeks. Samas räägib selle vastu pankade vilets, et mitte öelda olematu hoiuste intressitase.

Julgen siiski arvata, et 2013. aastal hakatakse oma sääste taas aktiivsemalt kinnisvarasse paigutama. Kehvemaks lähevad lood aga ekspordiga, mis näitab kahanemise märke. Siinkohal peame hoidma pöialt meie ekspordi peamistele partneritele, et nende majandus ei langeks liiga suurde madalseisu. Eestis toimuv sisetarbimine on praegu meid nn üleval hoidnud, kuid kauaks seda veel jagub, ei tea.

Kinnisvaraturu lootus

Hästi on see, et kui jälgida keskmise palga ja korteritehingute ruutmeetrihindu, võib ostja seisukohalt kindlalt väita, et 2009–2010 oli korteriostuks ilmselgelt parim aeg, sest hinnasuhe oli kõige rohkem palga poole kaldu.

Näha on, et ruutmeetrihind liigub ülespoole ja palgad ilmselt nii kiiresti kaasa ei liigu. Keskmiselt on hinnatõus olnud 10–12%, rohkem on tõusnud väärtuslikuma kinnisvara hind.

Hästi on ka see, et Euribor on minu teada ajalooliselt madalaimal tasemel ning pankade intressimäärad on samuti mõistlikel tasemetel. Samas tuleb arvestada, et see nii igavesti ei jää, kuigi 2013 võib see siiski veel nii jääda, kui uskuda pankurite prognoose.

Tundub, nagu oleks õige aeg parandada elamistingimusi, kuid teha võiks seda oma ala spetsialistidega konsulteerides.

On teada, et ettevõtete ja eraisikute hoiuste maht on päris suur – kokku üle kümne miljardi euro, mis tähendab, et raha paljuski seisab, aga sobivate investeerimisvõimaluste juures võiks see liikuda ka kinnisvarasektorisse.

Korteritehingute turul on viimasel ajal märgata aktiivsemat tegutsemist ning väidan, et nõudlus on isegi suurem kui pakkumine, eriti järelturul. Küll ei kehti see aga «mägede» kohta – nii Lasnamäe, Mustamäe kui Õismäe on hoidnud oma hinda suhteliselt masujärgsel tasemel. Ei imestaks, kui hinnad langevad – eelkõige kortermajades, mida ei hoita korras ja kus on suured kommunaalkulud.

Hoonestamata elamumaade osas on tehingute arv aasta-aastalt vähenenud ning siin on üks oluline põhjus ka pankades, kes ei rahasta meeleldi nende oste.

Hoonestatud elamumaade ehk rida-, paaris- ja eramajade turg on olnud natuke aktiivsem, siin on pangad ka tunduvalt lahkemad tehinguid rahastama.

Kui jälgida pankade väljastatavaid laene, võib ennustada, et nad sooviksid praegu laene kindlasti rohkem välja anda.

Hästi on tegelikult ka see, et kinnisvaraettevõtted tegutsevad aktiivselt inimeste koolitamisega ja teenuse kvaliteedi parandamisega. Ka maakleritele kutsetunnistuste andmine eksamineerimise kaudu tähendab seda, et järjest vähem on turul maaklereid, kes on selgelt ebapädevad ja kelle teadmisi pole keegi kontrollinud.

Siit võiks klientide tähelepanu juhtida omakorda asjaolule, et oma kinnisvaratehingute juurde maaklerit lubades võiks enne üle kontrollida tema kuuluvuse Eesti Kinnisvaramaaklerite Kotta, kutsetunnistuse olemasolu ning samuti uurida täpsemalt ettevõtte tausta, mida see maakler esindab – kas ettevõte on Eesti Kinnisvarafirmade Liidu liige? Kõik see annab turvatunde edasiseks edukaks koostööks.

Aktiivne arendustegevus

Arendustegevus turul käib ja huvi uute elamispindade ostmise vastu kasvab. Samuti on rahavoogu pakkuvate objektide vastu ostuhuvi päris suur nii kohalike kui ka välisinvestorite hulgas. Võib uskuda, et paar mahukamat arendust on mitmel ettevõttel olnud ooterežiimil ning vähemalt mõned neist tuuakse järgmisel aastal turule. Palju sõltub muidugi ka ehitushinnast – tundub, et see pole veel päris selge.

Õnneks on tunda, et optimism pole inimesi veel maha jätnud. Samas on eestimaalaste usk sellesse, et läheb paremaks, juba piiri peal. Seda näitab arstide streik ning pidev jõuetuse tunne hindade tõusu ees. Arvan siiski, et valitsus on kriisiajal hästi hakkama saanud, kuid eks alati leidub ka nende tegevuses nõrgemaid kohti.

2012. aastal on kinnisvaraturg 2011. aastaga võrreldes märgatavalt aktiivsem olnud ning julgen arvata, et see aktiivsus kasvab ka 2013. aastal.

Järgmise aasta jooksul võiks eurotsooni kriis hakata leebuma. Loodetavasti leitakse vähemalt lahendusi, millega edasi liikuda ning mis teeksid elu turvalisemaks. Kriisi järelmõjud kestavad kindlasti veel läbi aasta(te).

Tõenäoliselt väheneb lähiajal ka töötus, ent see toimub pigem madalapalgaliste kohtade arvelt, mistõttu need inimesed kinnisvaraturule erilist mõju kahjuks veel ei avalda. Küll on nad juba mõju avaldanud üüriturule.

Kinnisvaraprognoosid aastaks 2013

Korterite üüriturg on 2012. aastal olnud aktiivne, kuid arvan, et see siiski rahuneb, sest üürihinnad on oluliselt kasvanud.

2013 võib tuua kaasa nn uute või renoveeritud ühiselamu tüüpi kortermajade tuleku turule, et rahuldada vajadust odavamate üürikorterite järele.

Büroopindade suhtes ennustaksin ettevõtete aktiivset huvi, ent vähem aktiivselt tehtavaid otsuseid.

Huvi tõusu on märgata lao- ja tootmispindade osas. Selle aasta teises pooles on olnud nõudlus suur ja soovitakse pindu, mida saaks paindlikult suurendada ja vajaduse korral koomale tõmmata. Märksõnaks on üürileandja paindlikkus.

Kokkuvõtvalt arvan, et 2013. aastal võib kinnisvaraturgu vaadata mõõduka optimismiga. Kindlasti on jätkuvalt oluline üldine säästlik mõtteviis ja läbimõeldud tegevus nii äri- kui ka isiklikus elus.

Allikas: Mart Saa